물딱지, 딱지로 바뀐다?…재개발 핵폭탄 터지나

▶전형진 기자
전형진입니다
오늘은 이 기사 읽어보겠습니다
'11년 만에 법 해석 뒤집혔다, 재개발 대혼란'

▶관련기사 : 11년 만에 법 해석 뒤집혔다…재개발 '대혼란' [집코노미]

참고로 오늘 기사는 많이 어렵습니다
하지만 재개발시장에 미치는 파장이 어마어마하고
최대한 쉽게 해설해보도록 하겠습니다

재개발구역에서 다주택자의 물건에 대해
각각 분양자격을 줘야 한다는 법원의 판단이 나왔다
여러 채 가운데 한 채에 대해서만 분양자격을 인정한다는
기존의 법 해석과는 정면으로 배치된다

일단 개념을 설명드리면
재개발구역의 3주택자, 집을 세 채 가진 사람이 있다고 가정해보죠
그 사람이 만약 조합설립 인가 전에 나머지 두 채를 두 사람에게 팔았습니다
그러면 원래 갖고 있던, 세 채를 갖고 있던 한 사람과
두 채를 각각 산 두 사람에게 모두 분양자격이 인정됩니다
조합설립 전에 거래가 이뤄졌기 때문에

그런데 이런 거래가 조합설립 이후에 이뤄졌다면
그 세 명 중에 한 사람에게만 분양자격을 인정한다는 게 기존의 법 해석이었습니다
그런데 각각,
그러니까 모두에게 분양자격을 줘야 한다는 법원의 판단이 나왔다는 거죠

이런 판결은 먼저 광주고등법원에서 학동4구역에 대해 이렇게 판단했었고
항소가 있었지만 대법원에서 지난해 6월 심리불속행 기각 결정을 내렸습니다
판단할 필요 없이 광주고법의 판결이 맞았다고 답을 내려줬던 것이죠
광주고법의 판단은 각각 분양자격을 줘야 한다는 것이었죠
대법은 그 판단이 틀리지 않았다고 결정을 내렸던 것이고
지난해 6월 판결이었는데 뒤늦게 알려지면서 굉장히 혼란스러운 상황이 됐습니다

발단은 설명드린 대로입니다
학동4구역에서 조합설립 이후에 한 사람이 소유하던 부동산을 각각 양도받은 이들이
분양신청을 했는데 조합은 한 사람에게만 분양자격을 인정하는 내용으로
관리처분계획을 의결했습니다
그러니까 여러 사람 중에 한 사람에게만 새 아파트를 배정하겠다는 의미죠

조합은 도시 및 주거환경정비법을 근거로 이처럼 판단했습니다
법제처에서 2010년에 이런 유권해석을 내놨기 때문입니다
처음에 설명드린 것처럼
한 사람 소유이던 여러 채의 부동산 여러 사람에게 나눠졌을 때
그 중에 한 사람에게만 분양자격을 인정한다고 교통정리를 했었던 거죠
그런데 법원에선 정반대의 판단을 내렸죠
이제 그 논리를 하나하나 볼게요

먼저 법원은 나머지 토지등소유자의 조합원 지위 문제를 따졌습니다
조합원이냐 아니냐부터 따지고 들어간 거예요

법원은 도정법을 따졌을 때 여러 명의 토지등소유자 가운데
대표조합원 한 사람을 제외한 나머지 토지등소유자를
완전히 탈퇴시켜서 비조합원으로 취급하겠다는 취지로 해석할 수는 없다고 봤습니다

여러 사람이 조합원자격을 모두 갖고 있지만
이를 대표할 한 사람만 조합에 등록해서 절차적인 편의를 도모하는 것이다

그러니까 조합원 자격이 각자 있다고 보는 것이죠

그리고 도정법 등 관계법령은 분양대상자,
그러니까 조합원 중에 새 아파트를 받을 수 있는 사람을
토지등소유자로 규정하고 있다는 것입니다

조합에서 조합원분양신청을 받을 땐 조합원이 아니라
토지등소유자가 분양신청 기간 안에 분양신청을 하도록 규정하고 있다,
그리고 정비구역의 토지등소유자에게 분양하도록 법이 규정하고 있다

