50층 가능해진 '공공' 재건축…흔쾌히 동의할 조합 나올까

용적률 완화·사업기간 단축·조합 자율성 강화 등 유인책 내놔
"효과는 글쎄…공공 참여 카드 선택할 조합 많지 않을 것"

서울 강남 일대 아파트 단지의 모습. 연합뉴스

정부가 ‘8·4 공급대책’을 통해 서울 재건축·재개발 관련 규제를 조건부로 완화하기로 하면서 강남권 정비사업 추진에 대한 기대감이 다시 나오고 있다. 특히 정부와 서울시가 공공이 참여하는 재건축 층수 규제를 풀어주기로 방침을 정하면서 오랜 기간 사업이 지연됐던 대치동 은마아파트, 잠실동 잠실주공5단지 등의 향후 재건축 진행에 대한 관심도 커질 것으로 보인다.

4일 정부 주택공급확대 TF는 이날 공공참여형 고밀 재건축 방식을 통해 총 5만가구의 주택공급 방안을 확정했다. 기존 정비 해제 구역에서 대해서도 공공재개발을 적용해 추가로 2만가구를 공급하기로 했다. 핵심 내용은 한국토지주택공사(LH)·서울도시주택공사(SH) 등 공공이 참여할 경우 기존 250~300%였던 용적률을 300~500% 수준으로 완화하고, 층수는 최대 50층까지 허용하는 방안이다.

그간 50층 재건축을 추진했지만 서울시 반대를 넘지 못했던 대치동 은마아파트 등에서는 사업 추진이 다시 탄력을 받을까 기대하는 목소리가 나오는 중이다. 대치동 Y공인 관계자는 “은마아파트나 압구정 현대 등이 초고층으로 재건축하려던 계획이 서울시 반대에 막혀 무산됐었는데 앞으로 다시 가능해질지 주민들이 관심을 가지고 있다”고 전했다.

여의도·강남 재건축에 도입될지 주목

그간 서울시는 일반주거지역에 대해 최고 35층까지만 아파트를 지을 수 있도록 층수를 제한해 왔다. 2014년부터 시행된 도시기본계획에 따른 것이었다. 한강변에 인접한 동의 경우에는 더 엄격한 ‘스카이라인 관리 원칙’이 적용돼 15층까지만 지을 수 있었다.

용적률 완화와 함께 사업 기간을 단축하고 조합 자율성을 강화할 수 있는 방안도 내놨다. 하지만 최근 정부가 그린벨트(개발제한구역) 해제 논란을 거치면서 재건축 외에는 도심 공급을 늘릴 대안이 없다고 판단하면서 이같은 규제를 풀기로 한 것으로 풀이된다. 정부와 서울시는 “(공공 참여시) 사업 특성에 따라 수권소위 심의 등을 통한 기간 단축을 추진하겠다”면서 “(공공 재건축·재개발 시) 자금 조달·설계 등을 지원하는 공공관리 방식, 조합과 지분을 공유하는 지분참여 방식 등을 조합이 자유롭게 선택 가능하도록 했다”고 설명했다.

정부는 층수와 용적률 인센티브를 주는 공공재건축에 적지 않은 조합이 관심을 보일 것으로 예상하고 있다. 오랜 기간 사업을 진행하지 못하고 있는 여의도 재건축 등이 대표적이다. 50층 재건축을 추진했던 대치동 은마, 잠실동 잠실주공5단지 등 강남 재건축의 참여도 기대해볼 수 있다.

홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관은 이날 기자들과 가진 일문일답에서도 "조합원들이 흔쾌히 동의를 하는 가운데 시행될 것"이라며 "공공참여가 없다면 기존대로 재건축을 진행하게 될 것"이라고 말했다.

홍남기 "조합원들 공공참여 동의해야 진행"

정부가 계획하는 공급량이 시장에 나오기까지 풀어야할 과제들이 많다는 것도 큰 문제다. 우선 시장에서는 '공공참여형 고밀재건축'이나 ‘공공재개발’ 카드를 선택하는 조합이 많지 않을 것으로 보고 있다. 공공이 관여해 사업을 좌지우지할 가능성이 있고, 용적률을 높이더라도 임대물량을 과도하게 책정하면 사업성이 낮아진다는 우려 때문이다.

증가 용적률의 50%에서 70%까지 기부채납으로 환수하기로 한 점은 조합원 입장에서 부담으로 꼽힌다. 고밀 재건축을 통해 기부채납 받은 주택은 장기공공임대(50%이상) 및 무주택·신혼부부·청년 등을 위한 공공분양(50%이하)으로 활용된다. 공공임대·공공분양의 구체적 공급방식은 지역별 수요와 여건 등에 따라 지자체가 결정할 수 있도록 자율권을 부여하기로 했다.

잠실주공5단지 아파트 전경(자료 한경DB)

압구정동 P공인 관계자는 "임대주택을 늘려 일반분양이 줄면 사업성이 떨어져 조합 입장에선 반기지 않는다“며 ”조합원들도 임대주택이 늘면 집값이 떨어질까봐 이같은 안을 선호하지는 않을 것“이라고 했다.

양지영 양지영R&C연구소장은 "조합원들 입장에서는 개발 이익의 대부분이 공공에 환수하는 것이다보니, 좋은 입지의 사업지 같은 경우에는 조합원들의 참여도가 떨어질 것으로 예상된다"고 말했다. 뉴타운 해제지역에 대한 공공재개발 사업에 대해서는 "조합원분을 제외한 물량의 절반을 임대주택으로 공급한다는 것은 역시 조합원들의 참여도를 이끌어내기 어렵다"고 봤다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 ”결국 용적률 높이는 대신 임대아파트를 더 지으라는 안인데 임대주택을 선호하지 않는 현상을 감안하면 효과는 제한적일 것으로 보인다“며 ”조합원 아파트의 향후 가치나 일반분양가에 연동되는 추가분담금 등을 감안하면 조합원들은 공공이 참여하는 사업이 이를 훼손할 수 있다고 생각해 크게 선호하진 않을 것“이라고 설명했다.

안혜원/김하나 한경닷컴 기자 anhw@hankyung.com