재건축 초과이익환수제를 피하기 위해 일반분양 없는 '1 대 1 재건축'을 추진하고 있는 서울 압구정동 압구정특별계획3구역 일대. 한경DB
재건축 초과이익환수제를 피하기 위해 일반분양 없는 '1 대 1 재건축'을 추진하고 있는 서울 압구정동 압구정특별계획3구역 일대. 한경DB
정부가 주택공급 대책으로 ‘공공재건축’을 거론하고 있지만 정작 재건축조합들은 시큰둥한 반응을 보이고 있다. 용적률·층수 규제 완화로 더 높은 아파트를 짓더라도 내야 할 부담금만 늘어나기 때문이다. 재건축 초과이익환수제가 공급 확대를 가로막는다는 지적이 나오고 있다.

◆“앞으론 규제완화 뒤론 추징금”

28일 국토교통부와 서울시 등에 따르면 ‘주택공급확대 태스크포스(TF)’는 용적률 완화를 골자로 하는 공공재건축 도입을 유력하게 검토하고 있다. 임대주택 등을 지어 공공성을 갖출 경우 용도지역을 상향해 층수와 용적률 규제를 완화하는 방식이다.

이 경우 서울 강남 등 요지마다 고밀도 주택공급이 가능해진다. 사업 진척이 더딘 곳은 공공재건축을 수용할 가능성이 높다는 게 정부의 계산이다. 그러나 후보지가 될 만한 구역들에선 현실을 모른다는 반응이 나오고 있다. 압구정특별계획3구역 추진위원회 관계자는 “규제를 풀어주는 만큼 당장은 재건축단지의 사업성을 높여주는 것 같지만 뒤로는 세금으로 다 빼앗아간다”며 “재건축 초과이익환수제가 있기 때문에 아파트를 더 지으면 지을수록 부담금을 많이 내야 한다”고 지적했다.

환수제는 재건축 전후의 아파트 가치를 따져 조합원들에게 일정 비율의 부담금을 징수하는 제도다. 정부가 용적률과 층수 규제를 풀어주더라도 정작 환수제 때문에 일반분양분을 늘리기 쉽지 않다는 것이다. 압구정동 A공인 관계자는 “3구역은 2018년 재건축 초과이익환수제가 부활한 이후 사업 방향을 ‘1 대 1 재건축’으로 정한 상태”라며 “가구수 확대 없이 일반분양을 하지 않으면 추징금도 내지 않기 때문”이라고 설명했다.

공공성은 강해지는데 사업자인 주민들을 달랠 당근도 마땅치 않다. 분양가 상한제 적용을 유예한다 하더라도 그만큼의 이익은 추징금에 녹아든다. 이재성 은마아파트소유자협의회 대표는 “임대주택을 짓더라도 이를 원가보다 못한 가격으로 인수하는 게 그동안 공공의 사업 방식”이라며 “지으면 지을수록 손해이기 때문에 조합들이 택할 이유가 없다”고 말했다.

◆‘인센티브’ 실효성 의문

현재 3종일반주거지의 법적 용적률 상한은 300%다. 서울시의 경우 조례를 통해 이를 250%로 제한하고 있다. 나머지 50%는 ‘용적률 인센티브’다. 예를 들어 250%의 용적률을 300%로 늘린다면 늘어난 50%의 절반은 임대주택으로 지어야 한다. 정비업계는 정부의 용적률 완화 방안이 이 같은 인센티브 방식일 것으로 내다보고 있다.

하지만 조합들이 공공임대가 확 늘어나는 방식의 인센티브를 받을지는 의문이다. 집값을 잡기 위해선 강남 등 고가주택이 밀집한 곳에 공급이 필요한데 이들 지역에선 임대주택에 대한 거부감이 강하기 때문이다. 경기 과천에선 도심 12개 재건축 단지가 모두 용적률 인센티브를 포기하고 임대주택을 짓지 않은 사례도 있다.

당장 공공재건축을 추진한다고 해도 실제 공급까진 상당한 시일이 걸릴 전망이다. 정비계획 반영부터 건축계획, 사업시행계획 등의 밑그림을 모두 새로 그려야 하기 때문이다. 초기 단지들의 경우 지난달 ‘6·17 대책’에서 강화된 2년 거주 의무가 걸림돌이 될 가능성이 있다. 거주요건 부족으로 새 아파트를 받지 못하는 주민이 많은 단지는 사업 절차마다 삐걱대 속도를 내지 못할 게 뻔하기 때문이다.

한 정비업계 관계자는 “앞서 도입된 공공재개발의 경우 승계조합원에겐 조합원분양가나 일반분양가가 아닌 시세 수준 분양가를 책정하도록 했다”며 “공공재건축에도 이 같은 투기방지대책이 도입되면 가격엔 부정적인 영향을 미칠 수 있다”고 말했다.

전형진 기자 withmold@hankyung.com