정부, 강남 집값에 21전15패…정책 내놓으면 올랐다

문재인 정부 들어 21번의 부동산 정책(데이터 집계가 안 된 6·17, 8·4대책 제외)이 나왔지만 강남 집값이 흔들렸던 적은 6번에 불과했던 것으로 조사됐다. 정부는 일련의 정책이 실효성이 있다고 자평하고 있지만, 실제로는 대부분 집값을 자극하는 역효과를 냈다. 전문가들은 "규제 약발이 먹히지 않다보니 정책에 대한 불신이 커지고 결과적으로 다음 대책의 실효성까지 의심받는 악순환이 이어졌다"는 평가를 내놓고 있다.

5일 한경닷컴 뉴스랩이 국토교통부 실거래가 시스템에서 2017년 5월부터 2020년 5월까지 거래된 서울시 내 모든 아파트 실거래가 데이터를 전수 조사해 중위가격을 분석한 결과, 정부가 21번의 집값 규제책을 내놓은 직후 강남구·서초구·송파구 등 강남3구에 위치한 20~30평대 아파트의 중위가격은 15번 오른 것으로 확인됐다.

'부동산 가격 안정' 자신했지만…서울 집값은 계속 상승 중

[단독] 정부, 강남 집값에 21전15패…"정책 내놓으면 올랐다" [신현보의 딥데이터]

아파트 매매에 있어 사람들이 가장 선호하는 평수대는 20~30평대라는 게 중론이다. 윤지해 부동산114 수석연구원은 "부동산 수요자가 가장 선호하는 유형은 33평, 그 다음으로는 25평"이라고 설명했다.

서울시에 위치한 20~30평대 아파트 실거래 매매 중위가격은 2017년 5월 5억9500만원에서 2020년 5월 7억7900만원으로 2억원 가량 올랐다.

21개 정책 중 서울시 전체 아파트 중위가격이 상승한 경우도 13건에 달했다. 지난 3년간 전체를 봐도 서울 집값은 상승과 하락을 반복하면서 우상향 그래프를 그리고 있다. 정부의 부동산 정책이 단기적으로나 장기적으로 집값에 영향을 미치지 못했다는 의미다.

정권 출범 초기 부동산 시장 안정화에 자신감을 내비친 정부로써는 예상밖 결과다. 문 대통령은 2017년 8월 17일 대통령 취임 100일을 맞아 열린 기자회견에서 현 정부의 부동산 정책 로드맵을 묻는 질문에 아래와 같이 답했다.

부동산 가격 안정은 반드시 필요하다고 본다. 이번에 정부가 발표한 부동산 대책이 역대 가장 강력한 대책이기 때문에, 부동산 가격을 충분히 잡을 수 있을 것이라고 확신한다. 만약에 부동산 가격이 그럼에도 불구하고 시간이 지난 뒤에 다시 오를 기미가 보인다면, 정부는 더 강력한 대책을 주머니 속에 넣어두고 있다고 말씀드린다.

문재인 대통령의 이같은 발언은 서울 25개구와 과천·세종시 등을 투기과열지구로 지정한 8·2대책이 나온지 보름 뒤의 일이다. 8·2 대책은 문재인 정부의 2번째 부동산 대책이다.

이를 시작으로 8월 현재까지 정부는 연이어 대책을 쏟아냈다. 그 사이 부동산 규제지역은 수도권을 넘어 광명·하남·수원·안양·대전·청주 등까지 확대됐다. 하지만 여전히 집값은 멈출 줄 모르고 있다. 잇따른 정부 대책에도 불구하고 집값이 계속 상승세를 보이자 최근에는 '패닉바잉' 현상까지 발생하고 있다. 정부는 가격이 잡힐 때까지 계속 정책을 내놓겠다는 입장이다.

강남3구에는 '21전 15패'...강남 집값은 비강남권 보다 3배↑

지역별로 보면 정부 정책이 나올 때마다 강남권 가격이 오른 횟수가 비강남권 보다 더 많았다. 정부 정책이 강남권에 덜 영향을 미쳤다는 분석이다. 아파트 매매 중위가격도 강남권이 비강남권 보다 3배 가량 올랐다.

특히 강남3구의 20~30평대 아파트 매매 실거래 중위가격은 15개의 대책을 내놓은 직후에 오히려 상승세를 보였다. 그중 2018년 7월 신혼부부와 청년 가구 지원을 크게 늘린 대책이 나온 후 2018년 7~8월 사이는 2억2000만원, 올해 2월 수원·안양·의왕 등 조정대상지역을 추가 지정한 후 3~4월 사이에는 2억5000만원이 올랐다.

20~30평대 강남권 아파트는 문재인 정권 출범 당시 10억5000만원에서 현재 16억8500만원으로 6억3500만원이 상승했다. 이는 비강남권이 5억2900만원에서 7억7000만원으로 2억4100만원 오른 데 비해 3배에 가까운 상승폭이다. 강남3구를 제외한 나머지 22개 자치구에서 가격상승에 영향을 준 대책은 12개로 강남권 보다 3개나 적었다.

