사모펀드가 강남 아파트 통째 매입…투기 규제 우회 전략?

이지스자산운용 펀드, 아파트 46채 사들여 "이례적"
회사 측 "세금 일반 법인과 동일…투자 규제 회피 수단 아냐"

최근 한 사모펀드가 강남에 위치한 아파트 단지 한 동을 통째로 매입한 것으로 확인돼 그 배경에 관심이 쏠리고 있다.

사모펀드가 아파트에 직접 투자하는 것은 지금껏 찾아보기 힘든 사례로 집값 폭등으로 강화되는 규제를 회피하기 위한 '우회 전략'이 아니냐는 의혹이 나온다.

19일 금융투자업계와 부동산업계에 따르면 이지스자산운용이 운용하는 한 사모펀드는 지난달 중순 서울 강남구 삼성동에 있는 '삼성월드타워'를 사들였다.

11층 높이의 이 건물은 46가구가 사는 한 동짜리 아파트로, 1997년 입주를 시작했다.

당초 한 개인이 이 아파트 전체를 소유하고 있다가 이지스자산운용에 매도했으며, 매매가는 약 400억원에 달하는 것으로 알려졌다.

이지스자산운용은 20년이 넘은 이 아파트의 리모델링을 계획 중인 것으로 전해졌다.

부동산 전문 자산운용사인 이 회사는 이달 임대주택을 기반으로 하는 부동산투자회사 이지스레지던스리츠의 상장을 앞두고 있다.

이 리츠는 공공지원 민간임대주택사업인 인천시 '부평더샵'을 기초자산으로 하는데, 이번에 삼성월드타워를 매입한 사모펀드는 이 리츠와는 별개다.

사모펀드가 그동안 빌딩, 오피스, 물류센터 등에 투자해 임대수익 등을 받아왔다는 점에서 이런 아파트 직접 매입은 이례적이라는 평가가 나온다.

업계 한 관계자는 "오피스텔 등에 비해 아파트가 운용 수익률이 안 나기 때문에 그동안 투자가 거의 없었다"면서 "그러나 임대수익에 매각 차익까지 노릴 수 있는 강남이라면 얘기는 달라질 수 있다"고 말했다.

이 사모펀드는 삼성월드타워를 사들이면서 강남에 46개 아파트를 소유하는 '다주택자'가 됐다.

누구나 투자할 수 있는 공모펀드와 달리 사모펀드는 주로 소수의 '큰 손'에 의해 투자가 이뤄진다.

따라서 사모펀드를 통한 매입은 다주택자에 대해 강화된 규제를 피하면서 시세차익도 누릴 수 있는 우회 투자 수단이 될 수 있다.

김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 "개인이 투자용으로 다주택을 매입하거나 임대사업자 등록을 하는 것이 어려워진 상황에서 사모펀드라는 방식을 통해 투자하고, 나중에 자산가치가 올라간 뒤 차익을 나누는 방식이라면 주택 규제를 피하려는 수단으로 이해될 수 있다"고 말했다.

사모펀드 투자자로서는 법인을 세우거나 자산을 관리해야 할 필요가 없고, 자신이 누구인지 드러나지 않기 때문에 펀드 뒤에 숨어서 매각 차익 등을 누릴 수 있다.

또 사모펀드를 통한 방식은 향후 차익 가치가 클 것으로 예상되는 강남 등 특정 지역에 쏠릴 수 있다는 점에서 부동산값 상승을 더욱 부추길 소지도 크다.

업계 한 관계자는 "사모펀드가 아파트를 매입하면 안 된다는 법적 제한은 없다"면서도 "다만, 재개발·재건축 등 생산적 활동을 통해 가치를 키울 것이냐, 아니면 단순히 시세차익만을 기대하는 것이냐는 금융기관 도덕성의 문제일 것"이라고 지적했다.

이에 대해 이지스자산운용사는 "다주택자로서 취득세, 보유세 및 양도차익에 대해 이 부동산 펀드도 일반 법인과 동일하게 적용받고 있어 '투자 규제를 회피'하는 수단으로 활용될 여지가 없다"고 해명했다.

또 "이 사업은 올해 초부터 매입을 검토해 당초 4월 말까지 거래가 완료되는 것이 목표였으나, 코로나19로 인해 불가피하게 거래가 연기됐기 때문에 정부 대책을 회피하고자 사모펀드를 만든 것이 아니다"고 덧붙였다.

/연합뉴스