[Q&A] 부동산세금 3법 개정 100문100답…양도소득세

국세청이 17일 내놓은 '100문 100답으로 풀어보는 주택세금' 자료는 최근 국회를 통과한 부동산세금 3법에 대한 설명을 담았다.

이중 양도소득세법의 주요 내용을 보면 우선 내년 1월부터 취득하는 분양권은 주택 수 계산에 포함된다.

또한 1세대 1주택(실거래가 9억원 초과)에 대한 장기보유특별공제율 적용 요건에 거주기간이 추가된다.

당초 보유기간 연 8% 공제율을 적용했으나 앞으로 보유기간 4%에 거주기간 4%를 합산하는 것으로 조정한다.

단기 거래의 경우는 1년 미만 보유 주택(입주권 포함)에 대한 양도세율이 종전 40%에서 70%로 인상되고, 1년 이상 2년 미만 보유 주택은 종전 기본세율(과세표준 구간별 6~42%) 대신 60%가 적용된다.

다주택자가 조정대상지역 내 주택을 팔 때 적용하는 중과세율이 종전보다 10%포인트 더 높아져 2주택자는 20%포인트, 3주택자는 30%포인트의 양도세를 중과한다.

이와 함께 부부가 공동명의로 임대주택 한 채를 등록한 경우에도 장기보유특별공제(장특공제) 50% 등 양도세 특례를 받을 수 있다.

임대의무기간의 절반 이상을 임대한 임대주택을 등록 말소 이후 1년 안에 양도할 경우 양도세 중과세를 내지 않아도 되며, 장특공제도 받을 수 있다.

다음은 양도세 관련 일문일답.

◇ 분양권 관련
-- 현재 1주택과 1분양권을 보유하고 있는 경우 주택 수를 계산할 때 분양권을 주택수에 포함하는가.

▲ 현재 보유하고 있는 분양권은 주택 수에 포함하지 않고, 내년 1월1일 이후 새로 취득하는 분양권부터 주택 수에 포함된다.

-- 1세대 1주택자가 2021년 4월2일에 분양권을 취득하는 경우 1세대 2주택에 해당하나.

▲ 2주택에 해당하나 현재 조합원 입주권에 적용되는 일시적 2주택(1주택+1조합원입주권) 비과세와 유사한 특례를 분양권(1주택+1분양권)에도 예외적으로 적용토록 시행령에 규정할 예정이다.

내년 1월1일 이후 취득한 분양권부터 적용된다.

◇ 세율인상 관련
-- 2년 미만 보유주택 및 조정대상지역 내 다주택자에 대해 인상된 양도소득세율은 언제부터 적용하나.

▲ 내년 6월1일 이후 양도분부터 적용한다.

-- 비조정대상지역에 있는 2년 이상 보유한 분양권을 2021년 6월1일 이후 양도하는 경우 양도소득세율은.
▲ 분양권을 2021년 6월1일 이후 양도하는 경우 조정대상지역 또는 비조정대상지역 여부에 관계없이 2년 이상 보유하더라도 60%의 세율을 적용한다.

내년 6월1일 이후 양도분부터 1년 이상 보유 시 60%, 1년 미만 보유 시 70% 세율을 적용하겠다고 발표했기 때문이다.

-- 1주택자가 2년 미만 단기보유 주택을 양도하는 경우 양도세 부담은 어떻게 달라지나.

▲ 내년 6월1일 이후 양도분부터는 양도차익이 5억원일 경우 1년 미만 보유 시 지금보다 세 부담이 1억4천925만원 늘어나 총 3억4천825만원의 양도세를 내야 한다.

2년 미만 보유 시에는 세 부담이 지금보다 1억2천490만원 늘어나 총 2억9천850만원의 양도세를 내야 한다.

-- 1세대 2주택 또는 3주택자가 조정대상지역에 있는 주택을 내년 6월1일 전후에 양도하는 경우 양도세 부담 차이는 얼마나 되나.

▲ 내년 6월1일 이후 양도분부터는 양도차익이 5억원이라 가정할 경우 세 부담이 4천975만원 증가한다.

◇ 중과세율 적용 관련
-- 조정대상지역에 있는 종전주택의 취득일로부터 1년이 되기 전에 신규주택을 취득하고 다시 그날부터 3년 내 종전주택을 양도할 경우 2주택 중과세율이 적용되나.

▲ 종전주택을 취득한 경우 1년이 되기 전 신규주택을 취득한 경우 일시적 2주택에 따른 1세대 1주택 비과세 대상은 아니나, 신규주택 취득일로부터 3년 이내 종전주택을 양도하는 경우 중과세율을 적용하지 않는다.