문재인 정부 3년간 구간별 아파트 실거래 중위가격 상승폭. 빨간 색이 상승분. 표=신현보 한경닷컴 기자

강남3구는 타지역에 비해 진입 장벽이 높다. 가격 차이 뿐 아니라 잠실동과 삼성동 등에서는 일정 면적 이상은 해당 구청장의 허가가 있어야만 구입이 가능하는 등 절차도 복잡해졌다. 하지만 이들 지역의 아파트 실거래가는 계속 상승곡선을 그리고 있다. 전문가들은 현 정부의 수요 억제형 정책과 맞물려, 불경기로 인해 안전자산을 선호하는 현상이 늘어나면서 강남권 아파트가 줄곧 상승세를 타는 것으로 진단한다.

하지만 국토부는 서울지역의 집값이 안정세를 보이고 있다고 자평하고 있다. 김현미 국토부장관은 4일 '서울권역 등 수도권 주택공급 확대방안'을 발표하며 "금년 발표된 6·17대책, 7·10대책 등 수요관리대책들은 주택투기에 대한 기대수익률을 확 낮춰 투기수요를 차단하겠다는 정부의지를 시장에 보여주는 조치"라며 "그 결과 대책 발표 이후 서울지역의 주간가격 상승세가 둔화되는 등 상당부분 성과가 있었다고 생각한다"라고 말했다.

하지만 전문가들은 최근 가격이 단기 조정 과정에 있을 뿐, 부동산 시장이 안정됐다고 보기에는 어렵다는 분석이 지배적이다. 이미 서울시 20~30평대 아파트의 중위가격은 5월과 6월 연속 상승해 최대치인 7억7000만원을 기록했다. 김 장관의 발언은 아직 7월 부동산 거래 데이터가 최종 업데이트가 완료되지 않아 확인이 현재 불가능한 상태다. 부동산 거래 신고 기간은 30일 이내다. 정확한 수치는 9월 초에야 확인할 수 있다.

일각에선 최근 정부가 발표한 '8·4 공급대책'으로 인해 또다시 서울 부동산값이 들썩일 수 있다는 우려도 제기된다. 정부가 서울 재건축·재개발 관련 규제를 조건부로 완화하기로 결정하면서 서울시 일부에서는 재건축 기대감이 돌고 있기 때문이다.

경실련 "책임자 교체해야"…美 언론 "文, 성공한 부동산 정책 없다"

경실련 관계자들이 3일 서울 종로구 경제정의실천시민연합 강당에서 서울 집값 상승실태 발표 기자회견을 하고 있다. 사진=연합뉴스

부동산 정책에 대한 실효성 논란이 커지자 시민단체 등을 중심으로 정책 수정을 요청하는 목소리도 높아지고 있다.

경제정의실천시민연합(경실련)은 부동산 정부의 책임자를 교체할 것을 촉구하고 나섰다. 4일 성명을 통해 최근 국토부가 내놓은 8.4 대책이 "주거 안정이 아니라 투기 조장 대책이다"라며 정책 철회를 요구했다. 이어 경실련은 "정책의 책임자인 청와대 김상조 정책실장과 홍남기 부총리 그리고 김현미 장관 교체를 촉구한다"고 강하게 비판했다.

부동산 정책에 대한 불만은 문재인 대통령의 지지율 변화로도 이어지고 있다. 한국갤럽에 따르면 7월 마지막 주 문 대통령에 대한 국정 지지율은 45%로 5월 1주 71% 보다 석달 만에 26%포인트나 하락했다. 특히 부정 평가도 2주 연속으로 긍정 평가를 앞섰다. 부정 평가 이유로는 부동산 정책 때문이라고 답한 비율이 30%로 가장 많았다.

미국 외교전문지 디플로맷(The Diplomat)이 7월 23일(현지시간) "문재인 정부는 부동산 가격을 내리기 위해 20개가 넘는 정책을 실시했지만 성공한 정책이 없다"라고 보도했다. 사진=디플로맷 사이트 캡쳐

미국 언론의 부정적 평가도 이어지고 있다. 7월 23일(현지시간) 미국 외교전문지 디플로맷(The Diplomat)은 "문재인 정부는 부동산 가격을 내리기 위해 20개가 넘는 정책을 실시했지만 성공한 정책이 없다"라고 보도했다. 디플로맷은 "문재인 대통령은 2017년 5월 취임하며 부동산 시장을 잡겠다고 맹세했다"라며 "하지만 최근 치솟고 있는 아파트 가격과 이를 잡기 위한 정부의 노력은 서울 부동산 시장을 지휘하는 게 행동 보다 말이 얼마나 쉬운지만 계속 증명하는 꼴"이라고 꼬집었다.

또다른 미국의 외교안보 전문지인 '더내셔널인터레스트'도 7월 21일(현지시간) "문재인 정부의 주택 위기는 이제 정치적 위기가 됐다"라며 "한국 사람들은 계속되는 집값 상승에 행복하지 않다"라고 평가했다. 이 매체는 "불평등을 해결하겠다면서 당선된 문재인 대통령은 변화를 만들기 위해 정책들을 펼쳤지만 지지율이 점점 떨어지고 있다"라며 최근 대통령 지지율이 조국 사태 이후 가장 낮은 수치를 보이고 있다고 말했다.

신현보 한경닷컴 기자 greaterfool@hankyung.com