정부가 3기 신도시 토지 보상 절차에 착수했다. 보상금이 1조1500억원에 달할 것으로 추산되는 인천 계양 테크노밸리 택지지구 전경. 한경DB
정부가 3기 신도시 토지 보상 절차에 착수했다. 보상금이 1조1500억원에 달할 것으로 추산되는 인천 계양 테크노밸리 택지지구 전경. 한경DB
연말부터 풀리는 남양주 왕숙 등 3기 신도시 토지 보상금이 수도권 부동산시장의 새로운 변수가 될 것으로 전망된다. 3기 신도시와 중·대형 택지 개발까지 예정대로 진행될 경우 토지 보상금은 45조원에 달할 것으로 추산되기 때문이다. 이 보상금의 90%가 수도권에서 풀린다. 정부는 현금 보상을 최대한 줄이기 위해 대토 보상 등을 늘릴 예정이지만 효과는 크지 않을 것으로 전문가들은 예상했다.

3기 신도시 보상 시작

'집값 뇌관' 신도시 땅 보상금 45조원 풀린다
25일 LH(한국토지주택공사)에 따르면 지난 7일에는 3기 신도시 가운데 처음으로 인천 계양 테크노밸리와 하남 교산 공공주택지구가 토지 보상 공고를 했다.

토지 보상·부동산 개발정보 플랫폼 지존에 따르면 인천 계양 테크노밸리와 하남 교산 공공주택지구에서 풀릴 토지 보상금 규모는 각각 1조1500억원, 6조8000억원으로 추산된다. 하남에서 풀릴 토지 보상금은 3기 신도시 중 가장 많다.

3기 신도시 중 가장 규모가 큰 남양주 왕숙 공공택지지구(1134만㎡)도 두 차례에 걸쳐 보상 공고를 했다. 2지구는 이달 31일까지, 1지구는 다음달 4일까지 각각 열람 및 이의신청을 받는다.

고양 창릉과 부천 대장은 내년 상반기에 보상 계획을 공고할 예정이다. 3기 신도시는 남양주 왕숙·하남 교산·인천 계양·부천 대장·고양 창릉 등 총 다섯 곳이다. 문재인 정부가 수도권 주택 보급을 위해 2018년 12월과 지난해 5월에 나눠 지정했다. 전체 3기 신도시 보상금은 21조200억원에 달할 전망이다.

토지 보상 가격은 선정된 3인의 감정평가사법인 등이 산정한 감정평가액을 산술 평균해 결정된다. 현지인에게는 토지 보상금을 전액 현금으로 보상하지만, 토지 소유자나 관계인이 원하면 채권이나 대토 보상도 가능하다. 대토 보상은 토지를 수용당하는 원주민에게 현금 대신 신도시 내 땅으로 보상하는 방식이다. 토지 보상금이 주변 부동산시장을 자극하는 것을 막는 효과가 있다.

LH가 자산관리자로 참여하는 대토 리츠도 가능하다. 대토 리츠는 대토 보상에 리츠를 결합한 형태다. 토지 소유자가 보상금으로 받을 토지를 리츠에 현물 출자한다. 이후 리츠가 개발 사업을 진행해 발생한 수익을 출자자에게 나눠준다.

집·땅값 또 끌어올리나

토지 보상이 본격화되면 부동산시장을 자극할 것이란 우려가 커지고 있다. 신도시 토지 보상금은 부동산시장에 상당한 영향을 준다는 게 전문가들 분석이다. 국토연구원에 따르면 정부의 택지 사업은 수도권 주택 가격을 0.19%, 서울 주택 가격을 0.25% 각각 끌어올리는 것으로 분석됐다. 땅값인 지가는 수도권이 0.44%, 서울은 0.37% 올린다. 3기 신도시 사업비를 기준으로 부동산 가격에 어떤 영향을 미치는지 내부적으로 연구한 결과다.

노무현 정부 때는 토지 보상금으로 103조원가량이 풀렸다. 정부는 2006년 토지 보상금 29조9000억원의 37.8%인 11조3000억원 정도가 부동산 거래에 다시 쓰인 것으로 추산했다. 지방에서 풀린 보상금 중 8.9%도 수도권 부동산으로 흘러들었다. 수용 토지의 반경 80㎞ 이내 허가 구역 안에서 같은 종류의 토지를 되사거나(취득세 및 등록세 면제) 수도권에 거주하는 자녀들의 내 집 마련, 혹은 임대용 부동산 자산 매입 등에 쓴 것으로 관측된다.

2006년 전국 지가는 5.61% 올라 2002년 8.98% 이후 상승률이 가장 높았다. KB부동산 통계를 보면 같은 해 수도권 주택 매매가격 상승률은 20.34%에 달했다. 2000년대 들어 2002년 21.81% 이후 가장 높은 상승률이다.

지난해부터 수도권 땅값이 오른 것도 토지 보상금과 관련이 있다는 분석이 나온다. 보상금이 나오기 전에 이른바 입도선매에 나선 사람이 많았다는 것이다. 국토교통부에 따르면 지난해 연간 기준 가장 땅값이 많이 오른 곳은 하남시(6.90%)였다. 중형 규모 택지 개발이 발표된 과천시(6.32%)도 세 번째로 많이 올랐다.

신태수 지존 대표는 “땅으로 이득을 본 사람은 다시 땅에 투자하려는 경향이 강하다”며 “토지 보상금은 수도권 토지 가격 변동성에 상당한 변수로 작용할 수 있다”고 말했다.

이유정 기자 yjlee@hankyung.com