상도역 롯데캐슬, 고품격 커뮤니티 시설 눈길…강남 접근성 좋고 상도공원 코앞

2020 하반기 한경주거문화대상 - 종합대상

노량진역 가깝고 한강대교·올림픽路 진입 쉬워
신상도초·성남고·숭의여고·중앙대 등 학교 많아

‘2020 하반기 한경주거문화대상’ 종합대상의 영예를 안은 ‘상도역 롯데캐슬’은 재개발(옛 상도7구역) 사업이 무산된 데다 정부 정책 변화로 후분양을 하는 등 사업 추진에 우여곡절이 적지 않았다. 내년 2월 입주 예정인 이 단지는 국내 대표 디벨로퍼(개발사업자)인 김동석 태려건설산업 회장의 집념과 노력 덕분에 첨단 주거타운으로 탈바꿈하게 됐다. 내 집 마련을 원하는 원주민과의 상생 방안을 실천한 점도 수상 배경으로 꼽힌다.

철거 대상 원주민과의 약속 지킨 상생 모델

사업지인 상도동 159의 250 일대는 6·25전쟁 이후 1950~1960년대 피란민이 수백 동의 무허가 건물을 지어 살아왔다. 밤나무가 많아 ‘밤골’로 불린 달동네였다. 영세민들은 수십 년 동안 거주하면서 지료(토지이용료) 수천만원씩을 체납해 토지주로부터 철거소송을 당해 강제로 쫓겨나는 등 분쟁이 끊이지 않았다. 서울시는 낙후지역의 주거 환경을 개선하기 위해 2006년 8월 상도제7구역으로 지정했으나 토지주는 물론 무허가 건물주들의 반대로 2014년 3월 구역 지정을 해제했다.

2002년 5월 종중 재단으로부터 사업지 일대 토지 소유권을 매입한 태려건설은 무허가 건물을 소송에 의한 강제 철거 대신 영세한 원주민과 상생하는 개발 방안을 고민했다. 아무런 법적 권리가 없는 무허가 건물주에게도 입주권을 줄 수 있는 지역주택조합 방식을 도입했다.

태려건설은 조합 가입비는 물론 토지 매입비 등 일체의 비용을 사전에 받지 않고 자체 노력과 자금으로 사업지 내 토지 소유권 전체를 확보했다. 그동안 체납된 수천만원의 지료를 탕감해주고 무허가 건물 한 동당 평균 1억5000만원의 보상금을 줘 상당수 무허가 원주민들이 경기도 등으로 이주해 내 집 마련의 꿈을 실현시켰다. 지금은 여유있는 일부 조합원들이 정착했다.
그동안 지출된 보상금과 할인비용, 매몰비용(사업 추진에 쓰인 비용) 등은 일반분양 수입금에서 충당키로 했다. 하지만 HUG(주택도시보증공사)의 일반분양 승인 가격으로는 사업성을 맞출 수 없어 후분양을 시행하게 됐다. 이 과정에서 모델하우스를 세 차례나 다시 짓고 PF(프로젝트파이낸싱) 이자 등 금융비 증가, 단지 특화공사 등에 따른 사업비 증가로 1억~2억원의 조합원 분담금 인상 요인이 발생했다. 하지만 태려건설은 당초 조합원들과의 약속을 지키기 위해 책정된 분담금만 받고 사업 종료 후에도 일체의 추가 부담금을 받지 않기로 했다. 추가 부담금에 대해 걱정이 많았던 조합원들은 크게 반겼다. 업계에서 “디벨로퍼가 지역 원주민과의 약속을 지킨 대표적인 상생 모델”로 꼽는 이유다.

동작의 새 ‘랜드마크’ 단지

이 단지는 지하 5~지상 20층, 13개 동 950가구(전용 59~110㎡)로 건립된다. 조합원분을 제외한 474가구가 일반에 공급됐다. 시공은 롯데건설이 맡았다.

사업 주관사인 태려건설은 특화비용 전액을 부담해 단지 곳곳에 롯데캐슬의 차별화된 설계와 고품격 커뮤니티 시설을 도입했다. 단지 입구에는 무인 택배함을 설치해 수요자의 생활 편의성을 높인다. 엘리베이터에는 공기청정 시스템을 설치했고 각 가구에 헤파필터 자동환기 시스템을 도입해 쾌적한 주거환경을 조성했다. 각 동 지하층에는 레저용품과 계절용품을 보관할 수 있는 가구별 전용창고가 제공된다. 손님들이 편하게 묵고 갈 수 있도록 게스트하우스도 지어진다.

단지는 서울지하철 7호선 상도역과 약 150m 떨어져 있다. 작년 4월 서리풀터널 개통으로 서초구 등 강남 접근성이 대폭 개선됐다. 지하철 1호선과 9호선 환승역인 노량진역과도 가깝다. 단지 인근 상도터널을 통과하면 한강대교와 올림픽대로 진입이 쉽다.

