종부세율 6%·양도세율 72%…다주택자 징벌적 과세

다주택자의 부동산 관련 세금이 줄줄이 높아진다. 종합부동산세율이 현행 최고 2.7%에서 6.0%로, 취득세는 최고 현행 최고 4%에서 12%로 중과된다. 임대사업자 제도는 도입 26년 만에 전격 폐지된다.

◆종부세 최고 6%…도입 때의 2배

기획재정부와 국토교통부, 행정안전부는 10일 이 같은 내용을 담은 ‘7·10 대책’을 발표했다. 지난달 발표한 ‘6·17 대책’에 대한 보완책이다. 앞서 문재인 대통령이 다주택자들에 대한 세금 부담을 강화하라고 지시한 내용이 대거 반영됐다.

종부세는 다주택자를 중심으로 현재보다 두 배 강화된다. 3주택 이상과 조정대상지역 2주택자의 세율은 현행 0.6~3.2%에서 1.2~6.0%로 오른다. 지난해 12·16 대책에서 목표로 했던 0.8~4.0% 세율보다 급진적으로 올린 것이다.

법인의 종부세율도 추가로 올린다. 지난달 6·17 대책에선 2주택 이하 법인에 대해 3%, 3주택부턴 4%의 세율을 적용하기로 했지만 정부는 이를 다시 6%로 적용하기로 했다. 누진세율이 아닌 단일세율로 적용된다. 법인은 종부세 기본공제(6억원)와 세부담상한(전년 대비 200~300%)이 적용되지 않는다.

신탁을 활용해 종부세를 회피하던 방법도 막힌다. 그동안 고액 자산가 등 다주택자들 사이에서 종부세 절세를 위해 활용하던 방식이다. 다주택자가 주택을 신탁사에 맡길 경우 개인소유 주택과 신탁주택의 과세표준이 분리해 과세되기 때문이다. 주택수에 따른 세율 인상을 피하고 과세표준도 낮춰 종부세의 가파른 누진구조를 완전히 피해갔다. 하지만 정부는 앞으로 신탁 부동산의 경우 위탁자인 원소유자의 주택수에 합산해 과세하기로 했다.

◆다주택자 ‘징벌적 과세’

양도소득세와 취득세도 줄줄이 오른다. 조정대상지역 다주택자의 양도세 중과세율은 현행 10~20%포인트에서 20~30%포인트로 인상된다. 기본세율 42%에 더하면 3주택자의 양도세율은 최고 72%로 종전보다 10%포인트 오른다.

2년 미만 단기 보유 주택에 대한 양도세는 지역과 주택수를 가리지 않고 오른다. 1년 미만 보유한 주택은 종전 40%에서 70%로 오른다. 2년 미만 보유 주택은 그간 기본세율이 적용됐지만 앞으론 60%의 세율이 적용된다. 12·16 대책에서 발표했던 수치보다 각각 20%포인트 인상한 수준이다. 앞으로는 2년 이상을 소유해야 최고 42%의 기본세율이 적용된다. 분양권의 경우 1년 미만 보유했다면 70%, 이후론 기간과 상관없이 60%다.

지난해 한 차례 인상된 취득세는 다주택자와 법인을 대상으로 대폭 이상된다. 현재는 3주택 이하의 경우 주택 가격에 따라 1~3%의 세율이 적용되고 주택 이상부터 4%다. 하지만 앞으론 2주택 이상은 8%, 3주택부턴 12%의 중과세율이 적용된다. 법인 또한 3주택부턴 취득세가 12%로 바뀐다.

◆임대사업자제도 26년 만에 폐지

임대사업자제도는 1994년 도입 이후 26년 만에 사실상 폐지된다. 임대사업자에게 공적의무를 부여하는 대신 세제 혜택을 주는 게 핵심이다. 4~8년의 의무임대 기간 동안 임대료 증액 기준(계약마다 5%)을 지키면 종합부동산세나 양도소득세를 깎아준다. 가령 3주택자가 2채를 임대주택으로 등록하면 종부세는 자신이 거주하는 한 채에 대해서만 1주택자 과세표준으로 내는 식이다.

하지만 다주택자들이 세금 부담을 피하기 위해 임대사업자 등록을 하는 사례가 늘어나고 매물잠김으로 집값이 상승하는 부작용이 나왔다. 세제 혜택이 과도하다는 지적까지 나오자 정부는 결국 칼을 들이댔다.

