이렇게 사면 새 아파트 날아갑니다…재개발 분양 완전정복

▶전형진 기자
정비업계의 김앤장, 법무법인 센트로와 함께합니다. 김향훈 변호사, 그리고 김정우 변호사 나오셨습니다. 오늘은 왜 한 분이 더 나오셨어요.

▷김향훈 변호사
제가 전반적으로 총괄하다 보니까 약간 디테일에서 모자랄 수가 있어서. 디테일의 황제를 모셨습니다.

▶전형진 기자
그러니까 대표님은 약간 명의만 걸쳐 있고, 실무적인 내용은 김 변호사님이 다 하시는.ㅎㅎ

▷김향훈 변호사
총지배인, 총지배인이십니다.

▶전형진 기자
정부에서 공공재개발을 추진한다고 하니까 관심이 많아지고 있어요. 이게 좀 재건축하고 다르잖아요. 건물만 있어도, 혹은 땅만 있어도 입주권이 나오는데 입주권을 받을 수 있는 물건들이 어떤 게 있나요.

▷김정우 변호사
재건축은 건축물 및 그 부속토지, 쉽게 얘기해서 건물하고 토지를 다 갖고 있어야 해요. 동시에. 그런데 재개발은 건물 또는 토지, 건물만 갖고 있거나 또는 토지만 갖고 있거나, 그래도 분양권이 나옵니다.

▷김향훈 변호사
심지어 무허가건물도 분양권이 나오는 수가 있어요. 땅만, 나대지만 있는데 10평짜리, 몇 평짜리, 모아모아서 90㎡가 되면 나오는 수가 있고 그렇습니다.

▶전형진 기자
수가 있다는 건 안 나올 수도 있다는 거죠.

▷김향훈 변호사
안 나올 수도 있어요. 거기서 물딱지가 되느냐 진정한 딱지가 되느냐의 차이가 나는 거예요.

▶전형진 기자
저희가 딱지라는 얘기를 많이 하는데 딱지가 도대체 어디서 나온 말입니까.

▷김향훈 변호사
언제부터 그게 유래했는지 저희도.ㅎㅎㅎ

▶전형진 기자
변호사님들도 몰라요?

▷김향훈 변호사
저희도 몰라요.

▷김정우 변호사
용어 부분 나와서 설명드리는데, 입주권 얘기를 하는데 법에는 입주권이란 용어는 없어요. '도시 및 주거환경정비법' 어딜 찾아도 입주권이란 게 없고 분양대상자, 또는 분양권 이렇게 얘기합니다.

▷김향훈 변호사
법률가들은 분양권이라고 얘기하는데 세간에 공인중개사분들이라든지 투자 설명하시는 분들은 입주권이라고 설명하시는 것 같아요. 그런데 내내 마찬가지다, 이렇게 알고 계시면 되겠습니다.

▶전형진 기자
결국엔 건물이든 땅이든, 그리고 무허가건물, 우리가 뚜껑이라고 하죠. 이런 것들 갖고 있어도 되고, 또 재미있는 말씀 하신 게 땅을 모아모아서.

▷김향훈 변호사
서울 지역은 서울시 '도시 및 주거환경정비조례'에서 90㎡를 넘는 땅에 대해서만 분양권을 주는 것으로 돼 있어요. 어떤 사람은 여기 1번지에 10㎡, 저기 32번지에 5㎡ 뭐 이렇게 부스러기를 모아가지고, 모아모아모아서 90㎡가 되면 그것도 된다는 거죠.

그런 부스러기를 사 모으는 거죠. 그래서 5㎡를 팔 때 그 5㎡가 엄청나게 비싸요. 그 동네 3.3㎡의 시세가 3000만원이라고 칩시다. 그런데 조그만한 이거 하나 파는데 5000만원 받아먹기도 해요. 왜냐, 그게 있어야 이 사람한테는 분양권이 나오는 최후의 마지막의 조각 하나가 딱 맞춰지니까요. 이 사람에게 비싸게 팔아먹는 거죠. 눈물을 머금고 비싸게 삽니다.

