'8·4 주택공급대책' 살펴보니

태릉골프장 등 유휴부지 개발
3기신도시 용적률 높여 물량 늘려
서울 도심은 공공재개발 활성화

공공재건축 조합 참여유인 부족
유휴부지 개발은 주민들 거센 반대

상암 DMC

정부가 3기 신도시 발표 1년여 만에 대규모 공급대책(8·4 주택공급대책)을 내놨다. 유휴부지를 개발해 주택을 공급하고 기존 공공주택지구의 용적률을 높여 물량을 늘리는 게 골자다. 재개발·재건축을 활성화하는 방안도 담겼다. 정부가 밝힌 물량은 13만2000가구에 달한다. 하지만 가시적이지 않거나 실제 공급 효과가 나타나기까지는 상당한 시간이 걸릴 수 있다는 게 전문가들의 지적이다.

13만2000가구…정비사업 7만 가구

태릉 골프장

정부는 ‘8·4 대책’에서 총 13만2000가구 규모의 새 아파트 공급계획을 내놨다. 서울 노원구 태릉CC 등 군부지나 유휴부지를 개발해 3만3000만 가구를 공급한다. 하남 교산, 남양주 왕숙 등 3기 신도시 등 기존 택지는 용적률을 높이는 고밀화를 통해 2만4000가구의 새집을 추가로 짓는다는 계획이다.

이번 대책에서 눈에 띄는 건 재건축·재개발 등 도시정비사업 활성화다. 공공성을 강화하는 형태로 총 7만 가구를 확보하는 게 목표다. 우선 ‘공공재개발’의 경우 기존 방침을 바꿔 해제구역도 사업 대상지에 포함하기로 했다. 재개발구역에서 해제됐다가 사업을 재추진하려는 곳이 늘고 있는 만큼 공급물량을 확보하기 쉽다는 판단에서다. 이들 구역의 조합원분을 제외하고 늘어난 용적률의 절반을 임대주택 등 공공주택으로 짓고 분양가 상한제를 적용받지 않는 것이다. 공공재개발을 통해 2만 가구를 서울 도심에 공급한다는 게 정부의 청사진이다.

용산 정비창

정부는 또 ‘공공참여형 고밀도재건축(공공재건축)’을 도입해 5만 가구를 공급할 계획이다. LH(한국토지주택공사)와 SH공사(서울주택도시공사)가 지분으로 참여하거나 설계, 자금 조달 등을 돕는 방식이다. 조합이 공공참여형 재건축 방식으로 사업을 진행하면 용적률 상향 등의 혜택을 받는다. 3종 일반주거지에선 용적률 법정 상한이 300%지만 준주거지역으로 종(種)을 상향해 최대 500%로 높일 수 있다. 35층으로 제한된 최고 층수도 50층까지 허용된다. 그만큼 고밀도 재건축이 가능해진다는 의미다.

다만 증가한 용적률의 절반은 공공주택으로 기부채납해야 한다. 예를 들어 용적률 250%를 적용받던 조합이 상향된 용적률 500%로 재건축한다면 증가한 용적률 250%의 절반인 125%는 공공주택으로 내놔야 한다는 의미다. 이마저도 최소 기준이다. 서울시는 주택 순증분 등을 고려해 50~70%의 기부채납(무상공여) 비율을 검토하고 있다.

공급 방식도 다변화를 모색한다. 3기 신도시 등 LH가 확보한 공공택지의 사전청약 물량은 종전 9000가구에서 6만 가구로 대폭 늘린다. 사전청약은 본청약에 앞서 일부 물량에 대해 청약을 받는 제도다. 2008년 보금자리주택을 공급할 때 도입됐다. 주택 매수 수요를 잠재우는 효과가 있다. 정부는 내년 하반기 3만 가구, 2022년 3만 가구를 사전청약으로 공급할 예정이다. 서울시 유휴부지 등의 공공분양 물량에 대해선 지분적립형 주택을 도입한다. 분양가의 일부만 내고 거주하면서 잔금을 20~30년 동안 갚는 방식이다.

현실성 부족…지자체는 반발

용산 정비창

전문가들은 이번 공급 대책의 규모가 크지만 현실성이 떨어지는 부분이 많다고 지적한다. 공공참여형 재건축의 경우 조합의 참여를 유인할 ‘당근’이 부족하다는 의견이 나온다.

김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 “조합 입장에선 재건축 초과이익환수제 때문에 가구수를 늘릴수록 손해”라며 “임대주택 의무 규정을 꺼리는 조합도 많을 것”이라고 말했다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “연내 조합 설립을 신청할 수 없는 초기 단지는 2년 의무 거주 규정 때문에 사업을 진행하려고 해도 걸림돌이 될 것”이라면서 “활성화를 위해선 규제를 조금 더 확실하게 풀어야 한다”고 설명했다.

실제 공급까진 상당한 시간이 걸린다는 것도 문제다. 재개발·재건축의 경우 초기 단계부터 공공이 개입해야 하는데 준공까진 통상 10년 이상 걸린다. 택지는 보상 등의 문제로 더 많은 시간이 필요하다. 전체 규모를 떠나 일시에 공급되지 않으면 집값 진정 효과가 떨어질 수 있다는 지적이 나오는 이유다.

유휴부지 개발의 경우 벌써부터 지방자치단체 반발에 부딪히고 있다. 경기 과천시는 정부과천청사에 4000가구 규모의 공공주택을 짓는다는 계획이 발표되자마자 반발했다. 김종천 과천시장은 “지식정보타운과 과천지구, 주암지구 등 주변이 온통 택지지구”라며 “도시 발전은 고려하지 않고 강남 집값을 잡기 위해 과천을 공급 수단으로만 생각하고 있다”고 목소리를 높였다.

대규모 공급이 계획된 서울 마포구와 노원구도 반기를 들었다. 유동균 마포구청장은 “정부의 정책 방향엔 공감하지만 무리한 부동산 정책이 신뢰를 떨어뜨리고 있다”며 “6200가구 규모의 임대주택 건립을 상의 없이 일방적으로 발표한 건 동의할 수 없다”고 비판했다. 오승록 노원구청장은 “태릉CC에 1만 가구 주택을 공급하면서 충분한 인프라는 구축되지 않는다”며 “획기적인 교통대책 수립과 분양물량의 지역 주민 우선 배정 등의 조치가 필요하다”고 제안했다.

전형진 기자 withmold@hankyung.com