서울시 공공재건축 수정·보완 필요

재건축 추진을 놓고 주민들의 의견이 엇갈리는 서울 강남구 대치동 은마아파트 단지 안에 상대편을 공격하는 안내문이 걸려 있다. /연합뉴스

서울시가 ‘8·4 공급대책’ 중 하나인 공공참여형 고밀재건축(공공재건축)의 실효성을 높이기 위해 정부에 제도 보완을 건의하기로 했다. 지금의 유인책만으로는 재건축조합의 참여가 저조할 것으로 예상되기 때문이다.

서울시는 다음주부터 열리는 국토교통부와의 공공재건축 시행 관련 실무회의에서 일부 수정이 필요하다는 의견을 내기로 했다.

서울시는 대책 발표 당일인 지난 4일 공공재건축에 반대한다는 의견을 제시했다가 철회했지만, 보완해야 한다는 판단에는 변함이 없다고 밝혔다. 구체적으로 공공재건축을 분양가 상한제 대상에서 제외하고, 용도지역 신설을 통해 추가 층수 규제 완화가 필요하다는 입장인 것으로 알려졌다.

공공재개발은 분양가 상한제를 적용받지 않고 있다. 적어도 분양가 상한제를 적용받지 않는 공공재개발만큼의 메리트는 있어야 공공재건축이 흥행할 수 있다는 게 서울시의 판단이다. 서울시 관계자는 “재건축조합이 참여하지 않으면 공공재건축은 아무런 의미도 없게 된다”며 “좀 더 인센티브를 줄 필요가 있다”고 강조했다.

국토부는 기대수익 90% 환수 등 공공재건축의 큰 틀은 손댈 수 없다는 입장이어서 양측의 논의가 쉽지 않을 것으로 예상된다.

정부 관계자는 “민간 재건축 활성화를 배제하고 공공재건축을 도입한 데는 청와대와 여당의 목소리가 크게 작용했다”며 “인허가권을 가진 서울시의 요구이긴 하지만 국토부가 물러설 수 있는 사안이 아니다”고 말했다.

서울시 "공공재건축 현실 맞게 보완해야…분양가상한제 제외를"

“지금의 공공재건축 제도는 조합에 대한 인센티브가 부족하다. 수정·보완이 반드시 필요하다.”(서울시 관계자)

서울시 실무진 사이에는 이 같은 공감대가 형성돼 있다. 수년간의 현장 경험에 비춰봤을 때 공공재건축을 활성화하려면 추가 유인책에 대한 고민이 반드시 있어야 한다는 것이다. 그러나 추가 인센티브는 조합 이익을 높일 수 있어 ‘기대이익의 90% 환수’라는 공공재건축의 기본 방침에 어긋날 수 있다. 정부가 쉽게 서울시 건의를 받아들이기 힘들 수 있다는 얘기다.

서울시 “공공재건축 혜택 더 줘야”

재건축은 공익성이 큰 재개발과 달리 순수 민간사업이다. LH(한국토지주택공사) 등 공공이라는 ‘시어머니’가 끼면 조합의 선호도가 낮아질 수밖에 없다는 게 서울시의 판단이다. 그런데도 공공재건축은 공공재개발과 달리 분양가상한제 예외가 되지 않았다. 기대수익의 90%를 환수하겠다고 하니 강남권 재건축 단지 대부분이 거부감을 보이고 있다.

서울시가 다음주부터 열리는 국토교통부와의 실무회의에서 공공재건축에 대한 규제를 좀 더 풀자고 제안하는 배경이다. 분양가상한제 예외가 가장 먼저 논의 대상으로 올라갈 것으로 예상된다.

서울시는 또 더 많은 사업지를 참여시키기 위해 3종 일반주거지역과 준주거지역 사이에 새로운 용도지역을 만들 필요가 있다는 입장인 것으로 전해졌다. 재건축 단지 중에는 입지나 지역 여건에 따라 준주거지역(최대 용적률 500%)으로의 종상향이 어려운 단지들도 있다. 아파트 단지들이 밀집한 곳에 있는 재건축 단지가 공공재건축을 한다고 준주거지역 용적률을 적용하고 층수 규제를 50층까지로 풀어주면 교통 체증 등의 문제가 발생할 수 있다. 서울시 관계자는 “가령 ‘4종 일반주거지역’을 만들어 준주거지역만큼은 아니지만 용적률을 더 주고 층수는 40층까지로 제한할 수 있다”고 설명했다.

논의 과정에서 기대이익 90% 환수도 거론될 가능성이 높다고 시장 전문가들은 예상한다. 조합들이 이 부분에 대해 거세게 반발하고 있는 데다 유인책을 더 주려면 기대이익이 필연적으로 늘어나야 해서다.

국토부 “큰 틀 못 바꾼다”

국토부는 공공재건축의 큰 틀은 서울시가 참여한 태스크포스(TF)에서 합의된 것이라고 선을 그었다. 분양가상한제 적용 제외에 대해서도 “어떤 혜택을 주느냐에 대해선 이미 협의가 끝났다”고 일축했다. 국토부 관계자는 “세부적인 시행 내용은 서울시와 협의해서 정하는 게 맞지만 이미 발표된 공공재건축의 주요 내용은 바뀌지 않을 것”이라고 설명했다.

내주 실무 회의가 쉽지 않을 것으로 예상되는 이유다. 그러나 서울시가 인허가권을 무기로 공공재건축 사업에 반대할 가능성은 낮다는 관측이다. 사전 협의에서 합의한 것이고, 비중있는 여권 인사였던 박원순 전 시장의 부재로 제대로 목소리를 내기 힘들기 때문이다. 정부의 그린벨트(개발제한구역) 해제를 끝까지 거부한 2018년과 같은 강수를 두기는 힘들 것으로 예상된다.

다만 국토부도 미세 조정에는 응할 가능성이 있다. 정비사업 활성화가 시급한 상황이어서 약간은 물러설 수 있다는 얘기다. 국토부는 지난 5월 발표한 공공재개발에 대해서도 50%로 정했던 기부채납비율을 20~30%로 낮추는 등의 규제 완화를 검토 중이다.

한 부동산 전문가는 “국토부와 서울시가 정비사업 활성화에 대한 주도권을 놓고 신경전을 벌이는 측면도 있다”며 “당장은 청와대와 여당의 의지가 워낙 강해 큰 수정이 이뤄지긴 힘들 것”이라고 내다봤다.

8·4 대책의 핵심인 공공재건축 사업은 최고 35층까지만 지을 수 있는 서울 아파트를 50층까지 허용하고 용적률 규제를 300~500%까지 완화하는 제도다.

이유정/최진석 기자 yjlee@hankyung.com