건물주 되고 싶다면…건축물·토지 '현재'를 파악하라

집짓기 A to Z

건물주를 꿈꾸는 사람들이 많다. 필자는 운 좋게도 건물주이자 부동산 디벨로퍼가 됐다. 하지만 그 과정에서 수많은 오답을 썼다. 그 경험을 바탕으로 건물주를 꿈꾸는 예비 건축주들과 그간의 시행착오를 공유하고자 한다.

건축 프로젝트를 준비할 때 우선적으로 생각할 것은 해당 부동산의 개발 가능성이다. 건물이 오래됐어도 골조가 튼튼한 철근콘크리트 구조이고, 1층을 수익성 좋은 상가로 임대하고 있다면, 신축보다는 리모델링이 수익성을 높일 수 있다. 반면 건물구조가 조적 구조라면 리모델링은 위험할 수 있다. 철거 후 신축으로 주차장을 확보하고 남아 있는 용적률을 최대한 채워서 수익률을 극대화할 수 있다.

사업 계획을 짤 때는 대상 부동산(건물, 토지)에 대한 현황(용도, 지목 등)과 건축법상의 용적률 및 건폐율, 주차 대수 등을 꼭 세밀하게 검토해야 한다. 토지이용계획이나 토지대장을 활용할 수 있다. 또한 지구단위 계획으로 개발을 제한하는 때도 있다. 건축사 및 건축허가권자(지방자치단체 건축과 등)와 자세한 법규 검토를 통해 정확한 정보를 확인해야 한다.

건축주 P씨는 다중 생활시설(고시원 등)을 지어 수익률을 극대화하고자 했으나 해당 지역은 지자체의 권장사항으로 다중 생활시설을 제한했다. 결국 설계를 다시 하고 자금부터 임대계획까지 모든 사업 계획을 수정해야 했다. 시간과 비용 모두 손해를 본 것이다. 물론 이런 상황은 전문가인 건축사가 챙겨야 했던 일이었지만 일반적인 법규 검토에서는 나타나지 않는 특수한 경우였기에 책임을 물을 수 없었다. 결국 건축주가 고스란히 떠안았던 것이다.

검토가 끝나면 이를 바탕으로 임대할 수 있는 가구 수나 상가 호수가 정해진다. 실제 임대료를 파악하고 투자 대비 수익률도 꼭 검토해봐야 한다. 이렇듯 예측할 수 없는 변수 요인을 최소화하기 위해서는 세밀한 사업 계획을 통해 미리 시뮬레이션을 해볼 수밖에 없다. 결국 아는 것이 힘이고, 아는 만큼 보인다.

송찬호 < 행복건축협동조합 이사장 >