-- 1주택을 보유한 1세대가 2018년 9월13일 이전에 조정대상지역에 있는 분양권을 남편 명의로 취득하고, 2018년 9월14일 이후 배우자에게 증여해 완공이 된 이후, 장기일반민간임대주택(8년)으로 등록하고 임대주택요건을 충족한 후 양도하는 경우는 중과세율을 적용하나.

▲ 1주택을 보유한 1세대가 새로 취득한 조정대상지역의 임대주택은 중과세율을 적용하나, 2018년 9월13일 이전에 취득계약하고 계약금을 지급한 임대주택은 중과세율을 적용하지 않는다.

단 2018년 9월13일 이전에 취득계약을 하고 계약금을 지급했는지 여부는 당초 남편 명의의 계약 당시를 기준으로 판단한다.

-- 2021년 3월2일 취득한 분양권을 보유하고 있는 경우 다주택자가 조정대상지역에 있는 주택을 양도할 때 주택 수를 어떻게 산정하는가.

▲ A씨가 ①서울 송파구 1주택 보유(기준시가 6억원) ②경기도 성남 1주택 보유(기준시가 2억원) ③대전시 유성구 1분양권 보유(2021년 3월2일 취득) ④전남 구례 1주택 보유(기준시가 2억원) 상태라고 가정해보자. A씨가 서울 송파구에 있는 주택을 양도할 경우 '1세대 3주택 중과세율'이 적용된다.

①,②번은 수도권 소재 주택으로 주택수에 포함되고 ③번은 2021년 1월1일 이후 취득한 분양권이라 주택수에 포함되기 때문이다.

④번은 수도권 외 지역으로 기준시가 3억원을 초과하지 않으므로 주택 수에서 제외한다.

◇ 장기보유특별공제 거주요건 추가
-- 1세대 1주택 고가주택 장기보유특별공제에 거주기간 요건을 추가함에 따라 양도소득세 부담은 어떻게 달라지나.

▲ 현재(2020년 1월1일 이후 양도분부터)는 2년 이상 거주한 경우 최대 80% 공제율을 적용하나 내년 1월1일 이후 양도분부터는 연 8% 공제율을 보유기간 연 4% + 거주기간 연 4%로 구분해 계산한다.

거주하지 않은 경우 최대 30% 공제율을 적용한다.

예컨대 양도가액 20억원, 양도차익 10억원에 10년 이상 보유 주택이 있다고 가정해보자. A씨는 10년 보유하며 10년 거주했고 B씨는 10년 보유하고 2년만 거주했다.

이 경우 A씨의 양도세는 10억2천273만원으로 법 개정에 따른 세 부담 변동이 없지만, B씨는 현재 2천273만원이던 것이 내년 1월1일 이후 양도분부터 8천833만원으로 늘어나 세 부담이 6천560만원 증가한다.

-- 3주택(거주주택, 장기임대주택, 신규주택)을 보유한 1세대가 2019년 12월17일~2020년 6월30일 기간에 거주주택(조정대상지역에 10년 이상 보유했고 2년 이상 거주한 고가 주택)을 양도할 경우 장특공제는 몇 %를 적용받나.

▲ 2019년 12월17일부터 2020년 6월30일까지 양도하는 10년 이상 장기보유한 주택은 중과세율을 적용하지 않고 기본세율(6∼42%)을 적용하며, 1세대 1주택으로 보는 경우에는 장특공제 최대 80% 공제율을 적용한다.

-- 2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 양도하고, 남은 1주택(고가주택)을 내년 1월1일 이후에 양도하는 경우, 장특공제를 적용하기 위한 보유기간 및 거주기간은 언제부터 계산하는가.

▲ 장특공제를 적용하기 위한 보유기간은 처음 취득한 날부터 계산하며, 거주기간은 취득일 이후 실제 거주한 기간에 따라 계산한다.

-- 일시적 1세대 2주택과 장기임대주택을 보유한 1세대 3주택 자가 고가주택을 양도할 때, 일시적 1세대 2주택 특례 및 거주주택 비과세 특례가 중복 적용돼 비과세가 적용된 경우, 9억원 초과분에 대한 세율 및 장특공제는 어떻게 적용하나.

▲ 1세대 3주택자가 양도하는 1주택이 일시적 1세대 2주택 특례 및 거주주택 비과세 특례로 비과세 적용을 받는 경우, 양도하는 주택의 9억 초과분에 대해서는 중과세율(기본세율+20%)이 적용되며, 장특공제는 적용되지 않는다.