앞으로 4년 단기임대와 8년 장기일반임대는 폐지된다. 폐지되는 장기임대는 아파트에 국한된다. 빌라 등에 대한 장기임대는 유지되지만 의무임대기간이 8년에서 10년으로 연장된다.

제도 폐지에 따라 아파트를 새로 장기임대로 등록하거나 기존 단기임대를 장기임대로 전환하는 건 불가능해진다. 기존 임대주택은 의무임대기간이 지나면 자동으로 등록이 말소된다. 이 기간이 끝나기 전에 자진말소를 희망하면 공적의무 준수 여부를 따져 자발적 말소를 허용할 방침이다.

논란이 됐던 세제 혜택 환수는 소급 적용되지 않는다. 등록 임대주택은 말소 시점까지 기존 세제 혜택이 유지된다. 다만 이미 사업을 운영하고 있는 임대주택에 대해선 임대보증금 보증가입이 의무화된다.

◆생애최초공급 확대…신규 택지는 아직

대통령이 주문한 공급 확대 방안은 큰 틀의 방향성만 제시됐다. 정부는 홍남기 부총리 겸 기재부 장관이 주재하는 주택공급확대 태스크포스를 꾸려 근본적인 주택공급 확대 방안을 마련하기로 했다. 국토부에선 박선호 제1차관이 실무기획단장을 구성해 세부적인 방안을 논의한다. 도심 고밀 개발을 위한 도시계획 규제 개선이나 3기 신도시 용적률 상향, 유휴부지와 신규 택지 발굴, 공공재개발 등에 대한 규제 완화 등의 거론된다.

정부는 우선 생애최초 특별공급을 민영주택에도 도입하기로 했다. 기존 국민주택의 경우 배정 물량을 20%에서 25%로 확대하고, 전용면적 85㎡ 이하 민영주택의 경우엔 공공택지는 15%, 민간택지는 7%의 물량을 배정한다. 민영주택의 소득기준은 도시근로자 월평균 소득의 130% 이하까지 확대한다.

생애최초 주택을 구입하는 경우에 대해선 취득세를 최대 100%까지 감면한다. 수도권 기준 주택 가격이 1억5000만~4억원인 경우 50%의 감면율이 적용된다. 서민과 실수요자에게 담보인정비율(LTV) 10%포인트 등을 추가로 인정하는 소득기준도 인상된다. 종전엔 규제 강도에 따라 다른 기준이 적용됐지만 앞으론 부부합산 연소득 8000만원 이하이거나 생애최초로 주택을 마련할 때 소득이 9000만원 이하인 경우 우대비율이 적용된다. 주택가격은 조정대상지역에서 5억원 이하일 때, 투기지역과 투기과열지구는 6억원 이하일 때 적용된다. 또한 정부는 중저가 주택에 대해선 재산세율을 인하하기로 했다. 구체적인 인하율은 10월 공시가격 로드맵을 발표할 때 결정된다.

신혼부부 특별공급의 소득기준도 완화한다. 생애최초로 구택을 구입하는 경우에 한해 분양가 6억원 이상 신혼희망타운에서 도시근로자 월평균소득 130%를 적용한다. 종전 120%보다 10%포인트 인상된 비율이다. 민간주택의 경우 종전 100~120%이던 기준을 최대 130%까지 늘리기로 했다.

내년 부활 예정인 사전청약제 물량은 9000가구에서 3만 가구 이상으로 늘린다. 당초 3기 신도시 등 ‘수도권 30만 가구 공급계획’에서 발표한 택지들에 한해 시행할 예정이었지만 이외의 공공택지에도 적용해 물량을 늘리기로 했다. ‘주거복지로드맵’ 등을 통해 확보된 택지의 아파트 공급량은 총 77만 가구다.

청년 전·월세 자금 지원을 위하 버팀목대출의 금리도 인하한다. 일반 버팀목전세대출 금리는 연 2.10~2.70%에서 1.80~2.40%로 내린다. 청년 전용 버팀목전세대출 금리 또한 최고 1.8~2.4%에서 1.5~2.1%로 인하된다. 대상 주택 보증금은 7000만~1억원, 대출한도는 5000만~7000만원까지 각각 확대된다. 주거안정월세대출 금리는 0.5%포인트 낮춘 1.0~2.0%로, 청년전용보증부월세대출은 보증금의 경우 1.3%, 월세는 1.0%의 금리가 적용된다.

전형진 기자 withmold@hankyung.com

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