"전세보다 월세가 낫다?"…정부 지원제도 보니 [최진석의 부동산 팩트체크]

정부가 ‘임대차 3법’(전‧월세상한제, 계약갱신청구권, 전‧월세신고제) 시행에 나서면서 “전세가 자취를 감추고, 월세시대가 올 것”이라는 우려가 커지고 있습니다. 이런 와중에 정치권에서 “월세가 전세보다 낫다”, “전세는 결국 소멸되는 제도” 등의 발언으로 여론의 뭇매를 맞고 있죠. 일반적으로 “전세는 내 돈, 월세는 사라지는 돈”이라는 인식이 깊게 자리 잡고 있는 상황에서 전세보다 월세가 낫다는 주장은 받아들이기 힘들죠. 무엇보다 중요한 건 정부의 대출지원제도 또한 월세보다 전세에 집중돼 있다는 것입니다.

정부에서 운영하는 주택도시기금에 따르면 주택전세자금대출 상품의 종류로 △청년전용 버팀목 전세자금대출 △버팀목 전세자금대출 △신혼부부 전세자금대출 △중소기업취업청년 전세자금대출 등이 있습니다.

가장 널리 알려진 버팀목전세자금을 살펴볼까요. 무주택 세대주라면 누구나 자금지원을 받을 수 있습니다. 소득기준은 5000만원 이하입니다. 신혼부부 등은 6000만원까지 가능합니다. 보증금은 수도권 3억원, 수도권 외 2억원까지 가능합니다. 2자녀 이상 가구는 수도권 4억원, 수도권 외 3억원까지 허용됩니다. 대출비율은 70~80%까지 가능합니다. 대출금리는 2.1~2.7%입니다. 신혼부부전용 전세자금의 경우 버팀목전세자금과 비슷한 조건에 대출금리가 1.2~.21%로 내려갑니다.

전세자금대출을 활용하면 6000만원으로 3억원짜리 전세를 들어갈 수 있습니다. 2억4000만원에 대해 2.7%의 이자율을 적용할 경우 연 이자가 648만원입니다. 월 54만원의 이자를 납부하면 됩니다. 이를 월세로 전환한다면 어떨까요. 주택임대차보호법에서 정한 전환율이 4%이니 이를 2억4000만원에 적용하면 960만원이 나옵니다. 월세로 80만원을 내야 한다는 것이죠. 게다가 실제 집주인들이 요구하는 월세는 이보다 훨씬 높습니다. 전세자금대출이 얼마나 유용한 제도인지 어렵지 않게 알 수 있죠.

전세자금대출은 전세보증금을 담보로 대출해주는 형태이기 때문에 정부 입장에서도 안정성이 높습니다. 추후 집주인에게 대출금을 직접 돌려받을 수 있기 때문입니다. 은행권에서도 일정 요건만 갖추면 어렵지 않게 대출을 해줍니다.

그렇다면 월세지원제도는 어떨까요. 주택도시기금에도 △청년전용 보증부월세대출 △주거안정월세대출 등 월세대출제도가 있긴 있습니다. 하지만 대출 대상이 만 19세 이상~만 34세 이하 청년층으로 국한돼 있습니다. ‘청년전용 보증부월세대출’의 경우 부부합산 연소득 2000만원 이하 조건이 달려있습니다. ‘주거안정월세대출’은 부부합산 연소득 5000만원 이하인 경우 받을 수 있죠. 하지만 임차보증금이 보증금 1억원 이하 및 월세 60만원 이하여야 하고, 대출한도도 매월 최대 40만원 이내로 정해져 있습니다. ‘중소기업취업청년 월세보증금대출’ 역시 이와 크게 다르지 않습니다.

월간 KB주택가격동향에 따르면 7월 서울 아파트의 평균 전세가격은 전달보다 774만원 오른 4억9922만원을 기록해 5억원 돌파를 눈앞에 두고 있습니다. 실질적으로 서울의 아파트 전세 세입자가 월세로 전환될 경우 지원받을 수 있는 제도가 없는 것이죠. 정부 관계자는 “월세지원제도를 전세처럼 활성화하는 데에는 한계가 있다”며 “전세는 거치형으로 추후 돌려받을 수 있지만 월세는 집주인에게 납부하는 ‘소멸형’이기 때문”이라고 설명했습니다. 정부가 주택도시기금 중 월세지원제도를 확대하면 확대할수록 그만큼 기금 고갈을 감수해야 하기 때문에 지원을 확대하기 힘들다는 것입니다. “있는 돈을 까먹게 된다”는 문장에서 주어를 ‘정부’에서 ‘서민’으로 바꿔보면 어떨까요. 정부도 세입자도 월세의 장단점을 명확하게 알고 있습니다.

흔히 주거사다리를 설명할 때 “월세로 시작해 전세로 갈아탄 뒤, 내 집 마련을 한다”고 말합니다. 그만큼 전세제도는 내 집 마련을 할 수 있는 디딤돌 역할을 하고 있습니다. 이런 전세가 월세에 밀려 그 자리를 내어주게 될 경우 서민들의 내 집 마련의 꿈은 더 멀어지는 건 아닌지 걱정이 됩니다.

당정이 이런 우려의 목소리를 “지나친 걱정”으로 치부하지 않길 바랍니다. 전세가 월세로 쉽게 전환될 수 없도록 제도적 장치를 마련해야 합니다. 전월세전환율을 은행금리으로 낮추는 방안도 검토해볼 만합니다. 전환율을 반드시 지키도록 의무화하는 방법도 있습니다. 물론 집주인들 중 월세로 생활비를 충당하는 '생계형 임대인'들이 있습니다. 이런 분들도 보호받을 권리가 있습니다. 세입자뿐 아니라 집주인들도 납득할 수 있는 보완방안도 생각해봐야 합니다. 이런 혼란은 당정이 임대차3법 입법을 위해 과속한 탓이라는 지적이 나옵니다. 임대차 3법 시행에 따른 부작용, 후폭풍 등에 대한 검토 작업을 신중하게 진행한 뒤 충분한 준비 후 시행했으면 충격이 덜했을 것 같아 아쉽습니다. ‘세입자의 서러움’, ‘집 없는 자의 고통’는 삶의 의욕까지도 꺾어버리는 ‘엄중한’ 문제입니다. 정부가 임대차 3법을 강행한 건 세입자들의 주거안정을 위해서였습니다. 임대차보호법이 진정으로 세입자들의 눈물을 닦아주는 제도가 될 수 있도록 보완책 마련에 나서주길 바랍니다.

최진석 기자 iskra@hankyung.com