◇ 1세대 1주택 비과세
-- 2주택을 보유한 1세대가 1주택(B주택)을 2021년 1월1일 이후 양도(과세)하고 남은 최종1주택을 양도할 경우 최종1주택의 비과세 요건 적용 시 보유기간은 언제부터 계산하나.

▲ 비과세가 적용되지 않는 1주택 양도 후 남은 1주택의 비과세 보유기간은 1주택이 된 날(B주택 양도일)부터 계산한다.

-- 3주택을 보유한 1세대가 1주택을 양도(과세)해 남은 주택이 일시적 2주택이 된 상태에서 종전주택을 2021년 1월1일 이후 양도할 경우 비과세 요건 적용 시 보유기간은 언제부터 계산하나.

▲ 남은 2주택이 일시적 2주택이 된 경우, 양도하는 종전주택의 비과세 보유기간은 종전주택 '취득일'부터 계산한다.

-- 일시적 1세대 2주택자가 1주택을 양도해 비과세 적용을 받은 뒤 신규주택을 취득해 다시 일시적 1세대 2주택이 된 다음 최종 1주택을 2021년 1월1일 이후 양도하는 경우 보유기간은 언제부터 계산하나.

▲ 처음부터 일시적 1세대 2주택으로 비과세 적용을 받은 경우, 비과세 보유기간은 양도하는 주택의 취득일부터 계산한다.

-- 2주택을 보유한 1세대가 1주택을 양도(과세)해 1주택이 된 뒤 다시 신규주택을 취득해 일시적 2주택 상태에서 1주택을 2021년 1월1일 이후 양도하는 경우 보유기간은 언제부터 계산하나.

▲ 새로운 주택을 취득해 일시적 1세대 2주택이 된 경우에는 1주택이 된 날부터 보유기간을 계산한다.

-- 1주택과 1조합원 입주권을 보유한 1세대가 1조합원 입주권을 양도(과세)한 뒤 남은 최종 1주택을 내년 1월1일 이후 양도할 경우 보유기간은 언제부터 계산하나.

▲ 비과세가 적용되지 않는 1조합원입주권을 양도 후 남은 1주택의 비과세 보유기간은 1주택이 된 날부터 계산한다.

-- 조정대상지역의 주택을 이미 보유한 세대가 2018년 9월 13일 이전에 취득한 조정대상지역 내 분양권(2분의 1 지분)을 그해 9월 14일 이후 배우자에 증여했다.

이때에도 일시적 1세대 2주택 보유 허용 기간이 3년에서 2년으로 단축되나.

▲ 2018년 9월 13일 이전에 조정대상지역에 있는 신규 주택 또는 신규 주택을 취득할 수 있는 권리(분양권,조합원입주권)를 취득한 경우나 신규주택을 얻기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 확인되는 경우 3년을 적용한다.

-- 지난해 2월 12일 전에 이미 거주 주택(A)을 양도해 비과세 특례를 적용받았다.

여기에 임대주택을 거주 주택(B)으로 전환해 2년 이상 산 다음 양도하는 경우, 1세대 1주택 비과세 특례를 또 받을 수 있나.

▲ 거주 주택에 대한 1세대 1주택 비과세 특례는 생애 최초 한 번만 적용된다.

다만 지난해 2월 12일 전에 취득한 거주 주택(B)은 1세대 1주택 비과세 특례가 적용된다.

특례 범위는 직전 거주 주택(A) 양도일 이후의 기간분에 대해서만 비과세가 적용된다.

-- 올해 2월 11일 개정된 일시적 1세대 2주택 비과세를 적용할 때, 신규주택 취득 후 1년 이내 전입하고 1년 이내 종전 주택을 양도하는 경우가 있다.

이때 비과세 요건의 적용 대상은.
▲ 우선 2019년 12월 17일부터 새로 취득하는 조정대상지역 내 주택에 대해 강화된 비과세 요건이 적용된다.

다만 2019년 12월 16일 이전에 신규 주택·신규 주택을 얻을 수 있는 권리를 취득한 경우, 지난해 12월 16일 전에 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 확인되는 경우에는 1년 내 전입 요건이 적용되지 않는다.

주택 취득일부터 2년 내 기존 주택을 양도하면 일시적 1세대 2주택 비과세가 적용된다.

-- 1주택자가 지난해 12월 17일 이후 신규 주택을 취득하고 바로 전입했다.

