10억 로또 과천 지정타…돈 모자라도 내 집 될 수 있는 이유

▶전형진 기자
오랜만입니다
전형진입니다
과천지식정보타운 분양이 다시 시작했습니다
키워드 4가지만 먼저 짚어볼게요

첫 번째, 분양가
두 번째, 중복 청약
세 번째, 추첨
네 번째, 거주요건입니다

일단 어디서 청약을 하느냐
과천지식정보타운 S1·4·5블록에서 분양합니다
알려진 것처럼 분양가는 3.3㎡당 2400만원 초반대까지 나왔습니다
보통 말하는 34평 아파트
공급면적으론 110㎡, 전용면적으론 84㎡를 환산하면
분양가는 8억 초반대가 됩니다
이 영상은 입주자모집공고 이전 촬영했기 때문에
분양가가 정확하게 일치하지 않을 수 있습니다

지식정보타운이 어디냐면
주공아파트가 모여 있던 과천 시가지 바로 밑입니다
이번에 분양하는 S1·4·5블록 가운데 S1이 시가지와 가장 가깝습니다

옛 과천주공2단지를 재건축하는
과천위버필드의 전용 84㎡ 입주권 실거래가격이
지난해 16억 후반대에 마지막으로 거래됐습니다
호가는 20억까지 나옵니다
그래서 10억 로또라는 말이 아주 틀린 말은 아니라고 보입니다
왜냐면 과천 시가지와 입지에 큰 차이가 없기 때문이죠

그리고 또 중요한 게 있습니다
기사를 보면
3개 단지의 당첨자 발표일을 다르게 해서
모두 청약할 수 있도록 할 방침이라고 했습니다
얼마 전 수색·증산뉴타운에서 'DMC 3총사'가 분양할 때
청약일자와 당첨자 발표일이 모두 같아서 중복 청약이 불가능했죠
정확히는 중복 당첨이 불가능한 것입니다
두 곳에 동시에 당첨이 되면 둘 다 취소가 되는 거예요

그런데 청약일은 같지만 당첨자 발표일을 다르게 해서
3곳에 모두 청약이 가능하도록 한다는 거죠
중복 당첨이 될 경우 먼저 당첨된 곳만 유효합니다
그만큼 경쟁률은 오르겠죠

그리고 중요한 게 추첨제 물량입니다
투기과열지구에선 전용 85㎡를 초과하는 물량의 절반을 추첨제로 공급합니다
그러니까 가점 안 본다는 이야기입니다
추첨제 물량만 500가구를 넘습니다
서울 재건축 단지들과 비교해보면 굉장히 많은 물량인데
경쟁률 높을 거라고 청약 포기하면 안 되는 이유이기도 합니다
가점이 10점대인 분들도 요행으로 당첨될 수 있어요

그렇다면 전용 85㎡를 초과하는 물량만 추첨제가 있느냐
그렇지 않습니다
얼마 전에 뭐가 나왔죠?
7·10 대책에서 생애최초 특별공급을 확대한다고 했죠
어떻게?
민간분양에도 도입하겠다고

이번에 분양하는 과천지식정보타운이
민간분양에 생애최초 특별공급이 처음 도입되는 단지입니다
주택공급에 관한 규칙 개정 이후 첫 분양하는 단지이기 때문이죠
공공택지에 공급되는 민간분양 아파트의 생애최초 물량 비율은 15%
전체 물량의 15%가 추첨제로 나온다는 의미입니다

생애최초 특별공급은 소득기준도 갖춰야 하지만
중요한 건 주택을 소유한 이력이 없어야 합니다
무주택 상태가 아니라 이력 자체가 없어야 합니다
그리고 저 같은 1인가구는 안 됩니다
1인가구지만 이혼해서 혼자 자녀를 키우고 있는 경우는 가능합니다
그러니까 생애최초 물량 15%에
앞서 전용 85㎡ 초과 물량을 더하면
추첨제 물량이 상당하다는 거죠

또 한 가지
분양가 상한제 적용 단지는 내년 2월부터 거주의무가 시행된다
과천지식정보타운은 공공택지이기 때문에
분양가 상한제가 자동으로 적용됩니다
그런데 이 아파트는 아직 거주의무가 없습니다
왜냐면 내년 2월 이후 청약하는 민간분양 아파트부터 적용되기 때문에
자신이 당첨되더라도 당장 들어가 살 필요는 없는 거죠

이게 무슨 의미냐
보통 분양을 받으면 계약금과 중도금을 내고
입주할 때 잔금을 치릅니다
그런데 잔금이 모자라는 분들은 전세입자를 들여서
그 보증금으로 잔금을 치릅니다
그런데 거주의무가 있다면 직접 살아야 하기 때문에 세입자를 못 받지만
이 단지는 거주의무가 없기 때문에
세입자를 받아서 잔금을 치를 수 있는 거죠
그러니까 돈이 조금 모자라도 내 집이 될 수 있다는 의미입니다

그런데 전에 집코노미 3분부동산에서 이 이야기를 했더니
이런 말씀들을 하셨습니다
중도금대출을 받는 순간 실거주 의무가 생기기 때문에
세입자를 들일 수 없다는 것입니다
일부분은 맞습니다

6·17 대책에서 이런 말이 나왔죠
규제지역에서 주택담보대출을 받으면 6개월 안에 입주해야 한다
보통 중도금대출이 잔금대출로 전환되면서
주담대로 바뀌기 때문에 입주를 해야한다는 거죠

그런데 어떻게 세입자를 들일 수 있다는 것이냐
세입자를 받아서 보증금으로 중도금대출을 갚으면 됩니다
중도상환을 한 것이기 때문에
은행에서 3년 동안 대출이 불가능해지긴 합니다

그런데 중요한 건 뭐냐
투기과열지구인 과천에서 아파트를 분양받는다면
어차피 앞으로 신규 주담대는 안 됩니다
그러니까 자신이 중도상환으로 패널티를 받든 안 받는
분양받은 이상 대출은 안 나온다는 거죠

이때 6개월 이내 전입이라는 게
대출을 받았기 때문에 들어가 살라는 이야기지만
얼마나 들어가 살아야 하는지는 정하지 않고 있습니다
그러니까 하루짜리 전입도 가능한 거죠

만약 일시적 2주택 상황이 낀다면 하루짜리 전입은 안 됩니다
거주하지 않는다는 게 적발될 경우
종전주택을 비과세 받았던 게 추징되기 때문에
기존 집을 매각하면서 이 아파트에 전입 의무를 부과받는 분들은
주의하셔야 합니다

참고로 말씀드리면 S4블록은 거의 준공됐습니다
후분양에 가까울 정도로 청약 이후 입주까지 얼마 걸리지 않을 전망입니다
그만큼 자금조달할 시간도 짧습니다
자신의 금융 스케줄도 고려하면서
청약하시길 바라겠습니다
다음에도 좋은 소식으로 돌아오겠습니다
전형진이었습니다

기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장
진행 전형진 기자 편집 김소희 PD
제작 한국경제신문·한경닷컴

'10억 로또' 과천 지정타…돈 모자라도 내 집 될 수 있는 이유 [집코노미TV]