정부가 찍어준 올해 집값 떨어질 곳

▶전형진 기자
전형진입니다
오늘 읽어볼 기사는 이 기사입니다
‘세금 폭탄 맞은 법인 매물 여기서 나온다’
6·17 대책하고 7·10 대책에서 많이 들으셨겠지만
법인에 대한 규제가 굉장히 강해졌죠

일단 읽기 전에 팁을 하나 드리면 한경 홈페이지에서 기사를 읽으실 때
왼쪽에 있는 클린뷰 버튼을 누르면 광고 없이 읽을 수 있습니다

기사 읽어볼게요
‘규제 직격탄을 맞은 법인 명의 아파트가 연말까지 쏟아질 전망이다
내년부터 법인세와 종부세가 급증해서다
법인 매수 증가세와 맞물려 집값 상승세가 두드러졌던
수도권과 지방 도시의 조정이 불가피하다’고 나와 있는데
대략적으로 들어보긴 하셨을 거예요

‘한국감정원에 따르면 올해 1~5월 전국 18개 시·군·구에서
법인의 매매거래가 전체 거래의 10%를 웃돌았다’고 나와 있네요
‘전국 기준으로 5.20%였지만 일부 지역에선 10%를 넘겼다’

이 비율을 어디서 확인할 수 있냐면 한국감정원 홈페이지에서
부동산거래현황-아파트거래현황-거래주체별로 보시면
지자체별로 개인의 물건이 법인에 넘어간 건수를 볼 수 있습니다
5월까지밖에 없으니 시차는 조금 있죠
사실 이렇게 보면 비율을 일일이 수기로 계산해야 합니다

그래서 제가 구글 스프레드시트에 정리를 했습니다
2019년 6월~올해 5월까지 1년 동안의 법인 거래 비율인데요
올해 1~5월 비율인 맨 오른쪽만 보시면 됩니다
바로 옆이 2019년 6월~12월, 그 왼쪽은 최근 1년의 거래입니다

말씀드린 것처럼 전국은 5.2%밖에 안 됩니다
서울은 1.88%로 법인이 진입하는 시장은 아니었단 거죠
붉은 색이 진하게 나타나는 곳일수록 비율이 높았던 지역입니다
부산 동구는 1년 동안 10.5%인데 최근 5개월 7.7%로 조금 내렸습니다
부산진구가 11%로 조금 높았고 북구는 높은 편이었는데 최근 내렸어요
조정대상지역, 투기과열지구로 지정된 인천은
작년 6월~12월 2.09%였는데 올해 1~5월은 7.58%로 올랐죠
그리고 인천에서도 미추홀구와 남동구
그리고 부평구의 법인 거래 비중이 높아졌습니다
미추홀구 같은 경우엔 두자릿수입니다
지방에선 울산 남구의 비율이 10.17%입니다
남구가 지금 울산에서 가장 많이 오르는 지역입니다
그런데 법인의 비중이 높다는 건 아무래도 투자자들이 들어가고 있다
사실 작년 9월부터 집값이 오르는 지역이었는데
법인의 매수 비중이 지나치게 높진 않은지 체크해보실 필요 있습니다
수원 같은 경우엔 2·20 대책 때부터 규제를 받았지만
법인의 매수 비중이 전반적으로 다른 지역보다 높게 나타났습니다
권선구 같은 경우엔 올해 들어 9.37%까지 올랐습니다
의정부도 만만치 않아요 집값이 그리 많이 오르진 않았지만
그런 이유 때문에 법인들이 더 많이 들어간 것으로 보입니다, 9.68%
작년 6월~12월은 2.69%였는데 9.68%까지 올라갔습니다

그리고 수도권 남부인 평택도 높고, 평택 옆인 오산도 10.52%입니다
그리고 한 세트인 화성도 11.66%까지 올랐습니다
화성이 굉장히 넓긴 한데 법인이 들어간 건
아무래도 가격대가 높은 주택들은 아니다 보니까 동탄2신도시보단
1신도시쪽, 아니면 병점 등 구화성 쪽으로 보셔야 할 것 같아요