그러나 종전 주택은 신규주택 취득 후 1년이 지나서야 양도한 경우, 양도세는 어떻게 되나.

▲ 지난해 12월 17일 이후 일시적 1세대 2주택자는 전입 요건과 중복보유 기간요건을 모두 충족해야 비과세 혜택을 누릴 수 있다.

신규 주택에 전입했으나 기존 주택을 1년 이후에야 양도하는 경우 일시적 2주택 비과세가 적용되지 않는다.

다주택자로서 양도세가 중과되며 장특공제도 받지 못한다.

2주택자에 대한 양도세율은 기본세율에서 10%포인트 더한 값이며 3주택 이상자에게는 20%포인트 가산된다.

-- 올해 2월 11일 개정된 '신규주택 취득 후 1년 내 전입' 요건(일시적 1세대 2주택 비과세 관련)은 예외 없이 적용되나.

▲ 신규 주택에 기존 임차인이 거주하고 있다는 사실이 확인되는 경우 매입일로부터 2년을 한도로 전 소유자와 임차인 간의 임대차계약 종료 시까지 전입 기간을 연장한다.

단, 신규주택 취득일 이후 갱신된 임대차계약 기간은 인정되지 않는다.

-- 조정대상지역 내 1세대 1주택자가 소유한 1주택을 임대사업자 등록을 하고 임대의무기간과 임대료 상한(5%) 요건을 충족 후 양도하는 경우에도 거주요건이 적용되나.

▲ 지난해 12월 16일 전에 임대사업자 등록을 신청한 경우 적용하지 않는다.

그해 12월 17일 이후 등록했을 때에는 거주요건을 적용한다.

◇ 임대주택 공동명의
-- 주택 한 채를 부부 공동명의로 임대등록한 경우, 장특공제 50% 특례를 받을 수 있나.

▲ 공동 임대사업자의 경우 개별 사업자가 1채 미만의 주택을 임대하더라도 요건을 충족하면 장특공제 50%를 적용받을 수 있다.

◇ 민간임대주택특별법 개정 관련
-- 임대등록이 말소돼 세법상 임대기간을 채우지 못한 경우 양도세율 중과 배제, 거주주택 비과세 특례 혜택을 받을 수 있나.

▲ 자진말소의 경우 의무임대기간의 절반 이상을 임대하고, 1년 이내 양도하는 경우 중과세율을 적용하지 않는다.

거주주택 비과세 혜택을 이미 적용받은 경우 기존에 비과세한 금액은 추징하지 않고, 임대등록 말소 후 5년 이내에 거주주택을 양도하는 경우에도 비과세 특례를 적용한다.

-- 장특공제도 받을 수 있나.

▲ 양도세 중과세율이 적용되지 않는 경우 기본적으로 최대 30%까지 장특공제가 가능하다.

8년 장기일반매입임대주택 중 아파트는 자동말소 시 과세특례 요건만 맞다면 장특공제가 50%까지 적용된다.

-- 의무 임대기간을 다 채우지 못한 상황에서 임대등록을 자진해서 말소했다.

이 경우에도 양도세 중과세율을 적용하나.

▲ 임대의무기간의 절반 이상을 임대한 임대주택을 말소 후 1년 이내에 양도하는 경우에 한해 양도세 중과세율을 적용하지 않는다.

-- 민간임대주택에 관한 특별법 개정으로 단기임대주택 및 아파트 장기임대주택이 폐지된다.

기존에 임대등록을 한 경우 세제혜택을 받을 수 있나.

▲ 임대주택 등록기간 동안 임대료 5% 상한 등 임대요건을 준수하는 경우 세제혜택을 받을 수 있다.

-- 단기임대주택 및 아파트 임대주택에서 재개발·재건축으로 등록 말소 후 재등록이 불가능한 경우 감면받은 세액을 추징하는가.

▲ 거주주택 비과세 특례 등 감면받은 세액을 추징하지 않는다.

-- 7월 11일 이후 단기임대주택 및 아파트 장기임대주택을 신규등록 하거나, 단기임대에서 장기임대로 변경하는 경우 세제혜택을 받을 수 있나.

▲ 7월 11일 이후 신청하는 경우 세제혜택을 받을 수 없다.

7월 10일까지 임대등록을 신청했을 때에는 가능하다.

다만 건설임대주택의 경우 4년 단기임대주택만 폐지되고 장기임대주택에 대한 혜택은 유지되어, 세제지원을 받을 수 있다.

/연합뉴스