▶임락근 기자
책을 보면 부린이를 위한 럭키 세븐 투자원칙이 있던데 어떤 건가요?

▷박성혜 작가
럭키 세븐 부동산 원칙엔 투트랙투자라는 게 있어요. 여러분 좀 직관적으로 아시겠지만, 살면서 가치가 오르는 집이라는 거거든요. 거주와 투자가 선순환하는 집을 말하는데, 집을 마련한다는 건 크게 2가지 의미가 있어요. 하나는 거주로 인한 만족, 그리고 또 하나는 투자에 대한 만족이거든요. 그래서 보통은 1주택자분들의 실수가 뭐냐면 1주택은 집값이 오르던지 내리던지 상관이 없다고 생각하시는데 크게 상관이 있거든요. 왜냐하면 다같이 오르는데 내집만 덜 오른다. 혹은 다같이 떨어지는데 내집이 크게 떨어진다라고 한다면 갈아타기 안 되는 거에요. 그렇기 떄문에 평생 그 집에서 살아야 되는. 자산 갈아타기가 안되기 때문에 사실상은 자산이 쪼그라드는 효과가 있거든요.
▶임락근 기자
실거주를 위한 오피스텔을 구매하는 건 어리석은 선택인가요?

▷박성혜 작가
어떤 오피스텔이냐에 따라 다르겠지만 저는 지인들에게 첫 집은 아파트로 마련하라고 분명히 말씀드립니다. 오피스텔과 아파트는 거주하면서의 상품성에 대해서는 개인마다 다를 수가 있어요. 제가 말씀드렸듯이 투트랙투자, 살면서 집의 가치가 오르는 투자가 되려면 아파트, 모두가 원하는 주거 형태가 사실은 아파트이기도 하고요. 과거 수년간 상승률을 봐도 누구나 오피스텔보다 아파트가 크게 상승한다라는걸 알 수 있죠.

▶임락근 기자
작가님께서 금액별로 살 집에 대한 가이드를 좀 알려주시면 은 어떤게 있을까요?

▷박성혜 작가
종잣돈이 없으신 분들은 종잣돈을 모으는 것보다 종잣돈을 만드셔야 됩니다. 그런데 만들 것도 없다라고 하신다면 방향을 좀 정하셔야 해요. 집을 지금 살 것인가 아니면 차분히 준비할 것인가, 이 두 가지의 기로에서 선택을 하셔야 되는데, 지금 사려고 하신다면 수도권에 5000만~6000만원 정도 갖고 계시다면 수도권에 새아파트 사실 수 있습니다. 갭투자가 아니라 내가 들어갈 수 있는 집 또한 마련을 하실 수 있어요. 예를 들어 수도권에서 프리미엄 2000만원 내외로 붙어있는 지역이 있습니다. 분양권인 상태죠. 분양가가 3억~4억원 대라면 계약금 10%가 필요하죠. 그리고 프리미엄이 2000만원 필요하고 나머지는 무주택자이기 때문에 중도금 대출을 일으킬 수 있다라고 한다면, 여러 분들이 오해하시는 부분이
있는데 중도금 대출은요 잔금 대출과 달라서 신용에 크게 구애를 받지 않습니다. 만 19세인 자녀 분들도 당첨이 된다면 중도금 대출은 나옵니다. 그래서 분양권을 매수한다는 것은 분양권을 소유하고 있는 분에게서 중도금 대출을 승계받는다는 것이거든요. 그래서 필요한 돈은 계약금 10%, 프리미엄에 대한 것. 지금도 수도권에서 3억~4억원 대 분양, 프리미엄 2000만원에서 3000만원 정도의 새 아파트를 매수하실 수 있는 게 있습니다. 지역을 좀 넓혀서 보신다면, 눈높이를 조금만 낮춘다면 5000만~6000만원으로 입주할 수 있는 새 아파트를 매수하실 수 있습니다. 그리고 1억대의 종잣돈을 갖고 계신 분들이라면 윗 전략과 비슷하게 가실 수 있는데 급지를 조금 높일 수가 있겠죠. 지금 수도권 내에서도 미분양 아파트가 나오고 있거든요. 예를 들면 양주. 그런 지역들은 지금 규제 지역으로 묶여서 프리미엄의 상승이 굉장히 제한적인 상태인데, 전매가 가능한 아파트라고 한다면 적은 돈으로 새 아파트 입주할 수 있습니다. 2억~3억원 대로 살 수 있는 집들, 사야 하는 집은 너무 많기 때문에. 예를 들어서 돈이 없는데도 살 수 있고 5000만~1억원으로 살 수 있는 집이 이렇게 수도권에 있는데 3억~4억원이면 좋은 집을 마련할 수 있죠.

▶임락근 기자
자산 규모 별로 어떤 전략을 세우면 좋을까요?

