평생 농사를 지어보지 않은 사람도 농지를 팔아야 하는 일이 생길 수 있다. 대부분 부모로부터 농지를 상속받은 경우다. 이때 부모가 농사를 지은 농업인일 경우와 아닐 경우에 따라 양도 시 세금이 달라진다. 상속받은 시기와 양도 경위도 변수다.

상속받은 농지를 양도하는 경우 우선 자경 농지에 대한 양도소득세 감면 대상인지 확인해봐야 한다. 직접 농사를 지은 농지가 아니라도 부모가 농사짓던 땅을 상속으로 받았다면 일정한 요건하에 감면 대상이 될 수 있다. 내야 할 양도세를 특례에 의해 감면해주는 것이기 때문에 요건이 매우 엄격하다. 원칙적으로 자경 농지에 대한 감면은 자경 기간이 8년 이상이어야 한다. 상속받은 농지는 상속인(자녀)이 농업인이라면 1년 이상 계속 자경한 경우 피상속인(부모)의 자경 기간을 더한다. 그러나 상속인이 농사를 짓지 않는다면 상속일로부터 3년 이내에 양도해야만 자경 감면 혜택을 받을 수 있다.

다만 부모가 8년 이상 농사짓던 농지를 상속받고 3년이 되기 전에 ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률’ 및 그 밖의 법률에 따라 협의 매수 또는 수용으로 택지개발예정지구나 산업단지 등으로 지정된 경우에는 양도 기한 제한 없이 부모의 경작 기간을 자녀에게 인정해준다. 공익사업이 지연된다고 하더라도 일단 3년 안에 지정됐다면 정해진 절차에 따라 양도되기 때문에 3년이 지나서 협의 매수, 수용 등이 진행되더라도 자경 기간 합산을 인정해주는 것이다.

이때 피상속인이 경작한 경우에는 피상속인의 배우자가 경작한 기간도 합산한다. 예컨대 부친이 농사짓던 땅을 자녀가 상속받고 부친의 배우자(일반적으로 모친)가 경작을 계속했으면 부친과 모친의 경작 기간을 합산해 인정한다.

부모의 농지 상속…3년내 양도해야 세감면 혜택
부모가 농사를 짓지 않았고 본인도 농사를 짓지 않다가 양도하는 상속 농지라면 양도세 감면은 받을 수 없다. 양도세 감면을 받을 수 없다면 해당 토지는 일반적인 양도세로 납부하게 된다. 자경하지 않은 농지는 원칙적으로 비사업용 토지가 되고 양도세 세율이 10%포인트 중과된다.

다만 토지보상법 등 공익사업법에 의해 양도하는 경우 사업인정고시일로부터 2년 이전에 상속받았으면 사업용으로 인정된다.

우병탁 < 신한은행 부동산투자자문센터 팀장 겸 세무사 >