오피스텔·분양권, 이제 애물단지?

▶이승현 진진세무회계법인 대표회계사
안녕하세요. 절세병법의 이승현 회계사입니다. 저번 시간에 주택 취득세를 따질 때 주택수에 대해서 알아봤는데요. 주택 취득할 때 주택수 중에 여러분들이 가장 조심하고 알아두셔야 할 부분이 앞으로 새로 취득하는 분양권이나 조합원 입주권, 주거용 오피스텔의 경우엔 취득세를 계산할 때 주택수에 포함된다는 점입니다.

자 이 규정은 2020년 8월 12일 법이 바뀌고 나서 새로 취득하는 입주권, 분양권, 그리고 오피스텔에 대해서 해당이 되는 조항입니다. 그럼 한 번 예를 들어 보죠. 8월 12일 이전 취득한 분양권이 5개 있었습니다. 그런데 내가 이번에 집을 한 채 새로 산다고 칠게요. 그럼 8월 12일 이전 취득한 분양권이나 입주권, 오피스텔은 주택수에 들어가지 않기 때문에 이 새로 사는 집은 종전처럼 1~3%의 취득세만 내고 취득할 수 있어요.

그런데 8월 12일 이후 만약에 분양권, 입주권, 오피스텔을 사신다. 그러면 그 새로 취득하는 것들은 다 주택수에 들어가게 됩니다. 그래서 8월 12일 이후에 분양권을 하나 구입했어요. 그 다음 조정대상지역에 집을 한 채 산다고 하면 2주택자가 돼서 취득세가 8% 적용되는 겁니다.

8월 12일 전에 계약하고 8월 12일 이후 취득한 분양권이나 입주권, 오피스텔에 대해서는 이런 새롭게 주택수에 들어가는 규정이 적용되진 않습니다.

분양권은 취득하더라도 우리가 취득세를 내는 게 아니죠. 분양권은 바로 입주 잔금을 치르는 그 시점에 취득세를 낼 거고요. 입주권 같은 경우도 준공되면 취득세를 내게 될 겁니다. 새집이 될 때 취득세는 어떻게 내는지 궁금하실 거예요.

이것도 마찬가지로 8월 12일 전과 후로 나뉩니다. 8월 12일 전에 취득했던 분양권들, 입주권들, 이런 것들은 이 법이 시행된 이후에 잔금을 치러서 취득하게 되더라도 종전처럼 1~3%의 주택취득세율을 내고 끝나게 됩니다.

하지만 여러분이 만약에 8월 12일 이후에 분양권을 취득한다, 입주권을 취득한다고 하면 조금 상황이 달라져요. 만약에 내가 2주택을 기존에 갖고 있는데 분양권을 8월 12일 이후에 취득했다. 그 상태에서 이 분양권이 2년 후에 새 아파트가 되는 시점엔 기존에 갖고 있던 주택 2채를 모두 판 후에 무주택자가 돼 있다고 하면 이 분양권이 새집이 됐을 때 취득세는 몇 %를 내야 할까요. 이런 게 또 궁금하실 수 있어요.

이런 경우엔 그 분양권을 취득할 때의 주택수에 따라서 나중에 신축되고 나서 취득세 중과세를 맞게 됩니다. 그러니까 아까 2주택자였던 분이 분양권을 취득하면 3번째 취득하는 분양권이 되는 거죠. 12%의 취득세를 내게 될 겁니다.

자 그럼 또 오피스텔은 어떻게 볼까요. 오피스텔의 경우엔 이게 주택으로 사용할 수도 있고 상가로도 사용할 수 있는 물건이죠. 공부상으론 근린생활시설로 돼 있을 겁니다.

그런데 취득세에서 주택수에 포함하는 오피스텔이라고 하면 우선 재산세를 주택으로 과세하고 있는 오피스텔만 해당됩니다. 그래서 여러분이 이제 7월, 9월에 재산세 고지서 받으셨죠. 그 고지서에 주택분 재산세를 내고 있는지 아니면 건물분, 토지분으로 나눠서 내고 있는지 확인하시면 이 오피스텔이 다른 주택을 내가 취득할 때 주택수에 들어가는지 안 들어가는지 판단할 수 있는 겁니다.

그리고 오피스텔도 마찬가지로 8월 12일 전에 취득한 오피스텔은 내가 추가로 주택을 취득할 땐 일단 주택수에 전혀 포함되지 않는다고 보시면 되고요. 8월 12일 이후 신규로 취득한 오피스텔들은 재산세를 주택분으로 내고 있는 것들만 주택수에 포함돼서 내가 다른 주택을 살 때 중과세가 될 수 있다고 보시면 돼요.

내가 오피스텔을 분양받아서 분양권인 상태인 건 어떻게 볼까요. 이건 나중에 주택으로 쓸지 상가로 쓸지가 아직 정해지지 않은 상태입니다. 그래서 오피스텔 분양권은 다른 주택을 취득할 때 주택수에서 일단은 제외시켜주고요.

내가 다주택자인 상태에서 오피스텔을 취득한다고 했을 때 이 취득한 오피스텔의 취득세율은, 이것도 마찬가지로 취득해서 주택으로 쓸지 상가로 쓸지 확정되지 않은 상태이기 때문에 상가분 취득세인 4.6%를 내게 됩니다.