▷박성혜 작가
무주택자는 내집 마련을 하시고요. 12억원 이하 1주택자는 상급지 갈아타기를 시도하셔야 합니다. 내가 살고 있는 집보다 더 좋은 핵심지로 갈아타기 하셔야 합니다. 지금 서울과 수도권 A급지 신축 아파트는요 13억~15억원 구간 형성하고 있거든요. 규제가 만든 기형적인 현상인데 15억원 이상은 대출을 해주지 않기 때문에 15억 구간에 아파트가 다 맞춰져 있어요. 수도권에 광교도 수지도 서울 강동구도 중랑구도 급지가 다 다른 곳인데 신축 아파트가 13억~15억원 구간에 맞춰져 있거든요. 마포도 예를 들어서 16억~17억원 구간에 맞춰져있고. 그렇다라고 한다면 15억원 이상의 내집 갈아타기는 좀 어려운 상황이에요. 왜냐하면 15억원에 내집을 팔아서 20억원 집으로 갈아타기 가 안 되는 거에요. 주택담보 대출을 끼고 있으면 16억원의 집으로 갈아타려고 하면 대출이 하나도 안 나오기 때문에 고가주택은 동급지에서 동급지로 갈아타기도 안 되는 상황입니다. 그런데 15억원 이하의 주택이라고 한다는 예를 들어 내가 갖고 있는 집이 12억원이라고 한다면 15억원의 주택에, 그것도 갭 맞추기로 머물러있는 서울의 상급지 15억원 신축 아파트로 갈아탈 수 있는 기회가 되는 거죠. 꼭 12억원~15억의 고가주택이 아니어도 6억원의 집은 9억원으로, 9억원의 집은 12억원으로 레버리지를 일으켜서 더 핵심지로 갈아타는 이런 작업들을 1주택자 분들은 하셔야 됩니다. 그리고 다주택자 분들은 담세 능력. 규제가 심화되면서 보유세에 대한 부담이 굉장히 커졌어요. 그래서담세 능력에 따라서 보유를 할 것인지 아니면 정리를 할 것인지 판단하면 되실 것 같습니다.

▶임락근 기자
아파트값이 지금 굉장히 많이 올랐어요? 지금 서울 아파트 매매가 평균이 10억원 정도라고 하는데 지금 사는 게 맞을까요? 더 오를까요?

▷박성혜 작가
한번은 떨어지죠 떨어집니다. 그런데 12억원까지 올라갔다가 떨어질 겁니다. 12억원이라는 건 상징적인 숫자고요. 언제까지 올랐다가 떨어질지는 사실 부동산 전문가도 알 수 없습니다. 내가 집을 마련해서 상투를 잡을까봐 두려움에 집을 사지 못하는 경우가 많이 있어요. 물론 그런 두려움도 있고 돈이 없어서 못 사시는 경우도 많이 있는데. 집값이 떨어지면 사야지라고 하신다면 집은 평생 못 삽니다. 떨어질 때 더 못 사거든요. 떨어지면 샀어야지라고 한다면 2012년, 2014년에 부동산을 매수했어야 했는데 드뭅니다. 내집 마련의 완벽한 때란 없고요. 결국 내가 수용 가능한 범위에서 레버리지를 일으켜서 지금 살 수 있는 가장 좋은 집을 사는 것. 이것이 무주택자가 내 집을 마련할 수 있는 가장 빠르고 안전한 길이라고 생각합니다.

▶임락근 기자
지금 문재인 정부 들어와서 부동산 규제가 계속 늘어나고 있잖아요. 앞으로도 늘어날 거란 전망이 많은데 리스크가 있는 거 아닌가요.

▷박성혜 작가
부동산 대책에 추가 규제가 남아있는 건 지금 김포라든지 파주, 아니면 부산, 울산, 광주 등 지방까지 퍼진 비조정 지역의 풍선효과가 지금 큰 이슈가 되고 있는데. 결국은 이런 지역들이 규제 지역으로 묶이면서 새로운 규제라는 게 규제 지역 신규 지정을 하는 거거든요. 사실 그렇게 되면 2019년 11월에 규제 지역을 조금 풀었어요. 부산 같은 경우는 해수동을 풀었는데, 결국 1년이 안 돼서 다시 규제 지역으로 지정한다는 게 굉장히 시장에 혼란을 야기하거든요. 새로운 규제 라는 것이 규제 지역 추가 지정 정도가 나올 수 있는데 세금 부분은 이미 굉장히 강하게 건드렸고, 그래서 운동장이 기울면 기운 쪽으로 돈이 쏠리고요. 운동장이 평평해지면 다시 서울 수도권으로 돈이 쏠리게 되겠죠. 저는 집을 안 사는 게 더 큰 리스크가 아닌가 싶습니다.

▶임락근 기자
수도권뿐만 아니라 부산이나 울산 같은 지방도 부동산 투자 열기가 엄청난 것 같아요. 언제까지 좀 계속될 거라고 보시나요.

▷박성혜 작가
이 지역들은 전형적인 풍선 효과가 있는 지역인데 일단 서울 수도권 혹은 규제 지역 내에서 1주택자 분들이 유주택자 분들이 또 규제 지역에 주택을 추가매수한다면 취득세 중과, 양도세 중과 때문에 투자가 쉽지 않거든요. 그래서 조정 지역 내에 주택을 갖고 계신 분들이 비조정 지역으로 가는 거에요. 그래서 돈이 그쪽으로 쏠리고 있고 지방시장을 자극하고 있는데 결국은 그런 지역들, 비규제 지역이 규제 지역으로 추가 지정이 된다면 일단 멈출 겁니다. 굉장히 단기간에 7.10 대책, 2019년 11월 이후에 그 조정 지역 해제로 인해서
지방 시장이 활황인데 결국은 규제 지역으로 추가된다면 투자자들의 유입이 멈추지 않을까 싶습니다.

기획 한국경제 총괄 조성근 디지털라이브부장
진행 임락근 기자 촬영 이지형 PD, 이지영 PD 편집 김인별 PD
제작 한국경제신문, 한경닷컴