[집코노미] 또 슬쩍…임대사업자 장특공제도 줄인다

세법개정안 통해 '임대기간'으로 공제 한정
"공동명의 1가구는 특례 불가" 유권해석도

서울 성북구 일대 아파트 단지의 모습. 연합뉴스

정부가 등록임대사업자제도를 사실상 폐지시킨 데 이어 기존 사업자들의 세제 혜택도 줄인다. 세법 개정안을 통해 장기보유특별공제(장특공제) 적용 기간을 제한하기로 했다. 앞서 공동명의 임대사업자들의 장특공제 축소에 대한 유권해석까지 나와 반발이 커질 전망이다.

◆장특공제 사실상 축소

27일 세무업계에 따르면 정부가 발표한 ‘2020년 세법 개정안’엔 이 같은 내용의 ‘조세특례제한법(조특법)’ 개정안이 포함된 것으로 확인됐다. 임대사업자들에 대한 장특공제 적용 기간을 임대개시시점 이후로 한정하는 게 골자다.

장특공제란 집을 팔 때 보유기간에 따라 세액을 감면해주는 제도다. 임대사업자들의 경우 임대주택에 이 제도가 적용된다. 가액 요건과 임대료 증액 상한 규정을 지키면 50~70%가 적용된다. 8년 임대는 50%, 여기서 2년을 더 임대해 10년을 채우면 최대 70%의 장특공제를 받을 수 있다.

이번 개정안은 이 감면 규정을 임대기간 동안의 차익에 대해서만 적용하겠다는 내용이다. 만약 10년 동안 보유하던 집을 지난해 임대주택으로 등록했더라도 등록 시점 이후의 차익에 대해서만 감면이 적용된다. 이 경우 임대개시시점의 공시가격과 매각시점의 공시가격을 기준으로 차액을 안분해 계산할 전망이다. 기획재정부는 “임대주택 특례 제도를 정비하고 불명확하던 관련 조문을 명확화 하는 차원”이라고 개정 이유를 설명했다.

세무업계는 ‘기습 개정’으로 보고 있다. 김성일 영앤진회계법인 회계사는 “‘6·17 대책’과 ‘7·10 대책’에서 임대사업자제도나 세법을 손볼 때는 전혀 언급되지 않았던 내용”이라면서 “신축 주택 취득과 동시에 임대등록한 이들은 타격이 없겠지만 오래 보유하던 주택을 등록한 이들은 세제 혜택이 줄어들 수밖에 없다”고 지적했다.

정부는 여기에 장특공제 특례 적용 기한도 단축시키기로 했다. 종전엔 2022년 12월 31일까지 8년짜리 임대주택을 등록할 경우 50~70%의 장특공제를 받는 게 가능했다. 그러나 개정안에선 특례 적용 시한을 올해 12월 31일로 앞당겼다. 빌라나 다세대주택을 보유한 미등록 임대인들은 올해 안에 의사결정을 내려야 하는 셈이다. 아파트의 경우 7·10 대책 이후 신규 등록 자체가 불가능하다. 수도권에서 임대사업을 하고 있는 김모 씨(67)는 “임대주택이 정부 시책에 따라 내년 자동 말소돼 앞으론 세금이 소득보다 많을 예정”이라며 “노후 생계수단마저 투기로 몰아 보장된 세제 혜택까지 줄이겠다고 하니 잠이 오질 않는다”고 하소연했다.

◆공동명의도 논란

임대사업자들의 수난은 여기서 그치지 않을 전망이다. 공동명의일 때는 이 같은 특례마저 제한적이라는 국세청의 유권해석이 최근 나왔기 때문이다.

▶6월 25일자 ‘[집코노미] 공동명의는 장특공제 배제?…임대사업자 ‘혼란’’ 참조

현행 조특법은 1가구 이상의 임대주택을 8년 이상 임대할 경우 최대 70%(10년)의 장특공제가 가능하다고 규정하고 있다. 그러나 국세청은 부부 등 공동명의로 1가구를 임대한다면 각자 0.5가구를 소유한 것이어서 특례에 해당하지 않다고 해석했다. 국세청 관계자는 “임대사업자의 과세특례는 1채 이상을 8년 이상 임대할 때 적용된다”며 “지분 형태로 소유하는 경우 지분비율을 곱해 1채 이상이어야 과세특례를 받을 수 있다”고 설명했다.

조특법엔 1가구의 소유 기준에 대해선 명확하게 규정하고 있지 않다. 그러나 국세청은 ‘민간임대주택에 관한 특별법’에서 임대사업자의 요건을 ‘한 사람이 1가구 이상 임대했을 때’로 보기 때문에 특례 적용 또한 이를 준용해야 한다는 입장이다. 다만 특례를 제외한 기존 다주택자 장특공제는 그대로 적용한다는 게 국세청의 설명이다. 국세청 관계자는 “공동소유이더라도 기존 장특공제 30%를 받는 덴 문제가 없다”면서 “이번 유권해석은 조특법을 적용해 추가로 40%포인트를 더해 최대 70%를 공제해주는 것과 관련한 내용”이라고 말했다.

고무줄 잣대를 두고 논란은 이어지고 있다. 공동명의 임대주택이 한 채인 경우 특례 적용이 불가능하고 두 채일 때는 가능하다는 의미여서다. 정부 시책과는 정반대로 집이 많을수록 세금을 아낄 수 있다는 계산이 나오는 셈이다. 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장(세무사)은 “국세청의 상급 기관인 기재부엔 이와 관련핸 법령해석 민원이 늘고 있는 것으로 파악된다”며 “어떤 해석이 나오는지에 따라 파장이 달라질 것”이라고 말했다.

전형진 기자 withmold@hankyung.com