지방 중소도시까지 퍼진 규제지역…집값 잡을 수 있을까

당초 예상보다 지방 다수 확대 지정, 핀셋규제 무색
전문가 "풍선효과 차단 의지" vs "규제해도 올라 효과 제한적"

정부가 지방으로 퍼지는 부동산 풍선효과를 막기 위해 전국 37곳을 한꺼번에 조정대상지역 등 규제지역으로 지정하는 초강수를 뒀다.

이로써 수도권과 지방 일부 지역에 국한됐던 정부의 부동산 규제지역은 지방 소규모 도시까지 지정되게 됐다.

여기에다 정부는 수도권에서만 시행하던 실거래 조사나 부동산 현장조사 등도 이들 지방의 신규 규제지역에서 시행하기로 했다.

하지만 집값 상승세가 너무 거세 이미 규제지역으로 지정된 곳도 아랑곳하지 않고 집값이 크게 뛰고 있어 정부의 조치에 대한 실효성에 의문이 제기되는 상황이다.

정부는 17일 주거정책심의위원회를 열어 최근 집값 과열 현상이 벌어진 부산 진구와 대구 중구 등 지방 도시 36곳을 조정대상지역으로 묶고 창원시 의창구는 투기과열지구로 지정했다.

행정구역별로 보면 강원도와 제주도를 제외하고 모든 도에 규제지역이 퍼진 형국이다.

이처럼 지방에 대해 광범위하게 무더기로 규제지역으로 지정한 것은 매우 이례적인 조치로 평가된다.

신규 규제지역 명단에는 충남 논산시와 전북 전주 완산구, 덕진구, 전남 여수, 순천, 광양, 경북 포항 등지도 올라갔다.

한국부동산원의 자료를 보면 최근 3개월간 논산의 집값 상승률은 1.07%, 완산구는 1.23%, 덕진구 1.18%, 여수 1.52%, 순천 1.62%, 광양 1.45%, 포항은 1.29%로 모두 1%대 이상 상승했다.

이날 조치를 앞두고 집값 상승률이 두드러진 창원 성산구(4.38%)와 의창구(2.77%), 울산 남구(4.64%), 중구(2.99%), 부산과 대구의 일부 비규제지역 정도가 신규 조정대상지역으로 묶일 것이라는 전망이 나왔으나 이를 무색게 할 정도다.

부산에서도 집값 변동률이 높지 않은 곳도 무더기로 지정됐다.

부산에선 3개월간 마이너스 변동률을 보인 중구(-0.21%)와 기장군(-0.15%)을 제외한 전역이 조정대상지역으로 묶였다.

이번에 조정대상지역이 된 영도구의 집값 변동률은 0.26%에 불과했다.

대구와 광주도 모든 지역이 조정대상지역으로 지정됐다.

광주는 전제 집값 변동률이 0.41%였고 서구는 0.31%였다.

더이상 '핀셋규제'라고 하기 어려운 수준이다.

이는 새로운 풍선효과가 생기지 않도록 투자 수요를 원천 차단하겠다는 강력한 의지의 표현으로 풀이된다.

박원갑 국민은행 부동산 수석전문위원은 "임대차 2법 시행 이후 전세시장 불안이 전국적으로 확산하는 데다 내년 주택시장은 서울이나 수도권보다 지방이 더 불안할 것이라는 예상이 나오자 선제적으로 대응한 것"이라고 분석했다.

하지만 이미 규제지역으로 지정된 곳 중에서는 이후 집값이 더 뛴 곳이 적지 않다.

규제지역을 아무리 확장한다 한들 이미 활활 타오르는 시장의 불길을 잡기 어려운 것 아니냐는 비관적 전망이 나오는 이유다.

한국부동산원의 주간 집값 변동률 자료를 보면 부산에서 한 달 전 조정대상지역으로 묶인 남구는 지난주 0.53%에서 이번 주 1.07%로 2배 가까이 올랐고, 해운대구는 0.26%에서 0.37%, 연제구는 0.37%에서 0.38%로 상승폭을 키웠다.

이미 수년 전 투기과열지구와 조정대상지역으로 묶인 세종시의 경우 최근 3개월 집값 상승률이 6.31%에 달했다.

전문가들은 정부의 규제지역 '융단폭격'이 큰 효과를 발휘하긴 어려울 것이라는 전망을 내놓는다.

안명숙 우리은행 부동산투자지원센터 부장은 "지금은 지방도 전국적으로 전세난이 불붙은 상황으로 매매시장을 자극하고 있고 전세난이 신속히 진정되긴 어려워 지방 집값도 이번 규제로 인해 떨어지진 않을 것"이라고 말했다.

안 부장은 "이미 한참 전부터 지방에 외지인들이 들어가 집값을 올려놓고 있었는데 정부는 3개월 동안 상승률을 보면서 기다리다가 늦었다"며 "결국 투기 수요는 집값을 올려놓고 빠져나가고 집값이 오르자 패닉바잉에 나선 실수요자들이 오른 집값을 떠안고 규제를 맞게 됐다"고 지적했다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "그간 벌어진 상황이 재연될 가능성이 크다"면서 "시장에서는 규제한다는 소리를 '집값 오를 만한 곳'이라는 의미로 받아들여지기에 오히려 무주택자들의 불안감을 높일 개연성이 있다"라고 말했다.

박원갑 위원은 "조정대상지역으로 지정되면 외지인의 갭 투자 등 가수요가 감소할 수밖에 없어 결과적으로 숨 고르기 속에 매수세도 주춤할 것"이라면서도 "다만 전세난 회피 수요도 적지 않고 저금리로 유동성이 넘쳐 광역시에선 곧바로 큰 가격 하락세가 나타나지는 않을 것"이라고 평가했다.

김덕례 주택산업연구원 주택정책연구실장은 "규제정책이라는 것은 단기적 효과는 있을지 몰라도 장기적으로 지속적인 효과를 기대하기는 한계가 있다.

공급에 정책 역량을 집중해야 한다"고 조언했다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "풍부한 유동자금으로 지방의 주택가격까지 오르는 것은 사실이지만 코로나로 경제상황이 어려운 상황에서 주택시장마저 얼어붙으면 실물 시장이 더욱 어려워질 가능성이 크다"고 우려했다.

/연합뉴스