청약에도 규제지역 있다…과열지역·위축지역 어디?[정연일의 청약ABC]

청약 경쟁률 너무 높게 유지되면 지정되는 '청약과열지역'
청약 저조하면 '청약위축지역' 될 수 있지만 현재는 없어

주택 매매와 관련해 조정대상지역, 투기과열지구 등 규제지역이 있듯 주택 청약에서도 규제지역이 존재한다. 국토교통부는 청약시장이 과열될 우려가 있는 지역을 '청약과열지역'으로 지정해 관리하고 있다. 특이한 건 청약 상황이 저조한 곳은 '청약위축지역'으로 따로 지정해 관리하는 제도가 있다는 점이다. 청약과열지역과 청약위축지역으로 지정된 곳은 각각 어디며 이들 지역은 비규제지역과 비교해 어떤 점이 다를까.

청약과열지역은 2016년 '11·3 부동산 대책'을 통해 처음 도입됐다. 현재 주택 매매와 관련된 규제지역인 조정대상지역으로 분류되는 곳은 모두 청약에서도 과열지역으로 지정된 상황이다. 다만 엄밀히 따지면 두 지역은 지정 기준에 차이가 있어 조정대상지역인 곳이 청약과열지역으로는 지정되지 않는 것도 가능하다.

청약과열지역은 △직전 2개월 동안 해당 지역에서 분양한 주택들의 월평균 청약경쟁률이 매달 5 대 1을 초과 혹은 국민주택(전용 85㎡) 이하 규모 주택의 월평균 청약경쟁률이 모두 10 대 1을 초과했거나 △직전 3개월 동안 분양권 전매 거래량이 전년 동기 대비 30% 이상 증가했거나 △시·도별 주택보급률 또는 자가주택비율이 전국 평균 이하일 때 지정할 수 있다. 지정 및 해제권자는 국토교통부장관 및 각 시·도지사다.

청약과열지역으로 지정될 경우 분양권 전매제한 기간이 기존 6개월에서 소유권이전 등기일까지로 강화된다. 아파트 청약에 당첨되고 최종 입주할 때까지 분양권을 처분할 수 없다는 얘기다. 1순위 청약 자격 요건도 주택청약종합저축에 가입한 지 2년이 넘어야 주어지도록 강화된다. 또 이들 지역에서는 세대주가 아니면 1순위에 청약할 수 없다.

현재 청약과열지역으로 지정된 곳은 서울 전역(25개구)을 포함한 수도권 대부분 지역, 세종(행정중심복합도시 건설 예정지), 대전, 충북 청주시 등이다. 부산 부산진구, 남구, 연제구, 기장군 등이 청약과열지역으로 지정된 적이 있지만 지난해부터 해제됐다.

청약위축지역은 청약 미달이 많이 발생하고 집값이 하락세인 곳을 대상으로 한다. 2017년 11월 관련 법이 개정되면서 청약위축지역을 지정할 수 있는 법적 근거가 마련됐다.

청약위축지역은 직전 6개월간 월평균 주택가격 상승률이 1% 이상 하락한 지역 가운데 △주택거래량이 3개월 연속 전년 동기 대비 20% 이상 감소했거나 △직전 3개월 평균 미분양 주택 수가 전년 동기 대비 2배 이상이거나 △시·도별 주택보급률 또는 자가주택비율이 전국 평균 이상일 때 지정된다.

비규제지역에서는 청약통장 가입 후 6개월이 지나면 1순위 자격이 주어지지만 청약위축지역에서는 통장 가입 후 한 달이면 1순위 자격을 얻을 수 있다. 또 지역 우선 청약 요건이 사라져 전국 어느 지역에 거주하더라도 1순위로 청약할 수 있다.

다만 현재까지 청약위축지역으로 지정된 곳은 없다. 정부는 2018년께 충남 천안, 경남 거제, 울산 등에 대해 청약위축지역 지정 검토를 진행했지만 최종적으로 지정하지 않는 방향으로 결정했다. 최근 들어서는 전국 대부분 지역에서 아파트 가격이 상승세를 나타내면서 청약위축지역 지정에 관한 논의가 사실상 사라졌다.

정연일 기자 neil@hankyung.com