서울 송파구 일대 아파트 단지의 모습. 연합뉴스
서울 송파구 일대 아파트 단지의 모습. 연합뉴스
이달에 전국에서 7만여 가구의 신규 아파트가 공급된다. 분양 물량을 집계한 2000년 이후 최대 물량이다. 집값과 전셋값이 수도권은 물론 전국에서 상승하면서 분양 시장은 어느때보바도 호황인 상태다. 물량이 많은 만큼 '옥석 가리기'가 중요하다는 게 전문가들의 조언이다.

1일 부동산인포에 따르면, 이달 전국에서 공급되는 아파트는 84곳에서 7만5771가구(임대·공공분양 제외)가 나올 예정이다. 일반분양분은 6만2175가구다. 지난해 12월에 공급된 3만2059가구 보다 93.94% 늘어나 두 배 가량 많은 수준이다.

이전까지 분양이 가장 많았던 시기는 월별집계도 2015년 12월이었다. 당시에 5만2294가구가 공급됐는데, 이달에는 이보다 44.89% 증가한 물량이 나오게 된다. 분양 비수기로 꼽는 연말에 이처럼 분양 물량이 집중되는 건 이례적이다.

수도권에서만 4만채 넘게 분양

눈 여겨볼만한 점은 수도권에 집중됐다는 점이다. 수도권에서만 39곳에서 4만2212가구가 나와 전체의 절반을 넘는다. 업계에서는 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)으로 분양을 일정을 미뤘던 단지들이 연내로 서두르고 있다고 보고 있다. 내년 설 연휴(2월11~13일) 전에 계약을 마쳐야 한다는 계절적인 요인도 있다.

각종 규제가 시행되기 전에 서두르는 이유도 있다. 지난 19일에 경기도 김포시, 대구 수성구, 부산 해운대 등 7곳이 조정대상지역으로 추가됐다. 정부는 추가 지정이 가능하다고 충남 천안, 울산, 창원 등을 예고해 놓은 상태다. 내년 6월부터는 분양권이 양도세 계산 시 분양권이 주택 수에 포함된다. 6·17대책에 따라 연말까지 조합을 설립하지 못한 투기과열지구 내 재건축 아파트 단지는 2년 이상 실거주 거주요건을 갖춘 조합원만 분양을 신청할 수 있다.

"흙수저 '로또 청약' 막힌다"…역대급 분양, 눈여겨 봐야하는 이유
시장에서는 내년 2월부터 시행되는 주택법 시행령·시행규칙 개정안을 분수령으로 꼽고 있다. 국토교통부에 따르면 내년 2월19일 입주자모집공고 단지부터 수도권 민간택지 분양가 상한제 적용 아파트 당첨자는 최초 입주가능일부터 최소 2년 이상 의무 거주해야 한다.

민간택지의 경우 △분양가격이 인근지역 매매가격의 80% 미만인 주택은 3년 △80% 이상 100% 미만인 주택은 2년의 거주의무기간을 부여하기로 했다. 공공택지의 경우 △80% 미만 5년 △80% 이상 100% 미만 3년이다. 국토부와 지자체 등은 거주의무를 확인하기 위해 해당 주택의 출입·조사를 실시할 수 있다. 만약 거주의무기간 중에 실제로 거주하지 않고 속일 경우 1년 이하의 징역 또는 1000만원 이하의 과태료가 부과된다.

때문에 시장에서는 '로또 청약'마저 '그들만의 리그'가 될 것으로 보고 있다. 입주가 바로 가능하다는 건 사실상 자금동원능력이 가능하다는 말과도 맞물리기 때문이다. 보통 입주시에는 주택담보대출을 받기도 하지만, 자금이 모자른 경우 '전세보증금'을 통해 충당하기도 한다. 세입자를 받다가 자금에 여유가 생기거나 거주지 문제가 해결되면 아파트에 들어가는 경우도 흔했다. 앞으로는 이러한 방법이 막힌다는 얘기다.

최초 입주일부터 거주의무 시행…흙수저 '로또 청약' 사실상 불가능

예전에는 입주아파트 시장이 전세천국이 되기도 했다. 의무거주를 해야하면 상황이 바뀐다. 입주일에 잔금까지 동원이 가능한 사람만이 청약을 할 수 있게 된다. 시간을 벌면서 자금을 조달할 수 있는 기회가 사라진다. 세입자들이 새 아파트에 살아볼 기회도 없어진다. 입주아파트에서 전세매물을 사실상 없어지기 때문이다. '로또 청약'에서 흙수저는 배제된다는 게 청약전문가들의 얘기다.