이 조각이 언제 떨어져 나온 조각이냐도 굉장히 중요해요. 정비구역 지정 고시일 이전부터, 예전부터 조각으로 존재했던 것을 이제야 사모으면 가능해요. 그런데 너 필요하니, 잠깐만 내 땅이 500㎡인데 조금 깎아줄게 하면서 조합설립 이후에 조금 떼서 주는 건 안 되는 거죠. 그래서 이런 걸 따져보지 않고 그 땅들의 족보를, 옛날의 족보를 다 뒤져서 얘가 정통한 족보를 갖고 있느냐를 따져서 이걸 사모아야지 어디서 듣보잡을..ㅎㅎ 새로 뿅 튀어나온 걸 사서 하는 건 안 된다는 거죠.

▶전형진 기자
내가 가진 땅이 과소필지다. 적은 땅. 그러니까 90㎡가 안 되고 한 50㎡라면 그 분들은 선택을 해야겠네요.

▷김정우 변호사
그렇죠.

▶전형진 기자
땅을 더 사모을 건지, 모자란 사람에게 팔 건지.

▷김향훈 변호사
누군가에게 물건을, 별로 필요 없는 것들을 하나 넘겨받는 그런 방식이 돼야겠죠. 그럼 아마 바가지를 쓸 겁니다. 그 파는 사람은 별 의미가 없지만 사는 사람은 너무나 절실하기 때문에.. 설악산 꼭대기에서 생수 하나 파는데 이거 하나 5만원 하는데 사먹어야지 어떻게 하겠습니까. 그런 느낌이죠. 그래도 그 돈 주고 사먹는 게 낫습니다.

▷김정우 변호사
설악산 꼭대기에 요즘에 매점 잘 있어서 5만원까지 하진 않아요.

▶전형진 기자
헬기로 공수하죠.

▷김향훈 변호사
비싸게 사먹어야 합니다.

▶전형진 기자
그렇게 사모아야 하는데 이게 또 이런 문제가 있어요. 공유지분. 그러니까 두 사람이 하날 갖고 있는 물건을 샀는데 이게 물딱지가 될 수도 있다.

▷김정우 변호사
일단 원칙적으로 부동산을 공유하고 있다면 분양권이 하나 나옵니다. 예외적으로 서울시 조례에서 권리산정기준일 이전부터 그 공유하고 있는 지분에 대한 면적이 90㎡를 넘는다, 또는 권리가액, 부동산으로 해서 인정받을 수 있는 권리가액이 일정 요건 이상 넘는다. 그게 뭐냐면 분양용 최소규모 아파트의 한 가구 추산액이에요. 제일 작은 아파트의 추산액 이상이 권리가로 인정받는다, 그럼 이제 분양권이 나오는 거예요.

▶전형진 기자
그러니까 만약에 새로 짓는 아파트의 전용면적 59㎡가 5억짜리인데, 내가 원래 갖고 있던 게 권리가액 5억1000만원이다. 그럼 받을 수 있다는 거죠.

▷김정우 변호사
그럼 이제 공유하고 있다 하더라도 분양권이 나올 수 있다는 거예요. 이건 토지.

▶전형진 기자
주택의 경우는 어떤가요.

▷김정우 변호사
주택은 사실 그렇게 돼 있지 있지 않아요.

▷김향훈 변호사
공유라는 건 아무리 수백명이 공유해도 소유권 자체는 하나예요. 그 수백명이란 게 100분의 1 이렇기 때문에 원래 공유는 한 사람으로 칩니다.

▶전형진 기자
건물을 두 사람이 한 채를 소유하고 있습니다. 그런데 그 중에 한 분만 분양권을 받을 수 있다는 거잖아요.

▷김정우 변호사
한 분이 아니라 합쳐서 분양권 하나.

▶전형진 기자
그럼 누가 가져가나요?

▷김향훈 변호사
A, B가 있으면 한 사람만 주는 게 아니라 대표자를 뽑아서 이 대표자에게 주면 이게 이 사람들이 또 같이 소유하게 되는 거예요. 한 개를 주는데 대표자에게 주면 대표자가 또 너희끼리 나눠먹어라, 하는 개념입니다.

▶전형진 기자
이게 여러 사람이 갖고 있을 땐 의견이 또 다를 수 있잖아요.

