변창흠號에 바라는 시장의 목소리…"임대차法·대출규제 손봐야"

민간·학계 부동산 전문가 5人의 제언

정부가 강력한 규제 쏟아내자
전·월세 시장 등 심각한 부작용

임대사업자 혜택 줄여 거래 위축
투기 막는 건 맞지만 방법이 틀려
민간 위주로 전세 공급 확대해야

1주택자에게 중과세 옳지 않아
대출규제 풀어야 서민 주거 안정

변창흠 국토부 장관 후보자

“계약갱신청구권, 전·월세상한제 등 임대차보호법을 손봐야 한다.”

민간·학계 부동산 전문가 다섯 명이 새 국토교통부 장관으로 내정된 변창흠 LH(한국토지주택공사) 사장에게 공통적으로 조언한 내용이다. 전문가들은 변 후보자가 우선적으로 해야 할 과제로 “시장의 과도한 규제를 걷어내야 한다”는 의견을 내놓았다. 특히 전·월세시장 안정을 위해선 임대차보호법을 개정해야 한다는 지적이 적지 않았다.

1주택자 종합부동산세 경감 및 실수요자 대출 규제 완화를 요구하는 의견도 있었다. 하지만 변 후보자가 기존 주택정책에 동의하는 입장이어서 규제가 오히려 더 강화될 수 있다는 우려도 제기됐다.

“주택임대차보호법 바꿔야”

부동산 전문가들은 공통적으로 “왜곡된 임대차시장 질서를 바로잡는 데 집중해야 한다”고 주장했다. 저금리와 새 아파트 공급 부족으로 집값이 오르는 상황에서 정부가 강한 규제를 쏟아내자 매매값 급등 및 전세매물 품귀 등 심각한 부작용이 나타났기 때문이다.

이창무 한양대 도시공학과 교수는 “전·월세시장 정상화를 위해 가장 바람직한 건 임대차보호법 폐지”라며 “이는 현실적으로 어려우니 개정이라도 해야 한다”고 조언했다. 이 교수는 “단독 빌라 아파트 등 전국의 모든 주택 유형에 규제를 일률적으로 적용하는 건 한국뿐”이라며 “지역과 주택 유형별로 수위를 조절할 필요가 있다”고 강조했다.

권대중 명지대 부동산학과 교수도 임대차보호법 개정의 필요성을 강조했다. 또 민간임대등록사업자들의 공급을 다시 활성화해야 한다는 조언도 냈다. 권 교수는 “2017년 시작된 정부의 임대주택등록 활성화 방안으로 160만7000가구가 임대주택으로 등록한 상황”이라며 “최근 정부가 투기를 막겠다며 임대주택 혜택을 축소하고 단기 민간임대를 폐지하면서 거래가 위축됐다”고 분석했다. 그는 “투기 수요를 막는 건 맞지만 방법이 틀렸다”며 “민간임대사업자들의 거래가 활성화되도록 규제를 원점에서 재검토해야 한다”고 말했다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원도 “정부가 공공임대 11만4000가구를 공급하는 ‘11·19 부동산 대책’을 내놨지만 빌라·다세대로는 임차인 주거 안정에 미치는 효과가 크지 않다”며 “임차인의 수요가 많은 아파트 전세 물량을 최대한 확보하기 위해선 민간 위주의 전세 공급이 필요하다”고 말했다.

“대출 규제 완화…아파트 공급 속도”

세금과 대출 규제 완화가 필요하다는 전문가들도 있었다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “1주택자에게 높은 보유세(종부세+재산세) 부담을 주는 건 옳지 않다”며 “실거주 목적이 확실하다면 종부세 감면 등 숨통을 틔워줘야 한다”고 지적했다. 심 교수는 또 “과도한 대출 규제로 내 집 마련에 어려움을 겪는 이들도 상당히 많다”며 “무주택자와 보다 나은 집으로 옮기고 싶어 하는 1주택자에겐 대출 규제를 풀어줘야 서민 주거 안정에 도움이 된다”고 말했다.

새 아파트 공급에 속도를 내야 한다는 주장도 나왔다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “이번 정부의 잔여 임기 등을 고려하면 내년 사전청약이 시작되는 3기 신도시가 향후 주택 정책의 핵심이 될 것”이라며 “주택 공급이 원활하게 이뤄지도록 신경 쓰면서 ‘선(先)교통, 후(後)입주’ 원칙이 무너지지 않도록 각별히 주의해야 한다”고 조언했다. 권대중 교수는 “투기는 막되 재건축 등 정비사업은 진행해야 서울 도심 주택 공급이 가능하다”며 “분양가상한제, 안전진단 강화, 초과이익환수제, 재건축 2년 실거주 등 겹겹이 규제 중 일부라도 완화해야 한다”고 강조했다.

‘규제 강화 우려’도 존재

하지만 전문가들은 변 후보자가 국토부 수장에 올라도 규제 완화 및 개선이 어려울 것이라는 우려도 나타냈다. 그가 이번 정부의 주택정책을 총괄했던 김수현 전 청와대 정책실장과 뜻을 같이하고 있어서다. 이들은 서울연구원의 전신인 서울시정개발연구원에서 함께 근무했고 현재도 ‘사단법인 한국공간환경학회’에 몸담고 있다.

변 후보자는 지난 8월 국회 국토교통위원회 전체회의에 출석해 “문재인 정부의 주택정책 성적이 ‘중상(中上)’은 된다”며 “문재인 정부가 (부동산 정책을) 가장 잘한다”고 발언했다. 또 2018년 12월 대한지방행정공제회가 발간하는 잡지 ‘도시문제’ 기고글에서 “주택이 부족할 것이라는 막연한 불안심리가 주택가격 상승의 원인인데 누군가 불안심리를 인위적으로 형성한다”며 “수십만 명의 회원을 거느린 온라인 사이트나 각종 강좌·동호회 등이 활동하고 있다”고 밝히기도 했다.

전·월세상한제와 계약갱신청구권 도입도 강하게 주장했다. 같은 시기 한 인터뷰에선 전세 기간에 대해 “2년으로 돼 있는 임대차 보호 기간을 인정하되 계약갱신청구권을 두 번 주는 방법도 있는데 개인적으론 3년+3년이 좋지 않을까 생각한다”고 말하기도 했다. 함영진 빅데이터랩장은 “정부 부동산 정책의 수장이 되면 시장의 다양한 목소리에 귀 기울이고 탄력적으로 대응해 불안 심리를 잠재우는 게 필요하다”고 강조했다.

최진석/장현주 기자 iskra@hankyung.com