전월세 전환율 4%→2.5%로…전세 이어 월세도 정해준 정부

홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 19일 오전 서울 세종로 정부서울청사에서 제3차 부동산시장 점검 관계장관회의를 주재하고 있다.(사진=뉴스1)

정부가 임대차 시장에서 전세에 이어 월세까지 손을 대겠다고 밝혔다. 전세에서 월세로 전환될 때 사용되는 지표인 '전월세 전환율'을 현재의 절반 가량으로 낮추겠다는 것이다.

홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관은 19일 정부서울청사에서 연 '제3차 부동산시장 점검 관계장관회의'에서 "현행 4%인 월차임(전월세) 전환율을 2.5%로 하향 조정하겠다"고 밝혔다.

홍 부총리는 "현행 4%인 월차임 전환율이 임차인의 월세전환 추세를 가속화하고 임차인 부담을 가중시킬 수 있다는 지적 등을 감안했다"며 "임차인 전세대출금리, 임대인 투자상품 수익률 및 주택담보대출 금리 등 양측의 기회비용 등을 모두 고려해 2.5%로 할 계획"이라고 설명했다.

홍 부총리는 또 "'임대차 3법' 등 시행에 따라 과도기에 빚어질 수 있는 다양한 분쟁을 원활히 해결하기 위해 현재 6개인 분쟁조정위원회를 올해 안에 6개 더 설치하고, 이후에도 확대하겠다"며 "허위의 계약 갱신 거절로부터 임차인을 보호하기 위해 퇴거 이후에도 일정 기간 주택의 전입 신고·확정 일자 현황 등을 열람할 수 있도록 정보 열람권을 확대하겠다"고 덧붙였다.

전월세 전환율 인하…월세 전환 속도조절될까

전월세전환율은 전세를 월세로 바꿀 때 적절한 비율을 정부가 정한 것이다. 현행 주택임대차보호법에는 '기준금리+3.5%'로 돼 있다. 현 기준금리가 0.5%이니 전월세전환율은 4.0%다. 전월세 전환율은 정부가 2016년 '기준금리의 4배'를 적용하던 전환율 산정 방식을 '기준금리에 일정 수치를 더하는(기준금리+α)' 현재 방식으로 바꿨다. 그러면서 α값을 3.5%로 정했다.

김현미 국토교통부 장관도 지난 4일 jtbc 뉴스룸에 출연해 금리 인하를 시사한 바 있다. 그는 "기준금리에 3.5%를 더하는 것으로 결정됐던 때는 기준금리가 2.5~3.0%였지만 지금은 0.5%"라며 "3.5%는 현재 기준금리 수준에 비하면 과하다고 생각해 이를 낮출 생각"이라고 말했다. 개정시점은 주택임대차보호법 시행령 개정 작업을 할 계획이라고 답했다.

부동산 임대차 3법의 개정 이후 전세 물량이 급속히 감소했다. (자료 한경DB)

지난달 임대차 3법 통과되고 시행되면서 임대차 시장에서 전세매물이 줄고 전셋값이 올랐고, 월세로 급격히 전환됐다. 동시에 임차인을 중심으로 '전월세 전환율'이 과도하다는 지적이 나왔다. 임대인(집주인)은 임대차법 시행으로 전세를 4년까지 유지해주면서 5% 이내에서 보증금을 올려야 한다. 그러면서 반전세(보증부 월세)나 월세로 빠르게 전환됐기 때문이다.

정부와 여당이 '전세의 월세 전환은 나쁜 현상이 아니다'는 취지의 발언들이 이어지면서 임차인을 비롯한 국민들의 원성까지 얻었다. 정부의 이번 전월세 전환율 인하 조치로 '전세의 월세 전환'은 속도조절에 들어갈 것으로 보인다. 하지만 전셋값에 이어 월세까지 사실상 정부가 정해준 셈이다보니 임대인의 불만은 상대적으로 더 커질 전망이다.

