"매출 절반, 임대료로 내라"…인천공항公의 이상한 스카이72 입찰

신규사업자 공모 '부실' 논란
자본금 총액·신용 BB+ 이상 등
기존에 없던 조건 대거 내걸어

기존 사업자와 분쟁도 걸림돌
소송 땐 영업 지연 등 불가피
"이의 제기 않겠다" 서류 요구

“그린피는 내리라고 하고, 매출의 절반을 임차료로 내라는데 남는 게 있을까요?”(A 골프장 대표)

“껍데기에 불과한 자본총계를 입찰 자격 조건으로 내세운 건 좀 그렇네요.”(B 골프장 위탁운영사 이사)

국내 최대 퍼블릭 골프장인 스카이72 신규 사업자 선정 작업이 시작부터 ‘사업성 논란’에 휩싸였다. 땅 주인인 인천국제공항공사 측이 내세운 입찰 조건에서 임대료가 대폭 오르는 등 업계의 예상을 뛰어넘어서다. 당초 ‘황금알을 낳는 거위’라는 평가를 받아오던 임대사업이 되레 ‘독이 든 성배’가 될 수 있다는 지적도 나온다.

임대료 대폭 올린 인천공항공사

공항공사는 지난 1일 스카이72 골프앤리조트의 새 사업자를 찾는 입찰 공고를 냈다. 입찰 조건은 △매출의 평균 41.7% 수준(하늘코스 41.3%, 바다코스 46.3%)의 최소 임대료 △자본총계 320억원 이상 △회사채 등급 BB+ 이상 등이다. 공사는 “국내 퍼블릭 골프장 임대사업자의 현황을 감안했다”며 “신규 사업자가 내야 할 최소 연간 임대료는 321억원 수준”이라고 설명했다.

골프장 업계는 고개를 내젓고 있다. 임대료 인상폭이 과하다는 것이다. 기존 사업자인 스카이72에 따르면 공사는 지난해 스카이72 매출의 19%(143억원)를 임대료로 받아갔다. 15년간 받은 누적 임대료 역시 매출의 13% 수준이다. 임대료가 직전 연도에 비해 최소 두 배, 임대 기간 평균에 비하면 최대 네 배 가까이 인상된 셈이다. 비용 절감 작업이 불가피한 조건이라는 얘기다.

공사는 그러나 여기에 부가 조건을 달았다. 건물과 토지 관련 재산세, 종합부동산세 납부와 고용 승계까지 보장하라는 요구다. 국내 대기업 골프장 사업부 관계자는 “최고가 입찰임을 감안하면 40%대로는 낙찰이 불가능할 것 같다”며 “이런 조건을 다 맞춰주고 이익까지 가져갈 만한 골프장이 국내에 몇 개나 될까 싶다”고 말했다. 국내 퍼블릭 골프장 평균 영업이익률은 33% 정도다.

골프장들이 계산기를 두드리는 시간이 늘어난 이유는 또 있다. 공익성 강화 조건이다. 공사는 ‘공익운영심의위원회’를 설치해 그린피 인상 등을 규제할 계획이다. 매출을 억제하는 사실상의 ‘캡’이 생기는 것이다. 여기에 환승객 할인, 지역주민 할인, 골프 유망주 발굴 대회 개최 등 사회공헌사업 계획서 제출까지 내세웠다. 업계 관계자는 “임대료를 최대한으로 높이면서 매출 확대와 비용 절감 등의 경영 수단은 묶겠다는 것”이라며 “코로나 특수로 영업환경이 좋아진 건 일시적인 현상인데 여기에 기준을 둔 것 같다. 수익성에 부담을 느껴 입찰을 포기하는 업체가 늘고 있다”고 말했다.

“분쟁에 따른 불이익도 감수하라”

공사와 기존 사업자 간 법적 분쟁으로 발생하는 피해도 오롯이 새 사업자의 몫이다. 현 사업자인 스카이72는 공사의 입찰을 강력 반대하고 있으며, 소송도 불사하겠다는 입장. 이와 관련, 공사는 공항 계획 및 인수인계 지연에 따른 임대차 기간 단축에 대한 ‘부제소 관련 제소 전 화해조서’를 제출할 것도 입찰자에게 요구하고 있다. 외부 변수에 따라 신불지역(10년+5년 단위 최대 10년 연장), 제5활주로 예정 지역(3년+1년 단위 연장)의 인계가 늦어져도 그에 대한 기간 연장을 보장받지 못한다는 뜻이다.

입찰을 준비하던 한 골프장 관계자는 “활주로 공사가 갑자기 당겨지면 쫓겨날 가능성도 감수해야 하는 마당인데, 법적 분쟁 리스크까지 떠안으라는 얘기”라며 “가치평가를 하기 힘든 물건에 ‘베팅’하라는 요구로 느껴진다”고 말했다.

공사가 요구하는 것은 이뿐만이 아니다. 입찰에 참여하려면 단독 참가 법인 또는 컨소시엄 대표사인 경우 BB+ 이상, 컨소시엄 참가자들은 BB0의 신용평가등급을 확보해야 한다. 320억원 이상의 자본총계도 필요 요건이다. ‘안정적인 임대료 확보를 위한 안전장치’라는 게 공사 측 설명이다. 하지만 이 조건은 공사가 최근 진행한 골프장 입찰에선 없던 내용이다.

업계 관계자는 “신용등급을 이미 확보한 대기업을 끼지 않으면 입찰 자체가 어려운 조건을 공사가 갑자기 내걸었다”며 “특정 업체를 우대하려는 배경이 있지 않겠느냐”고 되물었다. 또 다른 회계 전문가는 “자본총계는 결손금 등이 있으면 기준치 이하로 쪼그라들 수도 있는 상징적 수치에 불과하다”며 “현금 창출 등의 재무 신용을 보려면 예금증서와 보증보험 등을 제출하게 하면 되는데 굳이 자본총계를 내세운 게 납득하기 어려운 부분”이라고 지적했다.

기존 사업자인 스카이72 측은 “공사가 입찰을 강행해 계약과 법에 명시된 계약갱신 우선 청구권 및 지상권 등의 권리를 보장받지 못하는 상황”이라며 “조만간 법적 대응에 나설 것”이라고 밝혔다.

김순신/조희찬 기자 soonsin2@hankyung.com