양도소득세가 부과되는 구조를 이해하면 세금을 줄일 수 있는 포인트를 발견할 수 있다. 양도세를 계산하기 위해서는 우선 양도차익을 구해야 한다. 양도차익은 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 차감해 계산한다. 양도가액은 아파트 등 자산을 판 가격, 취득가액은 산 가격을 뜻한다.

취득가액은 △취득과 관련한 대가로 지급되고 △실제 지출했거나 지출할 가액으로서 △직접 대가는 물론 취득을 위해 지출한 부대비용을 포함한다. 따라서 취득세 등 제세공과금, 중개수수료, 할부이자는 모두 취득가액에 포함된다. 금융회사 차입금에 대한 이자나 연체료 등은 비용으로 인정되지 않는다. 매매대금의 지급 수단으로 활용한 것으로 보기 때문이다.

필요경비는 자본적 지출과 양도비용으로 나뉜다. 한 가지 유의할 건 취득에 관한 쟁송이 있는 자산의 소유권 등을 확보하기 위한 소송·화해비용과 인지대는 자본적 지출로서의 필요경비로 인정된다는 점이다. 이때 변호사에게 지급한 보수도 필요경비로 인정한다. 자산의 소유권을 확보하기 위해 지출한 비용으로 보기 때문이다. 반면 변호사에게 지급한 승소사례금은 필요경비에 해당하지 않는다.

소송·화해비용을 필요경비로 인정하는 건 양도세 부과 대상인 자산의 가치가 소송을 통해 증대되는 경우가 있기 때문이다. 예를 들어 토지 등의 협의 매수 또는 수용에 따른 보상금의 증액소송에서 원고 승소 판결이 나면 보상금이 증액되는데 이 경우 쟁송의 대상이 되는 자산에 부과되는 양도세도 더 높아지게 된다. 이때 소송·화해비용을 필요경비로 공제하지 않으면 양도세 부과 관련 입법 취지에 부합하지 않는다는 비판이 나올 수 있다.

소송·화해비용도 양도세 계산 때 필요경비로 인정
세법은 실질과세라는 원칙을 두고 있다. 따라서 양도세의 필요경비는 자산 취득에 직접 소요된 비용을 모두 포함하는 것이 맞다. 다만 앞서 본 것처럼 같은 변호사 비용이라고 하더라도 승소사례금은 필요경비로 인정되지 않는다. 이 때문에 당사자로서는 비용처리에 대한 원칙을 미리 잘 파악해두는 것이 중요하다. 아울러 취득·보유·양도의 각 과정에서 발생한 비용은 가능한 한 자세하게 관련 증빙자료를 확보해두고 비용 소명에 대한 준비를 철저히 해둬야 한다.

우병탁 < 신한은행 부동산투자자문센터 팀장 겸 세무사 >