그리고 어떻게 보면 6·17 대책과 7·10 대책의 원인이기도 했던 충북 청주
청주 전체로 보면 올해 들어 11%입니다
흥덕구는 14%가 넘습니다
흥덕구와 서원구는 감정원 기준으로 주간 매매가격 상승률 1%를 넘겼죠
당연히 조정대상지역으로 묶였고요
충남 천안에선 불당 같은 곳에 갭투자하는 분들 많았는데
동남구와 서구 할 것 없이 높은 비율을 보이고 있습니다
아산도 절대적인 수치는 높지 않지만 주변 도시들보단 높죠

그리고 전남 광양도 10.59%입니다
광양은 제가 작년 초에 기사도 썼는데 당시 1월 한 달 동안
외지인 매입 비중이 60%를 넘는 곳이기도 했어요
가보면 갭이 굉장히 작기 때문에
법인이 한 번에 여러 채씩 사는 경우를 생각해볼 수 있을 것 같고
경남 창원도 재미있습니다
의창구와 성산구의 법인 비중이 점점 높아지고 있어요
마산까지 포함한 창원 전체에선 그렇게 많지 않지만
의창구와 성산구는 집값도 슬슬 오르고 있는 곳이죠
창원은 5년 가까이 집값이 떨어지던 곳인데

이렇게 지방 도시에서 법인의 매수 비중이 높아지고 있다는 걸
시계열로 보시면 한 눈에 들어오긴 합니다
기사 앞 부분이 그런 내용입니다
청주가 높았다, 화성이 높았다

‘법인은 그동안 부동산 투자자들의 조세회피 수단으로 활용됐다
개인과 명의를 분산하는 것만으로도 가파른 누진구조인
종부세와 양도세 부담을 덜 수 있어서다
종부세는 과세표준이 분산되고
조정대상지역이라도 중과세율 양도세 대신 법인세율로 세금을 정리한다’
종부세의 경우엔 명의가 나눠질수록 유리하죠
공제액이 6억원씩 늘고, 공시가격을 나눠서 더하니 과세표준도 내리고
그래서 부부라면 남편과 아내가 나눠 갖거나
공동명의가 유리하다는 말이 나오는 이유고요
만약에 개인이 법인을 이용한다면
사실상 2명의 명의를 쓰는 것과 똑같았어요
‘양도세 부담을 덜 수 있다’는 건 조금 있다 다시 한 번 설명할게요

‘올해 안에 팔아야’
‘사실상 사망선고를 내렸다
6·17 대책에선 법인세율 중과세를 부활시키고 종부세 공제액을 없앴다
종부세율은 주택수에 따라 3~4%의 최고세율을 부과하기로 했다
하지만 20여일 만인 7·10 대책에선 아예 세율을 6%로 통일하고
세부담상한까지 없앴다’

7·10 대책을 보면 다들 아시는 것처럼 세율이 이렇게 올랐죠
거의 현행 대비 2배 가까이 올랐는데
12·16 대책에서 안이 나왔던 걸 뛰어 넘어서 이렇게 적용하겠다는 겁니다
최고세율이 6%죠
6·17 대책에서도 법인에 대해 나오긴 했지만 7·10 대책에서 다시 나온 게
다주택 법인, 그러니까 2채 이상 들고 있는 법인에 대해선
최고세율인 6%를 적용해 버리겠다는 내용입니다
이 6%가 무서운 게 최고세율을 단일세율로 적용하겠다는 거예요

무슨 소리냐면 원래는 만약 내 과세표준이 50억원이라면
3억원 이하는 0.5%, 그 이상은 0.7%, 1.0%, 1.4% 이런 식으로
나눠서 각각 계산한 더음에 다 더합니다
이걸 누진세율이라고 합니다
그런데 단일세율이라고 하는 건
나의 과세표준 50억에다 6%를 한꺼번에 곱해버리는 거죠
세액이 확 늘어나겠죠

더 중요한 건 ‘법인의 종부세에 대해선 기본공제 6억원과
세부담상한을 적용하지 않음’
기본공제는 과표에서 빼고 구하는 겁니다
세부담상한은 전년도 대비해서 150~300% 상한선이 있던 건데
이제 안전벨트가 없어지는 거예요
종부세가 수치상 계산되는 것만큼 계속 나오는 겁니다