이제 좀 주택 취득세를 피해갈 수 있는 방법들. 이런 부분들을 알려드릴게요. 우리가 1주택을 갖고 있는 상태에서 새로 집을 샀다고 해서 무조건 취득세를 중과세시키진 않습니다. 왜냐면 기존 내가 집을 갖고 있는 사람이 이사를 가거나 뭔가 부득이한 사유로 1채를 추가로 취득하게 되는 경우가 많기 때문인데요. 이럴 땐 일시적 2주택이라고 해서 취득세를 중과세시키지 않는 규정을 별도로 신설했습니다.

자 그럼 어떻게 하는지 예를 들어보죠. 제가 1주택이 있습니다. 그런데 새로 조정대상지역에 집을 1채 더 사는 거예요. 그럼 조정대상지역에 2번째 집을 사는 거니까 8% 취득세 중과세를 맞아야겠죠. 자 8% 취득세 중과세를 맞아야 하는데, 일단 이 집을 살 땐 일시적 2주택이라고 판단해서 기존처럼 1~3%의 낮은 취득세를 내게 해줍니다.

그런데 일시적 2주택 기간 안에 기존 집을 팔아야 해요. 취득세를 중과세 시키지 않는 일시적인 기간은 얼마냐. 자 이게 조정대상지역과 비조정대상지역이 좀 다른데요. 우선 내가 기존 집이 조정대상지역에 있는데 새로운 집도 조정대상지역에 샀다, 이런 경우엔 새 집을 산 지 1년 안에 기존 집을 팔아야 합니다.

여러분이 기간 안에 종전 주택을 팔지 않으면 그때 가서 중과세와 내가 기존에 냈던 취득세액의 차액, 그 부분을 추가로 내게 되고 여기에 가산세까지 내시게 되니까 그 기간을 정확하게 준수를 하셔야 합니다.

기존에 조정대상지역에 있는데 새로운 집을 비조정대상지역에 사게 되면 기존 주택 3년 안에 팔아야 되나요? 그래야 취득세 중과세 안 되나요? 이렇게 물어보시는 분들이 있어요. 조정대상지역에 있는 분이 비조정대상지역을 사면 이건 원래 취득세가 중과세가 안 되죠.

우리가 2주택인데 새로 사는 집이 비조정대상지역이면 기존처럼 1~3%가 적용되잖아요. 기존 주택이 조정대상지역이든 비조정대상지역이든 새로 사는 집이 비조정대상지역이라면 2번째 주택이기 때문에 취득세 중과세가 되질 않아요. 그래서 종전주택을 몇 년 안에 안 팔아도 취득세 중과세는 적용이 안 된다는 거죠.

그런데 만약에 종전주택이나 신규주택 둘 중에 하나가 분양권이나 입주권, 이런 경우엔 어떻게 할까요. 기존에 제가 집을 한 채 갖고 새로 사는 집이 아직 집이 아니라 분양권인 상태에서 가정해볼게요.

그럼 이 분양권을 산 지 3년 안에 기존 집을 팔아야 하잖아요. 하지만 이 분양권이 아직 새 아파트가 되지 않았기 때문에 이 분양권이 새 아파트가 된 이후에 3년 안에만 기존 집을 팔면 취득세를 중과세하지 않습니다.

이건 종전주택인 경우에도 마찬가지예요. 내가 기존에 갖고 있던 게 분양권인데 새로 산 게 집이야. 그럼 종전에 갖고 있던 분양권이 잔금을 치러서 새로 아파트가 되면 그때부터 3년 안에만 기존주택을 팔면 돼요. 종전주택이나 대체주택 중에 어느 하나라도 입주권이나 분양권인 경우엔 우리 일시적 2주택 기간이 그 주택을 취득하게 된, 잔금을 치러서 주택이 된 후 1년 또는 3년으로 늘어나게 된다는 점 하나를 기억해두시고요.

두 번째로 기억해두실 건요. 원래 일시적 2주택은 내가 종전주택 갖고 있고 새집을 샀는데 이 새집 산 지 3년 또는 1년 안에 기존 집을 팔아야지 취득세를 중과세하지 않는 거잖아요. 그런데 둘 중에 하나가 입주권이나 분양권이라면 1년, 3년 안에 어느 걸 팔아도 상관없습니다.

예를 들어서 내가 주택이 있는 상태에서 분양권을 샀어요. 그럼 이 분양권이 시간이 지나서 잔금을 치르겠죠. 그럼 아파트가 됐습니다. 원래대로라면 원래 갖고 있던 종전주택을 3년, 1년 안에 팔아야겠죠. 하지만 이 둘 중에 하나가 분양권이라면 이 새로 산 분양권이 주택이 된, 그 새로운 주택을 팔아도, 먼저 팔아도 취득세를 중과세하지 않습니다.

둘 중에 어느 하나가 입주권이나 분양권이라면 먼저 산 걸 팔아도 되고, 나중에 산 걸 팔아도 된다. 그리고 기간도 분양권, 입주권의 잔금을 치른 이후 1년, 3년으로 늘어난다는 점도 기억해두시면 좋겠습니다. 지금까지 이승현 회계사였습니다. 감사합니다.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장
진행 전형진 기자 촬영·편집 김윤화 PD
제작 한국경제신문·한경닷컴

[집코노미TV] 오피스텔·분양권, 이제 애물단지?