서울 아파트 전월세 거래 '절벽'…8월 계약 건수 역대 최저

전월세 중 전세 줄고 반전세 늘어…반전세 14.3%로 '올해 최고'
새 임대차법 시행 등으로 전월세 물량 줄고 전월셋값 '하이킥'

새 임대차법 시행 이후 서울에서 전월세 계약이 급격히 줄어든 것으로 나타났다.

특히 전세를 월세로 돌리거나 보증금 인상분을 월세로 받는 사례가 늘면서 순수 전세는 줄어드는 대신 반전세가 늘어나는 것으로 확인됐다.

전월세 물량 품귀 속에 보증금과 월세가 함께 오르고 있어 임차인들의 부담이 점점 커질 것으로 우려된다.

◇ 전월세' 거래절벽'…8월 전월세 계약 7월보다 48% 감소
31일 서울부동산정보광장에 따르면 8월 1∼30일 서울에서 체결된 아파트 전월세 임대차 계약은 총 6천78건으로 집계됐다.

이는 지난달(1만1천600건)과 비교하면 47.6% 감소한 것으로, 한 달 사이 거래가 절반 수준으로 쪼그라든 것이다.

추가로 신고될 가능성이 있지만 1만건 미만에 머무를 가능성이 크다.

이는 역대 최저 기록이다.

서울시가 관련 통계를 제공하기 시작한 2011년 이후 임대차 거래가 월 1만건 아래로 떨어진 적은 한 번도 없었다.

서울의 아파트 임대차 계약은 올해 들어 1월 1만5천968건에서 2월 1만9천396건으로 증가해 정점을 찍은 뒤 3∼6월 1만3천540∼1만3천776건 사이의 박스권에 머물다가 7월 1만1천600건으로 감소했고, 이달에는 더 줄었다.

전월세 거래가 줄어든 것은 올해 하반기 예고됐던 공급 부족과 지난달 말 전격적으로 시행된 새 임대차 법 등이 복합적으로 작용한 결과라고 전문가들은 분석한다.

새 임대차 법이 보장한 계약갱신청구권을 사용해 기존 임차인들이 보증금을 5% 수준에서 올려주고 2년 더 거주하는 쪽으로 방향을 틀면서 전세 공급이 예전보다 줄었다.

임대료가 저렴한 재건축 아파트는 6·17대책의 영향으로 집주인들이 분양권을 받으려 2년 실거주를 고려하면서 전세로 나올 물건이 줄어들고 있다.

◇ 임대차 계약 중 반전세 14.3% '올해 최고'…송파구는 반전세가 43%
전세의 월세화 현상도 속도가 빨라지고 있다.

이달 서울의 아파트 임대차 거래 중 반전세의 비중은 14.3%(868건)로, 올해 최고치를 기록했다.

지난달(10.1%)과 비교하면 4.2%포인트, 6월보다는 4.4%포인트 증가한 것이다.

서울시 분류 방식으로 반전세(준전세)는 보증금이 월세의 240개월 치를 초과하는 형태를 말하는데, 보증금 비중이 월세보다 커 시장에서 통상 반전세로 부른다.

지역별로 보면 송파구의 반전세 비중이 지난달 14.4%에서 이달 42.8%로 눈에 띄게 상승했다.

송파구는 지난달 전셋값 상승률이 한국감정원 조사 기준으로 1.74%에 달해 서울에서 강동구(2.02%)에 이어 두 번째로 많이 오른 곳이다.

송파구를 비롯해 강남구(15.6%). 서초구(14.0%) 등 최근 전셋값이 많이 오른 강남 3구와 강동구(14.0%), 마포구·관악구(14.9%), 성북구(16.4%) 등이 반전세 비율이 높은 구에 속했다.

반전세 비중이 높아지는 사이 순수 전세가 차지하는 비중은 6월 74.1%에서 지난달 73.1%, 이달 72.7%로 3개월 연속 감소했다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "전월세 계약 기간이 4년으로 늘어나고 보증금 인상률이 5%로 제한되면서 전세의 월세화 현상이 가속화하는 것으로 보인다"며 "전세를 급격히 월세로 돌리기에는 충격이 커 앞으로도 보증부 월세 형태의 계약이 늘어날 전망"이라고 말했다.

보유세 인상으로 세금 부담이 커진 것도 집주인들이 반전세를 선호하는 한 원인으로 꼽힌다.

강남구 압구정동 H 공인 대표는 "전세는 원래 귀했는데, 보유세 인상 뉴스가 나온 뒤 전세 물건을 들이고 보증부 월세로 돌려달라는 집주인이 있었다"며 "수십만원이라도 월세를 받아 세금 문제를 해결해 보려는 것"이라고 말했다.

◇ 보증금 인상분 월세로 돌려…전세 따라 월세도 올라
전셋값 상승세가 이어지면서 반전세 보증금과 월세도 함께 오르고 있다.

집주인들이 4년 뒤를 생각해 임대차 보증금을 미리 올려 받으려 하면서 전셋값이 크게 오르고, 보증금 인상분을 월세로 돌리는 경우가 생기면서 월세도 함께 뛰고 있다.

국토교통부 실거래정보에 따르면 강남구 대치삼성 97.35㎡(전용면적)는 지난달 13일 보증금 7억5천만원에 월세 130만원(18층)에 임대차 거래가 됐는데, 이달 4일 보증금 8억5천만원에 월세 140만원(4층)에 계약서를 써 보증금 1억원, 월세 10만원이 올랐다.

송파구 잠실엘스 84.8㎡의 경우 지난달 24일 보증금 6억원에 월세 90만원(25층)에 임대차 계약을 했는데, 지난 20일 보증금 6억원에 월세 140만원(18층)에 거래를 마쳐 월세 50만원이 뛰었다.

중저가 아파트가 많이 있는 관악구 봉천동의 두산아파트 59.92㎡는 6월 중순 보증금 2억원, 월세 60만원에 전월세 계약을 맺었는데, 이달 11일 보증금 2억5천만원, 월세 60만원(14층)에 계약을 마쳐 2개월여만에 보증금 5천만원이 올랐다.

성북구 길음동 길음뉴타운 e편한세상 59.79㎡의 경우 올해 초 보증금 9천만원, 월세 40만원(15층) 반전세 계약이 이뤄졌고, 지난 15일 보증금 1억3천만원, 월세 70만원(8층)에 다른 임대차 계약이 성사돼 7개월여 만에 보증금 4천만원, 월세 30만원이 뛰었다.

박원갑 위원은 "지금같은 저금리 시대에는 임차인 입장에서 보증금을 올려주는 것이 월세를 내는 것보다 유리하다.

전세의 월세화 속도가 빨라지면 상대적으로 임차인의 주거 부담이 늘어날 우려가 있다"고 말했다.

/연합뉴스