▷김정우 변호사
그러니까 이게 그렇게 되면 결국 대표조합원 선임 동의를 해야 해요. 예를 들어서 갑을병이 공유하고 있다. 그렇게 3명 중에 한 명을 대표자로 선임해야 하는데 의견의 충돌이 생겨서 대표조합원 못 한다, 이렇게 되면 이제 문제가 생기는 거예요. 네가 할래, 내가 할래, 이러다가 분양신청 안 해, 이렇게 막 싸우다가 대표조합원 선임을 못 하는 경우도 있습니다. 실제로.

그러면 어떻게 되냐. 분양권 받을 수 있냐. 받을 수 있어요. 3명이 다 같이 신청해야 돼요. 그런데 만약 한 명이라도 분양신청하지 않는다. 예를 들어서 갑은 분양신청을 했는데 을, 병은 분양신청을 안 했다고 하면 갑도 못 받아요. 청산당해요.

▶전형진 기자
또 이런 것도 있습니다. 다주택자의 물건. 이것도 잘못 사면 물딱지 될 수 있다.

▷김향훈 변호사
이거 아주 중요합니다.

▶전형진 기자
서울시 같은 경우는 2011년을 기준으로 해서 조례가 바뀌어서 기준이 달라졌어요.

▷김향훈 변호사
저희도 복잡해가지고.. 예상 문제 나왔네. 아이 참..

▷김정우 변호사
예를 들어서 갑이 A, B, C를 갖고 있는데 을이 C 하나를 양수했어요. 그럼 둘이 합쳐서 하나의 분양권이 나오는 거예요. C는 물딱지를 사게 된 거죠. 이 법의 취지는 뭐냐면, 투기세력을 방지하고자 만들었는데 투기완 전혀 상관없이 내가 물건을 여러 개 갖고 있었는데 너무 많아. 몇 개는 처분해야겠어. 이렇게 처분한 사람들 중에 선의의 피해자가 막 생기는 거예요.

피해자가 너무 많이 생긴다, 소급해서 이 사람들을 구제해주자, 라고 해서 2011년 1월 1일 이전까지 양수한 사람. 그 사람들은 단독분양권이 나오게 돼 있어요.

▶전형진 기자
여러 개 막 팔았었는데 그 중에 하나 샀어도.

▷김정우 변호사
네네. 그리고 또 하나. 양도한 사람들도 조금 더 구제해주자, 라고 해서 2011년 1월 1일 이전에 물건을 갖고 있다가 2012년 12월 31일까지 처분한 것. 그것에 대해서만큼은 일단 분양권을 인정하자, 라고 법이 개정됐죠. 그래서 시기를 두 개를 기억하셔야 돼요. 2011년 1월 1일과 2012년 12월 31일. 두 개를 기억하고 계셔야 돼요.

▶전형진 기자
사실은 그때 사업을 추진하던 곳들, 조합설립을 한 곳들 중에서 아직 사업이 안 끝난 곳도 있기 때문에 그 물건들이 어디든지 잠재돼 있을 수 있는 거잖아요.

▷김정우 변호사
네, 있어요.

▶전형진 기자
살 땐 또 족보를 꺼내서..

▷김정우 변호사
자, 부동산등기부등본, 정확한 용어는 부동산등기사항전부증명서, 이걸 발급해서 보셔야 돼요. 말소사항 포함해서 발급받으셔서 하나하나 분석을 하셔야 됩니다.

▶전형진 기자
우리가 물건을 사고팔 때 이 사람이 다주택자인지 아닌지 모르잖아요 사실.

▷김정우 변호사
모르죠.

▶전형진 기자
그럼 그건 어떻게 확인해요?

▷김향훈 변호사
조합에 가서 한 번 물어보는 방법도 있긴 있습니다.

▷김정우 변호사
그런데 조합이 아무에게나 안 가르쳐주죠. 왜냐면 가르쳐주냐면 개인정보 유출이다, 이런 문제가 있을 수 있으니까. 매도인이 그걸 알려줘야 할 의무가 있어요. 그리고 이건 도시정비법에 규정이 있어요. 지금 사업진행 과정, 아니 경위, 경과가 지금 어떻게 되냐. 그리고 본인의 조합원 지위가 어떻게 되냐. 그리고 분양권을 나중에 어떻게 받을 수 있는 거냐. 이런 걸 설명해줄 의무가 있어요. 이런 것을 계약서에 다 써야 돼요.

