지난 18일 새로운 임대주택법이 시행됐다. 기존의 단기 민간임대주택과 아파트 장기일반매입임대주택 유형은 폐지됐다. 폐지되는 유형으로는 신규 등록하거나 전환할 수 없다. 폐지되는 유형의 임대주택은 임대의무기간 경과 즉시 자동으로 등록말소된다. 임대의무기간이 경과하기 전이라도 임차인의 동의를 얻으면 과태료 없이 자진말소가 가능하다.

기획재정부에서도 바뀐 임대주택법에 맞춰 세제지원 보완조치를 내놓았다. 임대주택법상 의무임대기간이 경과돼 등록말소되면 소득세, 종합부동산세 등 세제지원의 요건인 세법상 의무임대기간을 채우지 못해 세제지원을 받을 수 없는 문제점을 보완하기 위해서다. 보완조치의 내용은 다음과 같다.

첫째, 자진·자동등록말소로 의무임대기간을 충족하지 않고 임대주택을 양도하는 경우에도 다주택자 양도세 중과배제 및 법인세 추가과세 배제 혜택을 적용받을 수 있다. 다만 자진말소의 경우 의무임대기간의 2분의 1 이상(단기 2년, 장기 4년) 임대한 뒤 말소하고 등록말소 후 1년 내 해당 주택을 양도해야 한다.

둘째, 자진·자동등록말소로 의무임대기간을 충족하지 않더라도 임대사업자의 거주주택을 임대주택 등록말소 후 5년 내 양도하는 경우 1가구 1주택 양도세 비과세를 받을 수 있다. 다만 자진말소의 경우 의무임대기간의 2분의 1 이상 임대 후 말소해야 한다. 또 1가구 1주택 비과세를 적용받고 거주주택을 양도한 뒤 임대주택이 자진·자동등록말소되는 경우에도 비과세 받은 세금을 추징하지 않는다.

셋째, 종합부동산세 비과세, 소득세 및 법인세 감면 혜택은 임대등록기간 중 유지하고, 의무임대기간이 경과하기 전에 자진·자동등록말소하는 경우에도 추징하지 않는다. 재건축·재개발로 인해 등록말소 후 폐지되는 유형으로 재등록이 불가능한 경우에도 종부세, 양도세 등을 추징하지 않는다.

이번 보완조치로 다주택자에게는 임대주택을 매도할 길이 열렸다. 하지만 임대주택 처분을 결정하기 전에 기본적인 사항을 확인해야 낭패를 당하지 않는다.

먼저 세법상 ‘장기임대주택’에 해당돼야 양도세 중과배제, 종합부동산세 합산배제, 거주주택 비과세 등의 혜택을 받을 수 있다. 여기서 세법상 ‘장기임대주택’이란 임대개시일 당시 기준시가가 6억원(수도권 밖 3억원) 이하인 주택을 말한다. 2018년 3월 31일 이후 임대등록한 경우에는 지방자치단체에 장기(8년)로 등록한 임대주택만 해당된다. 2018년 9월 14일 이후에 조정대상지역에서 추가로 취득해서 등록한 임대주택은 세법상 장기임대주택에 해당되지 않는다.

가령 조세특례제한법상의 장기보유특별공제 70% 또는 양도세 100% 감면 혜택을 받기 위해 장기일반민간임대주택으로 등록한 고가주택의 경우 기준시가 요건을 충족하지 않았기 때문에 양도세 중과배제가 되지 않는다. 또 임대주택 보완조치는 임대주택 등록기간 중 임대료 상한 등 요건을 준수한 경우에만 적용되고, 폐지되는 유형인 단기 또는 아파트 장기일반매입임대주택에만 적용된다. 다세대, 다가구, 단독주택, 오피스텔 등을 장기일반매입임대주택으로 등록한 경우엔 해당되지 않는다.

다주택자, 의무임대기간 못 채워도 양도세 중과 피할 수 있어
이번 보완조치로 임대주택과 관련한 불확실성이 크게 줄어들었다. 하지만 아파트를 10년 이상 임대하고 장기보유특별공제 70% 또는 양도세 100% 감면을 받으려던 기존 임대사업자는 혜택을 받을 수 없게 된 점과 임대등록일과 사업자등록일이 달라 8년 요건을 채우지 못하는 경우 장기보유특별공제 50% 혜택을 받을 수 있는지 등은 여전히 논란거리로 남아 있다.

이승현 < 진진 세무회계 대표회계사 >