▶이승현 진진세무회계 대표회계사
안녕하세요. 절세병법의 이승현 회계사입니다. 오늘은 양도소득세 중과세가 어떻게 적용되는지 사례별로 여러분들께 설명을 드려볼까 합니다.
내가 만약에 갖고 있는 집이 입주권이 하나 있고요. 그리고 분양권이 하나 있고, 임대주택으로 등록해둔 집이 하나 있고, 또 내가 살고 있는 집이 한 채 있다. 4채가 있는 건데, 양도세 중과세에선 이 주택들을 어떻게 볼까에 대한 질문입니다. 즉, 양도세에선 내가 몇 주택자인지를 먼저 명확하게 아셔야 해요.
제가 과연 몇 주택자일까요. 정답은 3주택자입니다. 왜냐면요. 이 조합원 입주권 같은 경우는 내가 양도세 중과세를 판단할 때는 주택수에 포함됩니다.
하지만 분양권 같은 경우는요. 취득 시점에 따라서 달라져요. 만약에 분양권을 2020년 12월 31일 전에 취득했다면 그땐 주택수에 들어가지 않습니다. 양도세 중과세를 판단할 때요. 하지만 2021년 1월 1일 이후 분양권을 취득했다면 그때부턴 이 분양권이 주택수에 들어갑니다.
장기임대주택 같은 경우는 중과배제주택으로 알고 계시죠. 하지만 다른 집을 팔 때는 장기임대주택은 주택수에서 빼주지 않습니다. 이 중과세에서 주택수에서 빼주는 집은 지방 저가주택밖에 없어요. 임대주택이 중과세 판단시에 주택수에서 뺀다고 생각하시는데 절대 그렇지 않기 때문에 여러분들이 이 부분 주의하셔야 돼요.

그리고 내가 살고 있는 집도 당연히 중과세할 땐 주택수에서 빼주지 않겠죠. 그래서 분양권은 취득시점에 따라서 들어가기도 하고, 들어가지 않기도 하고, 나머지 입주권과 임대주택, 거주주택은 모두 주택수에 들어간다고 생각하시면 됩니다.
다음 사례. 제가 입주권과 주택을 조정대상지역 안에 갖고 있습니다. 중과세를 할 때 나는 몇 주택자일까요. 입주권도 주택수에 들어가고 다른 주택도 들어가기 때문에 저는 2주택자입니다.
자, 이 상태에서 어떤 걸 먼저 파는 게 유리한지에 대해서 설명해볼게요. 입주권과 주택이 있을 때 입주권을 먼저 팔게되면 중과세가 적용되지 않습니다. 부동산을 취득할 수 있는 권리인 입주권은 그 자체를 팔 땐 양도소득세 다주택 중과세 규정이 적용되지 않습니다. 그래서 입주권은 다주택자가 팔더라도 중과세가 적용되지 않고 일반세율로 과세가 돼요. 입주권을 먼저 팔고 나면 그 다음 주택을 팔 땐 1주택이니까 또 일반과세가 되거나 아니면 1가구 1주택 비과세 규정을 갖추셨다면 비과세가 될 수도 있겠죠. 그래서 입주권을 먼저 파는 게 유리한 거죠.
만약 입주권과 주택이 있는데 주택을 먼저팔았다, 라고 하면 이 주택을 팔 때는 입주권도 주택수를 한 채를 차지하고 있기 때문에 2주택자로 취급돼서 10% 중과세가 되는 겁니다. 2021년 6월 1일 이후라면 20%로 중과세되겠죠.
다음 사례. 이게 많이들 헷갈리시는 부분인데요. 내가 조정대상지역에 주택이 두 채가 있고, 또 임대주택도 두 채가 있어요. 총 4주택자죠. 주택 한 채를 팔았습니다. 그러면 양도세 중과세는 어떻게 적용될까요. 여기서 많은 분들이 임대주택은 주택수에서 빼고 주택이 두 채이기 때문에 2주택자의 중과세율이 적용될 거다, 그러니까 10% 중과세일 거라고 생각하는 분들이 계시는데, 그렇지 않습니다.

아까 중과세에서 주택수에서 빼주는 주택은 지방 저가주택밖에 없다고 말씀드렸어요. 지방 저가주택이 아닌 임대주택들은 주택수에 다 들어가는 것입니다. 이 임대주택 자체를 팔 땐 중과세가 되지 않겠죠. 하지만 다른 집을 팔 땐 주택수에 다 들어가서 지금 같은 경우는 3주택 이상자의 중과세율을 적용받게 되는 거죠.
자 그러면 주택1을 우리가 중과세를 받고 팔았습니다. 그러면 주택 한 채 남고 임대주택 두 채 있는 상황이 됐죠. 이 상태에서 남은 주택 한 채를 마저 팔면 어떻게 될까요.

