집주인 잡는 대책 또…월세 인하에 보증보험 의무까지 [식후땡 부동산]

정부의 부동산 대책이 또 시행됩니다. 임대사업자를 규제하고 임대차3법이 통과로 인한 임차인들의 어려움을 해소하기 위해서입니다. 임대인(집주인)들의 고통은 커져가고 있습니다. 임차인들은 임대인의 부담이 전가될 것을 우려하고 있습니다. 전세에 이어 월세까지 통제하는 전월세 전환율 인하가 오는 10월 시행될 예정입니다.

무주택자로 화제가 됐던 김대지 국세청장 후보자에 인사 청문회가 열렸습니다. 사돈집과 함께 살면서 무주택을 유지했고, 위장전입을 인정하면서 또한번 도마에 올랐습니다. 오늘도 부동산과 관련된 소식을 전합니다.

◆ 보증금 1억, 월세로 전환하면…월 33만→20만원으로

첫 번째 뉴스입니다. 오는 10월부터 전세를 월세로 전환할 때 기준이 되는 월차임 전환율(전·월세 전환율)이 대폭 낮아집니다. 임대차 3법 등 각종 규제로 전세가 줄고 월세가 급증하자 세입자를 보호하겠다고 정부가 내놓은 조치입니다. 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 정부 합동 '제3차 부동산시장 점검 관계장관회의'에서 "현행 4%인 월차임 전환율이 월세 전환 추세에 속도를 붙이고, 임차인 부담을 가중시킬 수 있다는 지적 등을 감안해 월차임 전환율을 낮춘다"고 말했습니다.

현재 주택임대차보호법에서 전월세 전환율은 4%지만, 이를 2.5%로 내리겠다는 겁니다. 전환율이 4%라면 세입자는 보증금 1억원 대신 연간 임차료로 400만원을 더 내야 하고, 이는 매달 33만3000원의 월세인 셈입니다. 하지만 전환율이 2.5%로 내려가면 월세가 20만8000원이 됩니다. 월세가 37.5% 줄어들게 되는 효과가 예상됩니다.

◆월세전환 늘자 또 땜질처방…새 세입자 해당사항 없어

전월세 전환율은 법적 기준일 뿐 강제성이 없습니다. 집주인이 이를 무시하고 높은 월세를 요구해도 과태료를 물리는 등 처벌할 수 없습니다. 다만 집주인이 2.5%를 넘는 비율로 월세를 달라고 했다면 세입자는 초과분을 돌려받기 위한 소송을 제기할 수 있습니다. 하지만 이런 과정엔 시간과 비용이 많이 들어 세입자로선 불합리한 요구를 수용하거나, 계약을 포기하고 다른 집을 알아볼 가능성이 높습니다.

전월세 전환율이 적용받는 건 기존 전세 세입자가 월세로 바꿀 경우입니다. 이미 2.5%가 넘는 전환율을 적용해 계약했더라도 기존 계약은 소용이 없다는 겁니다. 1억원에 대해 전환율 5%를 적용해 월 42만원의 월세를 내기로 계약했다고 하면, 세입자는 2.5%에 해당하는 21만원만 내겠다고 할 수 있습니다. 기존 전세 세입자를 월세로 바꾸는 건 세입자가 동의하지 않으면 이미 불가능합니다. 새 세입자를 들일 때 월세로 전환하는 것은 전·월세 전환율을 적용받지 않습니다.

◆ 세입자 열람권 확대, 전세 통계도 개편

세입자가 이사 나간 이후에도 일정 기간 주택 전입 신고, 확정일자 현황 등을 열람할 수 있도록 정보 열람권을 확대합니다. 집주인이 '직접 살겠다'고 거짓말을 하며 전월세 계약 갱신을 거절하고 다른 세입자를 구하는 상황을 막으려는 겁니다. 전세 통계도 개편합니다. 현행 전세 통계는 확정일자를 받은 가구를 대상으로 합니다. 기존 갱신 계약이 확정일자를 받지 않는 사례가 다수인 만큼 신규 계약이 중심입니다.

◆임대사업자, 임대보증금 보증보험 의무가입

개인 임대사업자와 세입자는 '임대보증금 보증보험' 가입이 지난 18일부터 의무화됐습니다. 집주인과 임차인이 3대 1의 비율로 부담을 지게 됩니다. 기존 등록 주택은 법 시행 1년 뒤인 내년 8월18일 이후 신규 계약 체결부터 적용됩니다. 만약 보증보험에 가입하지 않는다면 2년 이하의 징역이나 2000만원의 벌금을 물게 됩니다.

이처럼 집주인인 임대사업자는 징역까지도 처벌을 받게 되는 반면, 임차인에 대한 처벌은 없습니다. 임대보증금 보험은 임대사업자가 보증금을 내줄 수 없을 때 HUG나 SGI서울보증이 대신 세입자에게 돌려주는 제도입니다. 3월 말 기준 전국 주택 임대사업자 51만명, 등록 임대주택 156만채가 의무 가입 대상입니다.

식후땡 부동산은 한국경제신문 홈페이지와 모바일, 앱에서 '오디오'로 쉽게 들을 수 있습니다.