실제 6월 기준으로 전세대출 금리는 2.26%, 주택담보대출금리는 2.49%다. 전월세전환율이 내려가면 전세를 월세로 돌릴 때 월세가 그만큼 내려가게 된다. 5억원짜리 전세에서 집주인이 계약 기간 중 보증금을 3억원으로 낮추고 나머지는 월세로 받겠다고 한 경우를 따져보면 이해하기 쉽다.

전월세 전환율을 현 4.0%를 기준으로 하면 2억원에 4.0%를 곱해 나온 800만원에 12를 나눈(2억원*4.0%/12) 66만6000여원이 월세가 된다. 정부가 전월세전환율의 상수 3.5%를 2.0%로 내려 전월세전환율이 2.5%가 된다고 하면 월세는 2억원*2.5%/12, 즉 41만6000여원이 된다. 월세가 현재보다 25만원이 더 내려가게 되는 셈이다. 집주인 입장에서는 전세를 월세로 바꾸게 하는 요인이 약해지게 된다.

공공재개발, 내달 공모 추진…태릉골프장, 연규용역 연내 마무리

한편 홍 부총리는 이날 회의에서는 “서울 아파트 매매 수급지수가 8월 들어 하락하고 있고 매수세가 다소 약화됐다”며 부동산 시장에서 매매시장은 안정된 것으로 평가했다. 그는 "관련 법안이 시행되고 주택공급 대책이 발표되면서 대책 효과가 시차를 두고 주택시장에 나타나고 있다고 판단된다"고 말했다.

반면 전세 시장에 대해선 "올해 6월 이후 상승폭이 확대되는 등 불안 요인이 있는 것으로 판단한다"며 "전국 845만 임차가구의 많은 분들이 계약갱신 혜택을 받을 수 있으나 이런 과정에서 가구 분화, 결혼, 자녀교육 등으로 새로운 집을 구하는 분들에게는 최근 전세가격 상승이 부담요인이 되는 점에 대해 송구스럽게 생각한다"고 사과했다.

이날 회의에서는 ▲전·월세 전환율 조정 등 임대차 3법 후속 조처 추진 계획 ▲부동산 수급 대책 후속 조처 진행 상황 점검 ▲부동산 시장 교란 행위 점검 진행 현황과 후속 조처 등을 논의했다.

8·4대책에서 내놓은 부동산 수급 대책 후속 조처에 대해서도 언급했다. 그는 "공공 재건축은 (조합원이) 수익성과 사업 기대 효과를 체감할 수 있도록 이번 주 중에 '공공정비사업통합지원센터'를 열어 무료 사전 컨설팅을 체계적으로 제공하겠다"며 "공공 재개발은 연내 사업지를 선정할 수 있도록 8월 주민방문설명회, 9월 공모를 추진할 것"이라고 말했다. '태릉 골프장' 등 신규 택지 기반 대규모 사업지의 광역 교통 대책은 주요 내용의 연구 용역을 연내 마무리하겠다고 강조했다.

부동산 시장 교란 행위 점검 결과 9억원 이상 고가 거래 중 '미성년자 거래' 등 이상 매매 건수는 전주 대비 400여건, 토지 거래 허가 구역 및 수도권 주요 과열 지역 내 이상 매매 건수는 150여건이 늘었다. 홍 부총리는 "이상 매매를 기획 조사하고 있다"며 "공인중개사법 개정안 시행일인 8월21일에 맞춰 중개사의 부당 표시·광고 등을 한국인터넷광고재단을 통해 점검하고, 불법 행위는 단호하게 대처할 것"이라고 밝혔다.

최근 불거진 전세시장 통계와 관련해서는 "전세시장 통계가 신규와 갱신 계약을 포괄할 수 있도록 통계조사 보완 방안을 신속히 검토할 예정"이라고 밝혔다.

김하나 한경닷컴 기자 hana@hankyung.com
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