▷김향훈 변호사
매도인의 의무도 있고 중개사의 의무도 있고.

▷김정우 변호사
그러니까 조합에 가서, 특히 조합 자문변호사 불러서 이사하고, 자 이 사람 물건 다 갖고 오세요, 이렇게 같이 맞춰봐야 돼요 사실은.

▷김향훈 변호사
나한테 물건을 파는 매도인이 이 물건 말고 동일 구역 내에 다른 물건을 또 갖고 있는지를 반드시 확인해야 되고, 그것을 계약서에 써달라, 이 물건 말고는 동일 구역 내 갖고 있는 물건이 없다, 라는 말을 쓰셔야 됩니다. 이것은 독자적인 분양권을 취득하기 위한 계약임을 확인함, 이라는 계약의 목적을 쓰시는 게 좋습니다.

▶전형진 기자
결국 특약처럼 걸어서 이거 하자 있으면 너 고소, 이렇게 가야 된다는 거죠.

▷김정우 변호사
맞아요. 그걸 꼭 쓰셔야 돼요. 아니 재개발구역, 재건축구역에서 이거 사면 당연히 입주권 사는 거지 그건 당연한 거 아니에요 변호사님? 이렇게 묻는 경우가 있어요. 당연한 건 꼭 쓰세요.

▷김향훈 변호사
그거 꼭 말을 해야 알겠어?, 라지만 말을 해야 알지 어떻게 알아요. 써야 돼요. 제가 20년 전에 임대차계약을 하는데, 집주인에게 신분증 좀 보여주세요 했더니, 아이고 나 이거 신분증까지 보여줘야 하면 나 계약 안 해, 이러더라고요. 네, 결국 신분증 못 보고 계약했습니다.

▶전형진 기자
변호사님조차.ㅎㅎ

▷김향훈 변호사
아이.. 20년 전이면 변호사 하기 전에. 하.. 대충, 믿고 뭐 이런..

▷김정우 변호사
더 중요한 건 계약서에다 실제로 이게 말씀하시는 물딱지다, 분양권이 없는 거다, 그럼 손해배상 얼마 하겠다. 보통사람들은 또 일체의 손해를 배상하겠다 쓰는데 그거 별로 안 좋아요. 일체의 손해. 어떻게 입증할 건데. 그러니까 차라리 계약금의 10%를 손해배상으로 주겠다, 이러면 측정이 되잖아요. 계산할 필요도 없고. 또는 이것을 아예 더 확실하게 하려면 위약벌이라고 쓰시면 돼요.

▶전형진 기자
위약벌?

▷김향훈 변호사
위약금보단 위약벌이 더 좋습니다.

▷김정우 변호사
위약금은 이게 직권감액이 될 수 있어요

▶전형진 기자
우리 정서상 이런 계약이면 계약 과정에서 좀 어그러질 확률도 높겠네요.

▷김향훈 변호사
따지다가 도저히 안 되다 싶을 땐 특약을 넣기가 정말 곤란할 때가 있어요. 그럴 때는 녹음을 하셔야 됩니다. 어쩔 수 없어요.

▶전형진 기자
최후의 수단.

▷김향훈 변호사
네. 심지어 제가 칼럼을 봤는데, 어떤 여자 판사분이 계약을 할 때 끝내 상대방 신분증을 못 보고 계약을 했대요. 자기를 못 믿느냐는둥, 그리고 옆에 있는 중개사님이 저분이 맞다고 하는데, 자기는 판사인데, 자기는 이런 엉터리 재판을 많이 해봤는데, 맨날 의뢰인들 오면, 당사자 오면 막 혼내고 그랬는데 자기가 신분증 확인을 못 하겠더래요. 끝내 확인 못 하고 계약을 했답니다. 그런데 그런 경우엔 이렇게.. 녹음을 하십시오.

▷김정우 변호사
다 증거를 남겨놓는 게 좋습니다.

▶전형진 기자
두 분 말씀 잘 들었습니다. 지금까지 법무법인 센트로와 함께했습니다. 2편에서 더 자세히 다뤄보겠습니다.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장
진행 전형진 기자 촬영·편집 조민경PD
제작 한국경제신문·한경닷컴

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