단지 바로 앞에는 35만㎡ 규모의 상도근린공원이 있어 쾌적하다. 인근에는 국사봉 둘레길, 노량진근린공원, 서달산 등이 있고 한강시민공원도 가깝다. 단지 내 국공립어린이집이 신설되고 단지 바로 앞에는 신상도초도 있다. 또 장승중, 국사봉중, 성남고, 숭의여고, 영등포고, 중앙대, 숭실대 등도 가깝다. 상도역을 중심으로는 상업지구와 상도전통시장이 있다.

김동석 태려건설산업 회장 "20년 프로젝트 결실…프리미엄 단지 자신"

“무허가 건물주였던 조합원들이 명절 때마다 과일 참기름 생선 등을 집이나 회사로 보내줬습니다. 이들에게 내년 2월 멋진 아파트로 보답하게 돼 뿌듯합니다.”

김동석 태려건설산업 회장(사진)에게 ‘상도역 롯데캐슬’은 젊음을 바친 프로젝트다. 20년 가까이 애정을 쏟아부었으니 단지 준공이 남다르게 다가올 수밖에 없다.

옛 상도7구역은 2000년대 초 10여 개 개발업체가 사업을 추진했다가 손을 들었을 정도로 업계에서는 유명한 땅이었다. 김 회장이 토지 매입에 나섰을 때 주변에서 대부분 만류했다. 김 회장은 “강남과 한강이 가까운 개발지는 서울에 많지 않았다”며 “처음 왔을 때부터 아파트를 지으면 무조건 성공할 것이라는 확신이 들었다”고 했다.

개발사업에는 항상 변수가 생기기 마련이다. 이 사업지에서도 무허가 건물주의 반대, 재개발 사업 무산, 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 규제, 후분양과 분양가 상한제 시행 등 각종 암초들이 툭툭 튀어나왔다. 김 회장은 “사업 난관을 하나씩 넘을 때마다 새로운 장벽이 나타났다”면서도 “믿고 따라주는 조합원들을 위해 매번 새로운 해결책을 찾아 나섰다”고 회고했다.

김 회장은 착공 이후 최고급 단지 조성에 신경을 써오고 있다. 사업지는 남북 간 단차(고저차)가 45m에 달하는 경사지로 이뤄져 있다. 설계 때부터 자연 지형 훼손을 줄이고 주변 지형과 조화를 이룰 수 있도록 했다. 일부 단차는 데크화한 뒤 그 아래에 주차장과 생활 편의시설을 계획해 공간 활용도를 높였다. 인근 상도근린공원과 자연스럽게 이어질 수 있도록 하기 위해 콘크리트 옹벽 대신 자연친화적인 조경 산벽과 벽천(폭포)으로 계획했다.

태려건설산업은
시행·건설·마케팅 '만능 재주꾼'…신재생에너지로 사업 확대도

태려건설산업은 태려그룹의 계열사 중 하나로 2001년 5월 설립된 부동산 개발업체다. 부동산 시행, 건설, 마케팅 등이 본업이다. 서울 영등포구 여의도에 본사를 둔 이 회사의 경영 방침은 ‘새로운 가치 창조’로 요약된다. 개발업의 원재료인 토지에 상상력을 더해 새로운 가치를 창출한다는 얘기다.

본사 직원은 20명가량으로 일반적인 개발업체보다 많은 편이다. 아웃소싱도 하지만 직원들이 전문성을 갖추고 있다. 태려건설의 첫 번째 개발 프로젝트는 포스코건설과 함께 시공한 ‘상도 더샵 1차’다. 서울 동작구 상도동 159의 212 일대 옛 상도제6재개발정비예정구역에 들어선 단지다. 2007년 대지 7만5609㎡에 아파트 1122가구로 건립됐다. 조합원 물량이 621가구, 일반분양은 501가구였다. 포스코건설이 수도권에서 처음 더샵 브랜드를 쓴 단지다. 전용 59㎡가 최근 10억원에 거래됐다. 호가는 11억원을 웃돈다.

이번에 종합대상을 받은 ‘상도역 롯데캐슬’은 두 번째 시행 프로젝트다. 태려건설은 ‘상도역 롯데캐슬’ 사업 성공으로 수도권 개발 프로젝트에 대한 의뢰가 이어지고 있다고 설명했다. 이와 함께 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 이후 주거문화와 기후환경 변화에 따른 신재생에너지 분야에 관계사인 이지스프라이빗에쿼티 및 아이티에너지를 통해 진출한 상태다.

태려건설은 사회 공헌활동도 활발하게 펼치고 있다. 지난 6월 서울 동작구청에 KF94 보건용 마스크 5만 장을 전달했다. 이와 함께 경기 부천시에도 코로나19 극복 의지와 응원을 전달하기 위해 마스크 5만 장을 쾌척했다. 어려운 상황에서 지역 사회에 도움을 주기 위한 방법을 찾아 실천하는 게 기업의 사회적 책임이라고 회사 측은 설명했다.

김진수 기자 true@hankyung.com