그래서 한 번 계산해봤어요
2주택 법인의 합산 공시가격이 10억원이라면
내년 부과되는 종부세액은 5700만원이다
이게 어떻게 나오는 거냐면
일단 공정시장가액비율이 있습니다
내년은 95%이고 2022년부턴 100%가 차서 없어집니다
어떤 개념이냐면 공시가격에서 공제액을 결정해주는 비율입니다
10억원의 95%라면 9억5000만원이겠죠
그럼 9억5000만원을 기준으로 아까 나온 최고세율 6%를 적용하면
그 세액이 5700만원입니다
전년도에 1000만원을 냈더라도 세부담상한이 없어졌으니까
내년 6월 1일을 기준으로 부과되는 세액이 5700만원이 됩니다
그게 서울 은마아파트와 마포래미안푸르지오를 같이 보유한 사람의 세액
4900만원보다 높다는 거죠
참고로 이렇게 2채를 갖고 있으면 합산 공시가격 25억원인데
그 절반도 안 되는 10억원의 합산 공시가격만 나와도
법인의 종부세액이 훨씬 높다는 거죠

그 이유가 뭐냐
‘과표 구간별로 따지지 않고
최고세율 6%를 단일세율로 적용하기 때문이다’
방금 설명드린 누진세율이 아닌 단일세율을 적용하면
이렇게 된다는 이야기입니다

법인의 종부세가 늘어나는 건 알겠는데 왜 연말까지 빠지냐
그 이유가 여기 나옵니다
‘정부는 법인이 주택을 팔 때 치르는 법인세율도 올렸다
종전엔 과표에 따라 10~25%의 법인세에 더해 10%포인트를 가산했지만
이를 20%포인트까지 인상하기로 했다’

무슨 얘기냐면 6·17 대책에서 나왔던 내용입니다
법인은 개인처럼 양도세를 내진 않아요
다주택 개인은 지금 62%, 바뀌는 세율로는 최고 72%까지 양도세를 내지만
법인은 과세표준에 따라서 그냥 10~25%를 적용하고
주택이나 비사업용토지라면 10%포인트를 더합니다
최종적으론 20~35%가 되는 거죠
그런데 기본 25%의 최고세율을 적용받는 과표 구간은 굉장히 높고
보통은 기본 10%에 10%포인트를 더해서 20%를 적용받습니다
그런데 이 추가세율을 10%포인트 더 올려서 20%포인트로 올린 겁니다
언제부터냐

‘2021년 1월 1일 이후 양도하는 분부터’
그러니까 다시 설명하면 2020년 12월 31일까진 매각해야
10~25% + 10%포인트의 세율을 적용받는 거죠
그러니까 올해 안에 매각하지 않으면 팔 때도 세율이 올라가는데
그해 6월 1일부턴 엄청나게 높아진 종부세를 치러야 하기 때문에
사실상 올해 안에 모두 처분하라는 의미라는 겁니다

아까 보신 것처럼 최근에 집값이 급등했던 지역은
법인 매수 비중이 높아졌다는 공통점도 갖고 있어요
그래서 앞으로 법인 매물이 얼마나 나오는지에 따라서
주택가격 동향도 달라질 수 있을 것 같습니다
그래서 떨어질 수 있는 이유가 뭐냐
이번에 취득세율과 양도세율도 한꺼번에 올라갔죠
그래서 ‘법인이 던지는 물건을 받아줄 갭투자 수요가 많지 않다’
결국엔 먼저 팔기 위한 법인들의 매각가격 경쟁이 있을 것이고
그것 때문에 가격이 떨어질 수 있다는 전망이 나오고 있는 게
지금 이 기사의 내용입니다
올해 지방시장이나 수도권시장 보실 땐
이 부분을 유의해서 보셔야 할 것 같습니다
감사합니다

기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장
진행 전형진 기자 편집 조민경 PD
제작 한국경제신문·한경닷컴

[집코노미TV] 정부가 찍어준 올해 집값 떨어질 곳