집값은 25%만…'지분적립형 분양'이 뭐길래

일부 지분만 취득 후 20~30년 간 잔여 지분 확보
3040 실수요자 중심 공급…'임대후 분양'도 도입

서정협 서울시장 권한대행이 4일 정부서울청사에서 열린 주택공급확대TF회의결과 브리핑에서 서울권역 등 수도권 주택공급확대방안을 설명하고 있다. 연합뉴스

정부가 서울 도심 주택공급 확대를 위해 지분적립형 분양주택을 도입하기로 하면서 그 개념에 관심이 쏠리고 있다. 분양가의 일부만 내고 지분을 소유한 뒤 나머지 지분은 저축하듯 취득하는 게 골자다.

서울시는 4일 오후 서울시청에서 별도 브리핑을 열고 이날 오전 국토교통부와 기획재정부가 합동 발표한 주택공급 확대방안의 세부 공급계획을 밝혔다.

이번에 도입하기로 한 지분적립형 분양주택은 자금력이 부족한 3040세대가 대상이다. 공공분양 아파트에서 분양가의 20~40%를 내고 우선 소유권 지분 일부를 취득한 다음 나머지 지분은 20~30년 동안 잔금을 내면서 취득하는 방식이다. 기존 공공분양과 비교하면 초기 자금 부담이 적다. 자산 축적 기회가 적은 젊은층의 내 집 마련 기회가 높아질 수 있다는 게 서울시의 설명이다.

소득기준은 전년도 도시근로자 월평균소득의 150%가 적용된다. 3인가구의 경우 월평균소득 150%는 844만원이다. 자산은 건물과 토지 등을 합산해 2억1550만원 이하, 자동차는 2764만원 이하의 기준이 적용된다. 일부 무주택자를 위해선 순위별 추첨도 적용한다는 방침이다.

납부 기간은 분양가에 따라 다르다. 분양가가 9억원을 초과할 경우 30년, 9억원 이하인 경우 수분양자가 20년이나 30년형을 선택할 수 있다. 분양 방식은 두 가지다. 우선 처음부터 지분분양 형태로 공급하는 공공분양이 있다. 기존 공공분양처럼 전매제한과 실거주 의무가 있다. 올해 분양한 마곡9단지 전용면적 59㎡에 적용할 경우, 분양가 5억원의 25%인 1억2500만원만 내면 일단 자신의 집이 된다. 나머지 75%는 4년마다 15%씩 내면 된다.

임대로 살다가 분양으로 전환하는 임대후 분양 방식도 도입된다. 8년 동안 임대로 살다가 미리 정해진 분양가에 적정 금리를 더해 분양전환하는 방식이다.

다만 취득한 일부 지분을 제외한 나머지 지분에 대해선 행복주택 수준의 임대료를 내야 한다. 이후 지분을 추가로 취득할 땐 임대보증금을 돌려받는 형태다. 목돈이 부족할 경우 임대보증금 일부를 월세로 전환할 수 있다.

서울시는 수분양자가 추가 지분을 취득할 때 최초분양가에 정기예금 가산금리 수준만을 더하기로 했다. 실수요자의 내 집 마련을 지원하기 위해서다. 지분분양을 받는 시점에 앞으로 납입해야 하는 전체 금액을 확정할 수 있는 셈이다.

전매제한이 종료되면 주택 처분도 가능하다. 제3자에게 주택 전체를 시가로 매각한 뒤 처분 시점 기준 지분의 비율대로 수분양자와 공공이 나눠 갖는다. 이때 공공은 정상가격 여부만을 판단한 뒤 매각에 동의하도록 한다는 계획이다. 서울시 관계자는 “개인 지분이 낮은 경우 처분수익 자체가 낮기 때문에 단기 투기수요 유입이 차단될 것”이라며 “자연스럽게 수분양자의 장기거주를 유도하는 효과가 있다”고 말했다.

이 같은 방식은 이미 해외에서도 시행 중이다. 영국의 경우 실거주자가 25% 단위로 지분을 시세 취득하는 지분공유제가 도입됐다. 나머지 지분은 집값의 3%에 해당하는 임대료만 낸다.

서울시는 시가 공급하는 공공분양 물량이 최대한 지분적립형 분양주택을 적용한다는 계획이다. 앞으로 민간분양에도 이 같은 제도가 확산되도록 정부에 법령 개정 등을 적극 요청한다는 방침도 세웠다. 서정협 서울시장 권한대행은 “서울시가 새로 도입한 지분적립형 분양주택이 3040 실수요자에게 내 집 마련의 희망이 될 것”이라며 “민간에도 확산돼 저렴한 가격으로 집을 구입하고 장기보유하는 사례가 대폭 확대될 것”이라고 말했다.

전형진 기자 withmold@hankyung.com