등록임대주택, 2년간 10% 인상 가능?…국토부 "아니다" [최진석의 부동산 팩트체크]

등록임대주택에 대해 1년에 5%씩 2년간 10% 임대료 인상이 가능하다는 해석이 나와 논란이 되고 있습니다. 주무부처인 국토교통부가 “사실이 아니다”며 서둘러 진화에 나섰습니다. 하지만 해석에 따라 일부 가능한 여지도 있어 불씨가 남아있다는 지적이 나오고 있는데요. 팩트체크 해보겠습니다.

국토부는 5일 저녁 설명자료를 배포했습니다. 이날 “국토부가 등록임대주택이 1년에 5%씩 2년간 최대 10%까지 임대료를 인상할 수 있다는 해석을 내놨다”는 보도가 나오자 이를 반박하는 내용입니다.

사연은 이렇습니다. 이날 국회 국토교통위원회 소속 박상혁 더불어민주당 의원은 서울시가 국토교통부로부터 제출받은 문건을 공개했습니다. 이 문건에서 국토부는 “세입자가 동의한 경우에 한해 1년 단위로 계약하고 종전 임대료에서 5% 이내로 인상하는 것이 가능하다”고 밝혔습니다. 이를 근거로 1년 단위로 재계약할 때마다 임대료를 상한인 5%씩 올리면 2년간 10%를 올릴 수 있어 2년 단위로 임대료 상한을 5% 이내로 제한한 전월세 상한제가 무력화된다는 해석이 나온 것입니다.

논란이 커지자 국토부는 설명자료를 냈습니다. 제목부터 “등록임대주택은 2년 단위, 5% 이내 임대료 증액 제한을 받으며 2년간 임대료 10% 인상은 가능하지 않습니다”로 달았습니다.
구체적으로 살펴보면 국토부는 “민간임대주택특별법은 등록임대주택의 임대차계약기간에 대해 별도로 규정하고 있지 않아 임대차계약기간에 대해서는 일반법인 주택임대차보호법(주임법) 제4조 1항의 규정을 적용받게 된다”고 설명했습니다. 4조1항에는 “기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.”고 규정하고 있습니다”고 명시되어 있습니다.
국토부는 이 조항을 근거로 등록임대주택에서 1년 단위 임대차계약을 체결했다 해도 해당 계약은 임대차기간을 2년으로 봐야 한다고 설명했습니다. 이에 따라 임대료 인상도 2년 단위로 5% 이내로 제한된다는 것입니다.

하지만 여기에도 예외가 있습니다. 4조1항의 단서에 임차인이 1년 계약을 원하는 경우에는 해당 계약기간이 유효함을 주장할 수 있다는 규정이 있기 때문입니다. 국토부도 “이에 따라 계약갱신에 따른 임대료 인상도 가능하다”고 밝혔습니다.
쉽게 말해 일반적인 경우에는 1년 단위 임대차계약일지라도 임대차 기간은 2년으로 적용받게 되고, 임대료 상승도 2년 단위로 직전 임대료의 5% 이내 증액 제한을 받습니다. 하지만 임차인이 1년 단위 계약을 원하고 이에 따른 계약갱신이 이뤄질 경우 2년간 임대료 10% 인상도 가능하다는 겁니다. “최근 전세품귀에 따른 임차인의 협상력 약화에 따라 임차인이 1년 단위의 불리한 계약 조건 등을 감내할 수밖에 없다”는 주장이 나오는 배경입니다.

국토부는 이 같은 지적에 대해서도 “현실에 부합하지 않는다”고 맞섰습니다. 국토부는 “임대사업자의 요청으로 임대차계약기간을 1년으로 책정했다 하더라도 임차인은 주임법 제4조1항에 따라 당연히 임대차 기간을 2년으로 적용받을 수 있다”고 설명했습니다. 이어 “등록임대주택에서 임차인의 귀책사유가 없는 한 임대사업자가 임대의무기간 내에서 임대차계약 갱신을 거절할 수 없다”며 “임차인이 원하지 않음데오 불구하고 1년 단위 계약 및 계약갱신을 수용할 필요가 없다”고 강조했습니다.

임대차보호법이 지난 7월31일부로 시행된 후 이를 둘러싼 해석과 논란이 끊이지 않고 있습니다. 정부의 입법 취지는 충분히 이해하지만, 서민 주거안정을 위해 내놓은 규제들이 오히려 임차인들을 불안하게 한다는 인상을 지울 수 없습니다. 앞으로도 이 같은 논란은 한동안 지속될 것으로 보입니다. 올 겨울이 걱정입니다.

최진석 기자 iskra@hankyung.com