주택임대차보호법이 최근 개정돼 임차인이 적극적으로 임대차계약을 갱신해 줄 것을 요구할 수 있게 됐다. 갱신요구를 할 수 있는 임차인은 올 7월 31일 현재 존속하는 임대차계약을 체결한 상태라면 거의 해당된다.

그런데 임차인의 갱신요구는 임차인의 적극적인 조치를 필요로 한다. 이런 점에서 임차인이나 임대인이나 임대차가 종료되기 전 일정 기간 내 아무런 조치를 하지 않는 경우 자동갱신되는 묵시적 갱신과는 다르다. 즉, 임차인은 일정 기간 내에 임대인에게 갱신을 요구해야 하고 그 요구가 상대방에게 도달했을 때 계약이 갱신될 수 있다.

그렇다면 임차인 입장에서 갱신요구는 어떻게 하는 것이 안전할까. 예를 들어 임차인 A가 2016년 10월 1일 임대인 B와 B 소유 주택에 대해 임대기간 2년의 임대차계약을 체결한 뒤 묵시적 갱신 거절 여부에 대해 언급이 없던 채로 2020년이 된 경우 임차인은 갱신요구를 어떻게 해야 할까.

임차인이 계약 갱신 요구를 하려면 계약이 종료되기 전 일정 기간 내 임대인에게 갱신요구 통지를 해야 한다. 그런데 위 계약처럼 약정한 계약기간이 경과한 경우 그 종료일이 언제인지를 먼저 확인해야 한다.

당초 계약은 원칙적으로 2018년 10월 1일이 임대차계약 종료일이 된다. 그런데 주택임대차보호법에 따라 임대인이나 임차인이 2018년 10월 1일이 되기 전 일정 기간 내 상대방에게 계약갱신 거절 통지를 하는 등 자동갱신거절 조치를 하지 않았다면 계약은 묵시적으로 갱신된 것으로 본다. 이 경우 계약기간은 2년 연장되고 2020년 10월 1일이 계약종료일이 된다.

그렇다면 임차인은 2020년 10월 1일이 되기 전 일정 기간 내 계약갱신 요구를 하게 되면 임대인에게 정당한 갱신거절 사유가 없는 한 계약은 갱신된다. 이때 임차인은 2년 더 연장된 계약에 따라 2022년 10월 1일까지 임차할 수 있게 된다.

갱신요구권은 임차인에게 1회만 인정된다. 1회 인정된다는 것은 기존에 몇 년의 임대차기간이 있었는지와 무관하게 갱신요구를 1회에 한해 할 수 있다는 의미다.

따라서 위 사례에서 임차인은 2020년에 갱신요구를 1회 한 경우 그 이후에는 더 이상 갱신요구를 할 수 없게 된다. 다만 위에서 언급한 묵시적 갱신에는 횟수 제한이 없기 때문에 임차인은 묵시적 갱신을 할 수 있는 상황인지 계약갱신을 해야 하는 상황인지를 잘 살펴서 계약갱신요구를 할 필요가 있다.

그렇다면 묵시적 갱신 또는 갱신거절과 갱신요구권 행사가 동시에 이뤄지는 경우 그 관계는 어떻게 되는지 의문이 생길 수 있다. 즉, 임대인이나 임차인이 묵시적 갱신거절 통지를 하지 않아서 임대차계약이 묵시적으로 갱신되는 상황에서 임차인이 갱신요구도 한 경우라면 갱신요구권을 1회 사용한 것으로 되는 것인가. 또는 임대인이 묵시적 갱신거절 통지를 하여 계약의 묵시적 갱신이 거절되는 상황에서 임차인이 적극적으로 갱신요구를 하는 경우 계약은 갱신되는 것인가.

주택임대차보호법에서는 묵시적 갱신규정에도 불구하고 임차인의 갱신요구를 할 수 있고 임대인은 정당한 거절사유가 없는 한 거절하지 못하는 것으로 규정하고 있다. 따라서 임대차계약이 묵시적 갱신요건도 충족하고 동시에 임차인의 갱신요구도 있는 경우 임차인은 갱신요구권을 1회 행사한 것으로 볼 가능성이 높다. 또한 임대인이 갱신거절 통지를 한 상황에서 임차인이 갱신요구를 한 경우 임대인에게 정당한 거절사유가 없는 한 임대차계약은 갱신된 것으로 볼 수 있다.

"전·월세 계약 '묵시적 갱신'은 요구권 행사로 안봐…한번 더 가능"
참고로 계약갱신요구를 할 수 있는 일정 기간은 현재 임대차 종료일 6개월 전부터 1개월 전까지이지만 2020년 12월 10일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차의 경우 6개월 전부터 2개월 전까지로 바뀐다는 점을 유의해야 한다.

곽종규 < 국민은행 WM스타자문단 변호사 jonggyu@kbfg.com >