이달은 수도권에서 분양되는 아파트가 많고 규제가 시행되기 전이다. 그렇다보니 꼼꼼히 따져보면 '로또'나 '시세차익'이 가능한 아파트들도 있다. 공공택지나 투기과열지구와 같이 수요자들이 몰리는 지역에서 공급되는 아파트는 눈여겨 볼 필요가 있다.
서울 공공택지지구인 고덕강일공공주택지구 5블록에서 나오는 ‘힐스테이트 리슈빌 강일’(809가구) 조감도. (자료 현대건설)
서울 공공택지지구인 고덕강일공공주택지구 5블록에서 나오는 ‘힐스테이트 리슈빌 강일’(809가구) 조감도. (자료 현대건설)
그렇다고 알짜 아파트만 나오는 건 아니다. 모처럼 맞은 분양 호황기에 건설사들은 묻어가기 위한 '밀어내기 분양'도 포함되어 있다. 규제가 까다로워지는만큼 내년부터는 미분양도 급격히 늘어날 가능성이 있어서다. 권일 부동산인포 팀장은 "시장이 불안한데다 청약자들이 급한 마음에 '묻지마 청약'에 뛰어들 수 있다"며 "분양이 많은 만큼 '당첨자 발표일'을 확인하고 전략적으로 청약에 임하는 게 필요하다"고 말했다.

투기과열지구인 서울과 인천 연수구, 수원 장안구 등에서 아파트가 나온다. 이들 지역은 규제지역 이후에도 집값이 강세를 보이고 있어 시세차익이 기대된다. 청약조건과 당첨은 어렵지만, 생애최초 특별공급 등을 노려볼 만 한다.

서울에는 현대건설이 계룡건설과 손을 잡고 고덕강일공공주택지구 5블록에서 ‘힐스테이트 리슈빌 강일’(809가구)을 공급할 예정이다. 인천 연수구 송도동에서는 GS건설이 ‘송도자이 크리스탈오션’를 분양한다. 전용면적 84~205㎡의 1503가구다.

조정대상지역 대단지도 눈여겨 볼만

경기도 수원시 장안구에서는 한화건설이 ‘한화 포레나 수원장안’(1063가구)을 분양할 예정이다. 단지 바로 앞에 인덕원~동탄 복선전철 ‘북수원역’이 예정(가칭, 2026년 예정)됐다. GS건설은 성남시 수정구 고등지구 C1·C2·C3블록에 ‘판교밸리자이’를 공급할 계획이다. 아파트 전용면적 60~84㎡ 350가구, 오피스텔 전용면적 59~84㎡ 282실이다. 대왕판교로, 용인서울고속도로, 분당내곡간고속화도로 진입이 수월하다.
GS건설이 투기과열지구인 인천시 연수구 송도동에서 이달 분양하는 ‘송도자이 크리스탈오션’ 조감도.
GS건설이 투기과열지구인 인천시 연수구 송도동에서 이달 분양하는 ‘송도자이 크리스탈오션’ 조감도.
수도권 조정대상지역에서는 2000가구가 넘는 대단지가 잇달아 공급된다. 대단지는 단지 내에 인프라가 풍부하고 경기 침체시에도 집값이 방어되는 특징이 있다. 대림산업은 인천 부평구 청천2구역 주택재개발 사업을 통해 'e편한세상 부평 그랑힐스'를 분양할 예정이다. 단지는 지하 3층~지상 43층, 31개동, 총 5050가구 규모다. 전용면적 37~84㎡ 2902가구를 일반 분양한다. 단지 인근에 서울도시철도 7호선 연장사업인 산곡역(예정)이 들어설 예정이다.

경기 의정부 고산지구 3개 블록(C1, C3, C4블록)에서는 ‘의정부 고산 수자인 디에스티지’가 분양 예정이다. 전용면적 69~125㎡ 총 2407가구 규모다. 공공택지지구에 들어서는 만큼 분양가 상한제가 적용된다. 경기 오산시 원동 712-1번지 일원에서는 롯데건설이 ‘오산 롯데캐슬 스카이파크’(2339가구)를 분양한다. 전 가구가 일반분양된다. 단지 내 키즈짐을 비롯해 어린이집, 키즈카페, 게스트룸, 경로당 등이 조성된다. 실내수영장, 실내골프클럽 등이 꾸며진다.

김하나 한경닷컴 기자 hana@hankyung.com