지난달 ‘6·17 부동산 대책’ 발표 후 시장이 오히려 가열되자 정부는 한 달도 안 돼 추가 대책을 내놨다. 서울 대치동 은마아파트 상가 중개업소에 매물 안내판이 걸려 있다. /뉴스1
지난달 ‘6·17 부동산 대책’ 발표 후 시장이 오히려 가열되자 정부는 한 달도 안 돼 추가 대책을 내놨다. 서울 대치동 은마아파트 상가 중개업소에 매물 안내판이 걸려 있다. /뉴스1
부동산 전문가들은 ‘7·10 부동산 대책’의 다주택자 세부담 강화가 단기간에 매물 출회로 이어지기는 힘들 것으로 전망했다. 종합부동산세는 6월 1일이 기준이기 때문에 다주택자에겐 아직 1년가량의 시간이 남아 있다.

양도세 중과는 내년 6월 1일까지 유예되기 때문에 불붙은 현재 시장에 영향을 주기에는 한계가 있다는 설명이다. 이번 대책이 자칫 ‘매물 잠김’ 현상을 심화시킬 것이라는 지적이 나오는 이유다. 임대사업자 제도가 사실상 폐지되면서 전세가격이 더 오를 것이라는 우려도 제기됐다.

퇴로 막혀 버티기·증여 늘 듯

‘7·10 대책’은 다주택자에 대해 전방위적으로 세금 부담을 높였다. 세금 부담을 감당하지 못한 다주택자가 매물을 내놓게 하기 위해서다. 부동산 전문가들은 이런 조치가 다주택자의 추가 주택 구입을 막는 효과는 있을 것으로 내다봤다. 박원갑 국민은행 부동산수석전문위원은 “서울 같은 규제 지역에서 종합부동산세 등 보유세 부담은 전례 없이 커질 수밖에 없다”며 “소득이 뒷받침되지 않는 다주택자는 처분을 고민할 가능성이 높다”고 말했다.

"단기 투기는 잡겠지만…억소리 나는 양도세에 증여만 늘 것"
다만 처분 순위에서 서울 강남 등 핵심 지역은 가장 뒤로 밀릴 가능성이 높다. 또 아직 1년가량의 시간이 남아 있기 때문에 시장 상황이 어떻게 바뀌냐에 따라 처분을 선택할 가능성이 높다. 즉 당장 처분을 압박할 수준은 아니라는 것이다.

양도세 강화로 퇴로가 막혀 매물이 더 줄어들 것이라는 관측도 나온다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “보유세와 거래세 부담이 동시에 무거워진 상황이라 버티기에 따른 매물 잠김이 더 심해질 수 있다”며 “최고 양도세율이 증여세율보다 높아 증여도 더 늘어날 수 있다”고 했다.

이번 대책으로 3주택자의 양도세 부담은 최대 72%까지 치솟는다. 증여세 최고세율 50%(과세표준 30억원 초과)를 크게 웃돈다. 안명숙 우리은행 부동산투자지원센터장은 “보유세를 높이고 양도세를 낮춰 매물이 나오게 해야 한다”며 “이번 정책은 1년가량의 유예 기간이 있긴 하지만 장기적으로 부작용을 키울 수 있다”고 강조했다.

단기매매에 대한 양도세 강화와 다주택자 취득세 강화에 대해선 긍정적인 평가가 나왔다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “투기 수요의 진입이 어려워지면서 수요 억제 효과를 낼 것”이라고 했다. 함영진 랩장도 “전국 호재지역을 따라 시세차익을 챙기려는 투기 수요와 비규제지역 갭투자 수요 등이 줄어들 것”으로 예상했다.

임대사업자 폐지로 전세난 가중 우려

양도세 중과 등의 제도시행 유예 기간을 감안하면 공급 부족 우려로 달아오른 집값을 잡기에는 한계가 있을 것이라는 게 전문가들의 대체적인 의견이다. 지나치게 잦은 대책 발표와 공급확대 방안 부재로 시장 불안은 더 가중될 전망이다.

김영익 서강대 경제대학원 교수는 “시장에서 가장 중요한 건 정책에 대한 신뢰와 불확실성의 제거”라며 “임대사업자 제도 폐지, 거래세 부담 증가 등 상황에 맞춰 정책을 계속 바꿔버리면 시장이 더욱 불안해지고 정책 효과도 줄어든다”고 지적했다. 이상우 인베이드투자자문 대표는 “공급과 관련해서는 장기적으로 더 공급할 것이란 신호만 준 수준”이라며 “일반공급을 줄여 특별공급을 늘리는 구상은 자칫 편 가르기를 조장할 수 있다”고 했다.

특히 아파트 임대사업을 사실상 폐지한 데 대해 부작용을 우려하는 목소리가 컸다. 가뜩이나 심각한 전세난에 기름을 붓는 것이기 때문이다. 이 대표는 “다주택자와 임대사업자가 모두 사라지면 전세 물량이 줄어들 수밖에 없다”며 “장기적으로 전세난이 심해져 전세값이 올라 집값까지 자극할 수 있다”고 했다.

고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 “임대사업자 등 다주택자의 주요 기능 중 하나가 전월세 물량을 공급하는 것”이라며 “이들이 투기 세력으로 몰려 사라지면 전월세 물량의 씨가 마를 것”이라고 전망했다.

이유정/배정철/정연일 기자 yjlee@hankyung.com