이때는 3주택이지만 이 집이 일반과세가 적용됩니다. 왜 그럴까요. 우리가 양도세 중과세 규정에서 일반주택이란 규정을 배웠어요. 중과배제주택들 외에 나머지 한 채만 있다, 그랬을 때는 이 주택은 일반주택이라고 해서 중과세를 하지 않는다고 배웠어요. 이 사례에서도 마찬가지로 주택2와 임대주택 두 채가 있으면 이 주택2는 일반주택이 되겠죠. 숫자는 세 채지만 이 주택 자체가 일반주택 규정을 적용받기 때문에 중과세가 적용되지 않습니다.
다음 사례는 양도차익 10억원 정도 생긴 강남의 1주택, 그리고 과천에 양도차익 3억원 정도 난 1주택, 그리고 천안에 기준시가 3억원 이하짜리 주택 한 채, 이렇게 3주택이 있는 경우에 어떻게 파는 게 양도세가 최소화되는지 한 번 생각해보겠습니다.

여러분이라면 어떤 주택부터 파시겠어요? 네, 맞습니다. 우선 우리가 양도차익이 크고 비싼 집은 가장 마지막에 파는 게 유리하겠죠. 그래야 양도세 중과세도 피할 수 있고, 또 가능하다면 비과세를 적용받을 수도 있으니까요.
그래서 천안에 있는 집을 팔아보겠습니다. 천안에 있는 집을 팔면 중과세가 적용되지 않죠. 왜냐면 지방에 있는 저가주택에 해당될 것이기 때문에 그래요. 천안은 도지역이고 또 기준시가가 3억원 이하인 주택이기 때문에 천안의 집은 조정대상지역이 지정돼도 지방 저가주택으로 중과세가 적용되지 않을 것입니다.
천안 집을 팔고 나서 강남과 과천이 남았습니다. 이때 뭐부터 팔아야 할까요. 당연히 양도차익이 적은 과천을 먼저 팔아야겠죠. 자, 과천의 집을 먼저 팔 때는 조정대상지역의 2주택자가 집을 파는 것이기 때문에 10%가 중과되겠죠. 2021년 6월 1일 이후라면 20%가 중과세될 것입니다. 그래서 세금을 일단 납부해야 할 것이고요.

마지막에 남은 강남의 주택, 이 주택을 팔 때는 중과세가 적용되지 않겠죠. 1주택이기 때문에. 만약에 우리가 2년 이상 거주나 보유 요건을 채웠다면 비과세가 될 수 있는 방법도 생길 것입니다. 그래서 양도차익이 작고, 지방에, 비조정대상지역에 있는 주택을 먼저 팔아서 주택수를 차근차근 줄여서 양도차익이 가장 큰 집은 마지막에 비과세, 일반세율로 내시는 게 절세가 되는 것입니다.
그런데 내가 순서를 잘 모르겠어서 반대로 팔았다고 하면 세금이 어떻게 될까요. 강남과 과천과 천안이 있는데 강남에 있는 집을 먼저 팔았어요. 그럼 내가 지금 3주택이기 때문에 중과세가 20%가 적용될까요.
아닙니다. 여기서 천안의 주택이 지방에 있는 저가주택이었잖아요. 도지역에 있는 기준시가 3억원 이하의 주택이기 때문에 양도세 중과세 판단할 때 이 천안에 있는 주택은 일단 주택수에서 제외시키면 돼요. 그래서 강남과 과천, 2주택자로 봐서 강남이 2주택자의 중과세율이 10%가 중과세 됩니다. 2021년 6월 1일 이후라면 20% 중과세되겠죠.
강남 집이 팔리고 나서 과천과 천안이 남았습니다. 이때 과천을 먼저 판다면 어떻게 될까요. 과천을 먼저 팔더라도 양도세는 중과세 되지 않습니다. 일반세율로 적용되는데요. 그 이유는 이 천안에 있는 집이 지방 저가주택이기 때문에 주택수에서 빼주게 돼 있습니다. 그러면 과천 1주택으로 봐서 양도세가 중과세되지 않고 일반세율로 적용되는 것이죠.
이때 주의하실 게 이 천안 집은 비과세할 때는 빼주지 않는다는 점이에요. 과천을 팔더라도 중과세는 되지 않지만 그렇다고 비과세가 되는 건 아니다, 일반세율로 세금을 내야한다는 점 기억해두시고요.

오늘은 양도세 중과세와 관련된 여러 가지 케이스를 설명드렸는데요. 처음 들으신 분들은 이해하기 어려울 수 있어요. 다주택자라면 이 정도는 반드시 알아두시는 게 여러분들이 세금을 절세하는 데 필요하기 때문에 반복해서 보시고 또 공부하시고, 전문가와 상담받아서 진행하셨으면 좋겠습니다. 여기까지 절세병법의 이승현 회계사였습니다. 감사합니다.

*지금까지 절세병법을 사랑해주셔서 감사합니다.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장
진행 전형진 기자 촬영·편집 김윤화 PD
제작 한국경제신문·한경닷컴