그린벨트 안 풀고, 육사 부지 제외하고…서울 주택공급 충분할까

도심 고밀 개발·공공 재건축 등으로는 부족할 듯
'재건축 규제 완화' 필요성 제기에 정부는 요지부동

정부가 이달 말 발표할 예정인 주택공급 확대 방안이 부동산 시장에 서울 주택 공급은 충분하다는 메시지를 줄 수 있을까.

정부는 서울 유휴부지 개발과 도심 용적률 상향, 공공 재건축 등 다양한 방안을 강구해 조만간 주택 공급 확대 방안을 내놓을 예정이다.

하지만 정부가 서울의 택지 후보를 찾는 작업이 순탄하지는 않아 만족할 만한 수준의 땅이 나올지는 의문이다.

정세균 국무총리는 23일 국회 대정부 질문에서 서울 노원구 육군사관학교 부지 개발 여부에 대해 "현재로선 검토하고 있지 않다"고 말했다.

이로써 기대를 모았던 태릉골프장과 육사 인근 통개발은 추진되지 않고 골프장만 개발 대상으로 검토될 전망이다.

정부가 태릉골프장(83만㎡) 개발 방안을 제시했을 때 인근 육사 부지까지 같이 개발하면 부지 면적이 150만㎡까지 늘어나 2만가구 이상 주택을 공급할 수 있을 것이라는 기대를 모았다.

특히 인근 구리 갈매지구와 연계 개발했을 때 시너지 효과도 상당할 것이라는 전망도 나왔다.

하지만 정 총리가 육사 부지 개발 방안에 대해선 선을 그으면서 이같은 방안은 물 건너간 모양새다.

강남권 개발제한구역(그린벨트) 카드는 무수한 논쟁만 낳고 중도폐기됐다.

태릉골프장 외에 잠실·탄천 유수지 행복주택 시범지구, 대치동 서울무역전시장(SETEC), 공공기관이나 국책연구기관 부지 등이 신규 부지 후보로 거론되고 있다.

하지만 다들 산발적인 소규모 땅이라 '규모의 경제' 효과를 내긴 어렵다는 의견이 나온다.

정부는 두달여 전인 5월 6일 공급 대책에서 서울 7만가구 공급 방안을 발표했으나 신규 택지 확보를 통한 공급은 용산 정비창 부지 등 18곳 1만5천가구에 불과했다.

이때 3곳 2천가구는 개발계획이 확정되지 않아 구체적인 이름도 나오지 못했다.

나머지는 공공 재개발이나 소규모 재건축 활성화 등 제도 개선을 통해 주택 공급을 늘린다는 것인데, 어디까지나 '목표'에 불과해 과연 이 수준을 맞출 수 있을지 장담할 수 없다.

작년 12·16 대책 이후 6개월을 준비해 땅을 긁어모아 5·6 대책에서 발표한 것이 1만5천가구인데, 재차 두달여만에 다른 택지를 찾는다는 것은 결코 쉽지 않다.

정부는 신규 택지 발굴 외에 공공 재개발과 비슷한 공공 재건축 제도 도입, 도심 고밀 개발을 위한 도시계획 규제 개선, 3기 신도시 용적률 상향, 도심 내 공실 상가·오피스 등 활용 등을 통해서도 주택 공급을 확대한다고 밝힌 바 있다.

도심 고밀 개발과 관련, 정부는 이미 5·6 대책에서 역세권 범위를 350ｍ로 늘리고 용적률을 올려주는 등의 대책을 발표했다.

정부는 이를 통한 주택 공급량을 8천가구로 계산했다.

역세권의 밀도를 더 높이려면 도심 미관과 교통난을 감수해야 한다.

역세권에서 고밀도 개발을 통해 불어난 주택은 주로 청년과 신혼부부 등에 임대로 돌아갈 수밖에 없기에 내집마련 수요를 충족하기엔 엄연히 한계가 있다.

도심 내 공실 상가와 오피스 활용 방안도 마찬가지로 1인 가구 등에 대한 임대주택 위주다.

공공 재건축은 과연 어떻게 조합을 참여시킬 수 있을지가 관건이다.

재건축은 재개발과 달리 사업 추진에 대한 에너지는 넘치지만 조합원간 이견이나 정부, 지자체의 견제 때문에 사업이 잘되지 못한 측면이 있다.

재개발에 비해 공익성이 떨어지는 재건축에 대해 마냥 인센티브를 많이 줄 수도 없다.

일각에선 노후 공공임대 재건축 방안이 주택 공급 방안으로 언급된다.

하지만 이는 이미 2018년 주거복지로드맵을 통해 방침이 발표돼 현재 계속 추진 중인 사안이다.

정부는 임대 재건축을 통해 공공분양과 공공임대 등 여러 계층이 어울려 사는 '소셜믹스'를 추진한다는 청사진까지 다 마련해 놓은 상태다.

시장에서는 이참에 재건축 등 정비사업에 대한 기본 규제를 풀어야 한다는 의견이 꾸준히 나온다.

하지만 정부는 재건축 규제 완화에 대해선 완강한 태도를 보인다.

섣불리 규제를 풀어줬다간 집값을 치솟게 하는 불쏘시개만 될 것이라는 시각이다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "서울에 토지가 모자란다면 고밀도로 개발하는 방법을 고민할 수 있다"며 "서울에 역세권이 380곳 있다고 하는데, 역세권의 용적률을 높여줘 고밀도 개발하거나 금천, 구로, 영등포 등 준공업지역을 고밀도로 개발하면 공급을 늘릴 수 있을 것"이라고 말했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "도심 35층 층고 제한 완화가 꼭 필요하다"며 "현재 가용 용지가 남아도는 것도 아닌 상황에서 확보한 물량의 총량이 중요하기 때문"이라고 말했다.

/연합뉴스