분양가 상한제를 적용한 단지의 분양가격이 주택도시보증공사(HUG) 가격보다 낮게 나와 파장이 예상된다. 사진은 서울 둔촌주공 재건축 부지. /한경DB
분양가 상한제를 적용한 단지의 분양가격이 주택도시보증공사(HUG) 가격보다 낮게 나와 파장이 예상된다. 사진은 서울 둔촌주공 재건축 부지. /한경DB
서울에서 민간택지 분양가 상한제를 처음으로 적용받는 정비사업(재개발·재건축) 아파트가 나온다. 강동구 상일동의 벽산빌라를 새로 짓는 ‘고덕아르테스미소지움’이 그 주인공이다. 강동구는 분양가 상한제를 적용해 주택도시보증공사(HUG)가 제시한 가격보다 약 5.8% 낮게 분양가를 책정했다.

서초구 ‘래미안원베일리’(신반포3차·경남아파트 재건축), 강동구 ‘둔촌주공’ 조합 등 분양을 준비 중인 강남권 재건축 단지들의 분양가 인하도 불가피할 것이라는 전망이 나온다. 분양가 상한제는 택지비에 표준건축비, 적정 이윤 등을 합산해 분양가를 산정한다.

상한제 따른 분양가 인하 현실화

25일 정비업계에 따르면 강동구 분양가심의위원회는 지난 23일 상일동 벽산빌라 조합에 3.3㎡당 2569만원의 분양가를 책정해 통보했다. 당초 이 아파트는 HUG로부터 3.3㎡당 2730만원으로 분양가를 통보받았다.

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하지만 사업이 연기되면서 지난 7월 28일까지 입주자모집 공고 신청을 못 해 분양가 상한제 적용 대상이 됐다. 조합은 이르면 다음달 분양에 나설 예정이다. 총 100가구 가운데 37가구를 일반분양한다. 시공사인 신성건설 관계자는 “분양가를 재심의하는 바람에 일정이 늦춰져 공사 지연에 따른 조합의 비용 부담이 크다”며 “추석 이후에 분양할 계획”이라고 했다.

이 아파트 분양가는 분양가 상한제를 적용받아 HUG 가격보다 3.3㎡당 161만원 낮아졌다. 조합 입장에서는 전용 84㎡ 주택형을 분양했을 때 가구당 5000만원 가까이 손해 보는 셈이다. 물론 분양가는 그만큼 더 싸지는 것이어서 청약 당첨자들은 더 큰 차익을 기대할 수 있다.

강동구 분양가심의위는 이 단지의 분양가 선정 기준과 과정을 조합 측에 밝히지 않고 분양가만 통보했다. 이 때문에 향후 조합과 구청 간 갈등이 불거질 가능성도 제기된다. 상한제하에서 분양가 책정은 각 지방자치단체의 분양가 심의기구가 한다. 한 부동산 전문가는 “어떻게 가격이 낮아졌는지 공개해야 분양가를 선정하는 과정에서 지자체의 권한이 남용된다는 우려를 잦아들 게 할 것”이라고 말했다.

정부는 당초 지난 4월 말부터 민간택지 분양가 상한제를 적용할 예정이었지만 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 확산으로 적용 시기를 3개월 늦춰 7월 29일부터 시행했다.

둔촌주공과 원베일리 조합 ‘촉각’

강남권 재건축 조합 사이에서는 HUG의 고분양 사업장 심사 기준에 따른 분양가보다 분양가 상한제 가격이 더 높을 수 있다는 기대가 컸다. 일부 단지는 상한제로 가면 지금보다 3.3㎡당 수백만원 이상 더 받을 수 있을 것이라고 조합원들에게 설명하기도 했다.

하지만 첫 단지에서 다른 결과가 나오면서 파장이 예상된다. 우선 반포동 ‘래미안원베일리’와 둔촌동 ‘둔촌주공’이 촉각을 곤두세우고 있다.

래미안원베일리 조합은 HUG로부터 3.3㎡당 4891만원의 분양가를 통보 받은 뒤 서초구로부터 분양가 상한제하에서 적용될 분양 가격을 기다리고 있다. 조합은 이 둘의 가격을 비교해 분양 방식을 결정할 계획이다.

HUG 분양가격이 3.3㎡당 2970만원으로 주변 시세보다 대폭 낮게 책정돼 조합장이 해임된 둔촌주공도 긴장하고 있다. 둔촌주공 비대위는 HUG 분양가격이 아니라 분양가 상한제로 가면 3.3㎡당 3500만원 수준으로 분양할 수 있을 것으로 내다봤다.

둔촌주공은 7월 24일 HUG로부터 받은 분양보증 유효기간이 지난 24일 만료됐다. 둔촌주공 관계자는 “벽산빌라와 둔촌주공은 공시가격이 차이가 나기 때문에 다른 결과가 나올 수 있다”며 “만약 분양가 상한제 가격이 기대보다 현저히 낮다면 후분양을 해야 할 것”이라고 말했다.

부동산 전문가들은 분양가 상한제로 사업성이 떨어지면서 재건축 조합 내 분란이 커지고 있다고 입을 모았다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “분양가 상한제는 조합원의 수익이 수분양자에게 이전되게 하는 것일 뿐”이라며 “애초에 가격을 규제한다는 것 자체가 바람직하지 않다”고 말했다.

배정철 기자 bjc@hankyung.com