전·월세전환율 초과한 월세, 돌려받을 수 있나요? [최진석의 부동산 팩트체크]

정부가 전월세전환율을 4.0%에서 2.5%로 낮추기로 했습니다. 이럴 경우 전세를 월세로 전환할 때 월세를 지금보다 덜 내도 됩니다. 이런 내용을 담은 주택임대차보호법 시행령이 오는 10월부터 시행될 예정입니다. 전세를 월세 혹은 반전세로 전환하기로 집주인과 합의했지만 월세가 전·월세전환율을 적용했을 때보다 많이 책정된 경우 해당 약정은 무효가 될까요? 세입자는 법적 전·월세전환율 범위 내에서만 월세를 내면 될까요? 아니면 계약한대로 내야 할까요? 팩트체크 했습니다.

▷전‧월세전환율을 초과한 줄 모르고 월세 계약을 했습니다. 이럴 경우 계약한 대로 월세를 내야 하나요?
“아닙니다. 전환율을 초과한 금액은 법적 근거가 없기 때문에 효력이 없습니다. 세입자가 전‧월세전환율로 환산했을 때보다 많은 월세를 이미 집주인에게 지급한 경우 이를 돌려달라고 요구할 수 있습니다. 집주인이 이를 거부했을 경우 소송을 통해 반환을 청구할 수 있습니다. 주택임대차법 제10조의 2에 ‘초과 차임 등의 반환청구’ 규정이 그 근거입니다.”

▷주택임대차보호법상 ‘차임 등의 증감청구권’을 근거로 집주인이 계약기간 중에도 조세 등 제도 변화에 따라 보증금이나 월세의 증액을 요구할 수 있나요?
“차임 등의 증감청구권은 조세, 공과금 등 경제사정의 변동이 있을 때 집주인은 물론 세입자도 임대료를 조정하자고 요청할 수 있는 권리입니다. 하지만 이는 계약을 맺거나 임대료를 증액한 지 1년 내에는 하지 못하게 돼 있고 증액도 기존 계약의 5%를 넘지 못합니다. 특히 세입자가 무조건 수용해야 하는 것도 아닙니다. 집주인과 세입자가 적당한 수준의 임대료에 합의해야 하며, 합의가 안 되면 증액을 할 수 없습니다.”

▷전월세전환율이 4.0%에서 2.5%로 인하되면 월세는 얼마나 낮아지나.
“예를 들어 5억원짜리 전세를 보증금을 3억원으로 낮추고 나머지를 월세로 전환한다고 가정해보죠. 전‧월세전환율을 현 4.0%를 기준으로 하면 2억원에 4.0%를 곱해 나온 800만원에 12를 나눈(2억원X4.0%/12) 66만6000여원이 월세입니다. 전‧월세전환율이 2.5%가 된다고 하면 월세는 41만6000여원으로 내려갑니다.

▷전월세전환율이 4.0%에서 2.5%로 낮아지면 월세는 낮아지겠지만 월세를 전세로 바꿀 때는 거꾸로 전세가 많이 오르는 것 아닌가요?
“아닙니다. 주택임대차보호법상 전‧월세전환율은 전세를 월세로 바꿀 때에만 적용되는 규정입니다. 월세를 전세로 전환할 때는 시장 전환율을 적용합니다. 이 숫자는 한국감정원이 매월 발표합니다. 홍래 6월 기준으로 서울은 5.0%, 전국은 5.9%입니다.”

▷계약한 지 3개월 만에 집주인이 전세를 월세로 바꾸자고 합니다. 들어줘야 하나요?
“전세를 월세로 바꾸는 것은 언제든 할 수는 있습니다. 하지만 이 역시 세입자가 거부하면 바꿀 수 없습니다. 역으로 세입자가 전세를 월세로 바꾸자고 요청할 수도 있습니다. 물론 이때도 집주인과 합의 없이는 변경할 수 없습니다.”

최진석 기자 iskra@hankyung.com