[Q&A] 부동산세금 3법 개정 100문100답-취득세

지난달 12일 시행된 개정 지방세법은 다주택자와 법인의 취득세를 강화하는 내용이 골자다.

취득세율은 종전에 최고 4%였지만 이번 개정으로 조정대상지역 내 2주택이나 조정대상지역 외 3주택 취득 때 8%, 조정대상지역 내 3주택이나 조정대상지역 외 4주택 이상에 12%로 대폭 상향됐다.

다만 이사 등 일시적으로 조정대상지역 2주택이 되는 경우에는 1주택으로 과세하는데, 처분 기간 안에 기존 주택을 처분하지 않으면 차액이 추징된다.

처분 기간은 2주택 모두 조정대상지역이라면 1년, 그 외에는 3년이다.

또 조정대상지역에서 3억원 이상 주택을 증여할 때 부과하는 취득세도 3.5%에서 12%로 인상됐다.

다만 1세대 1주택자가 배우자나 직계존비속에게 증여하는 경우는 중과 대상에서 제외한다.

다음은 국세청이 17일 공개한 '주택 세금 100문100답'에 실린 취득세 관련 문답풀이.

◇ 주택 취득세 중과세율 적용
-- 조정대상지역에 1주택을 소유한 상태에서 비(非)조정대상지역에 3억원 아파트를 추가로 취득할 때 세율은 어떻게 되나
▲ 기존 주택의 소재지와 관계없이 비조정대상지역에 2번째 주택을 취득할 때 주택 가격에 따라 1∼3% 취득세율이 적용된다.

3억원 주택은 1%다.

만약 비조정대상지역에 1주택을 소유한 상태로 조정대상지역에서 주택을 추가로 취득할 때에는 8%가 적용된다.

-- 주거용 오피스텔을 취득할 때에도 취득세가 중과되나
▲ 오피스텔을 취득할 당시에는 해당 물건이 주거용인지 상업용인지 확정되지 않으므로 건축물대장의 용도대로 건축물 취득세율(4%)이 적용된다.

◇ 취득세 산정 '1세대' 기준
-- 1세대의 범위는
▲ 주민등록법 제7조에 따른 세대별 주민등록표에 함께 기재된 가족을 뜻한다.

단, 배우자와 미혼인 30세 미만 자녀는 세대를 분리해 거주해도 1세대로 간주한다.

--미혼인 30세 미만 자녀가 취업해 소득이 있어도 부모의 세대원에 포함되나
▲ 자녀 소득이 국민기초생활 보장법에 따른 중위소득(올해 1인가구 월 175만원)의 40% 이상으로서 분가한 경우 부모와 별도 세대로 판단한다.

단, 미성년자(만 18세 이하)는 소득요건이 충족하더라도 부모의 세대원에 포함된다.

-- 자가에 분가한 자녀가 부모님을 모시려고 합가한 경우 다주택자가 되나
▲ 자녀가 65세 이상 직계존속(배우자 직계존속 포함)을 모시고 함께 살고자 같은 세대를 이룬 경우 65세 이상 직계존속과 자녀 세대를 각각 별도의 세대로 간주한다.

이때 자녀는 30세 이상이거나 기혼자여야 하며, 30세 미만이라면 일정 소득이 있어야 한다.

◇ 주택 수 산정방법
-- 부부가 공동으로 소유하는 경우 주택 수 계산방식은
▲ 세대 내에서 공동소유하는 경우는 개별 세대원이 아니라 '세대'가 1개 주택을 소유하는 것으로 산정한다.

다만 동일 세대가 아닌 자와 지분으로 주택을 소유하는 경우는 각각 1주택을 소유하는 것으로 산정한다.

-- 상속주택도 주택 수에 포함되는지? 상속인들이 공동으로 소유한 경우 주택 수 계산방식은
▲ 상속 개시일로부터 5년 이내에는 상속주택을 소유 주택 수에 산정하지 않는다.

따라서 상속 개시일로부터 5년까지는 상속 주택을 소유하고 있더라도 추가 취득 주택은 1주택 세율(1∼3%)이 적용된다.

-- 분양권 및 입주권도 취득세가 중과되나
▲ 분양권 및 입주권 자체가 취득세 과세대상은 아니다.

추후 분양권 및 입주권을 통해 실제 주택을 취득하는 시점에 해당 주택에 대한 취득세가 부과된다.

주택이 준공되기 전이라도 분양권 및 입주권은 주택을 취득하는 것이 예정되어 있으므로 소유 주택 수에는 포함된다.

-- 오피스텔도 주택 수에 포함되나
▲ 재산세 과세대장에 주택으로 기재돼 주택분 재산세가 부과되고 있는 주거용 오피스텔이라면 주택 수에 포함된다.

◇ 일시적 2주택
-- 다주택자가 이사를 목적으로 새로 취득하는 주택도 일시적인 주택 소유로 간주하나
▲ 2주택 이상을 보유한 다주택자는 이사 등의 사유로 신규 주택을 취득해도 '일시적 2주택'에 해당하지 않는다.

따라서 신규 주택에는 중과세율이 적용된다.

-- 1주택 소유자가 아파트 분양권을 추가로 취득한다면 일시적 2주택을 적용받기 위한 종전 주택 처분기한은
▲ 분양권이나 입주권이 주택 수에는 포함되지만 거주할 수 있는 주택의 실체가 없으므로 아파트 준공 후 주택 취득일을 기준으로 3년 이에 내 종전 주택을 처분하는 경우에는 일시적 2주택으로 간주한다.

종전 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역이라면 1년 이내에 종전 주택을 처분해야 한다.

◇ 주택 무상취득 중과세 등
-- 4주택 보유자가 주택 중 조정대상지역에 있는 부부 공동명의(지분 50:50)로 소유한 주택(공시가격 10억원)의 지분 일부(25%)를 자녀에게 증여하는 경우 취득세율은
▲ 전체 주택가액이 3억원을 초과하므로 12% 세율이 적용된다.

-- 3주택 소유자 A가 올해 5월 15일에 공동주택 분양계약 체결한 후 취득세율 인상 발표일 이후인 7월 15일에 해당 분양권의 50%를 배우자에게 증여했다.

올해 연말 준공돼 주택을 취득할 때 세율은
▲ A는 종전 규정대로 4%가, 배우자는 개정 규정에 따라 12%가 적용된다.

-- 취득세율이 인상된 지방세법이 시행된 8월 12일 전에 취득한 업무용 오피스텔을 법 시행 이후에 주거용 오피스텔로 전환하는 경우 주택 수 산정에 포함되나
▲ 지방세법 부칙 제3조에 따라 주거용 오피스텔을 법시행 전에 취득한 경우에 해당하므로 주택 수에 포함되지 않는다.

/연합뉴스