앞선 내용과 연결해서 보면 조합원 자격을 인정하고
조합원이 아닌 토지등소유자에 머물더라도 분양신청을 할 수 있다는 것이죠

그리고 이런 문제도 지적했습니다

나머지 토지등소유자,
그러니까 아까 대표조합원 한 사람 이외의 나머지 사람들에게
분양자격을 박탈할 명문적인 규정이 없다

분양자격을 막는 건 우리가 잘 알고 있는 지분쪼개기 같은 경우엔
분양자격을 제한하는 규정이 있죠
하지만 법원은 이렇게 해당하는 유형하는 경우에 대해서만 분양자격을 막고 있다고 봤습니다

그러니까 지분쪼개기 같은
투기세력에 대해서만 분양권을 제한하는 내용의 법률 조항이 따로 신설됐다
이번 사건 같은 경우엔 분양신청권을 제한할 아무런 명문 규정이 존재하지 않는데
투기 방지라는 공익적 이유를 들어서 도정법이나 관계 법령을 확장해석했다
그렇게 토지등소유자의 분양신청권을 박탈하는 건 허용될 수 없다

그리고 결론을 내립니다

의결권이나 조합 임원의 선임권 같은 절차적 권리를 행사하는 경우와 달리
그러니까 여러 사람 가운데 한 사람만을 대표조합원으로 선정하는 경우와 다르게
그 여러 사람 모두에게 각자 분양신청권을 행사할 수 있다고 보는 게 타당하다

이렇게 결론을 내렸고요

항소를 받아들여 1심 판결을 취소하고,
그러니까 1심에선 정반대로, 우리가 알고 있던 대로 각자 분양자격을 주지 않았어요
하지만 고법에서 그 판결을 취소하고 이렇게 결론을 내리겠다고 한 것이죠

판결문을 원문으로 봤는데 그게 기사의 이 중간 내용들입니다

이 같은 판결이 최종 확정된 이후 뒤늦게 알려지면서 정비업계가 술렁였다

당연히 그럴 수밖에 없어요
각자 분양자격을 인정하지 않았는데
이제 거기에 대해서도 인정해야 하니까 실무적으로 큰 혼란이 일어날 수밖에 없죠
제 개인적으로도 조합들에서 굉장히 많은 문의가 오고 있고요

다만 그렇다고 원고들이 소를 제기한 것처럼
유사한 소송이 걷잡을 수 없이 늘어날 가능성은 낮습니다
왜냐면 분양자격을 인정받으려면 관리처분계획취소송을 내야 하는데
이 취소소송은 관리처분계획 확정 이후 90일 이내에 제기해야 합니다
그러니까 시간이 촉박하다는 것이죠

이 기간이 지났다면 관리처분계획무효소송을 제기해야 합니다
취소소송과 무효소송이 말은 비슷하지만 근거는 완전히 달라요
무효소송은 중대한 하자를 인정받아야 하는데
이 분양자격이 중대한 하자로 인정될 것이냐는 조금 다른 문제입니다

그리고 이전고시,
원래 재개발이나 재건축이 끝나면 이전고시를 통해 각각의 지분을 원래대로 정리하죠
그 행정적인 절차가 끝나서 사업이 마무리됐다면 소를 제기할 수 없습니다

그래서 법조계에선 대법원의 교통정리가 필요하다고 보고 있습니다
이번 사건 같은 경우엔 기각이 나오긴 했지만
대법원이 이와 관련해서 별도의 판단을 한 건 아니기 때문이죠
서울에선 행정법원에서 유사한 사건에 대해 정반대의 판결이 나왔었고
항소심이 고등법원에 계류중입니다

김정우 법무법인 센트로 변호사는 이렇게 말했습니다

개별 분양자격을 인정하는 첫 판결이 나왔다는 데 의미가 있다
그러나 이 판결만으론 다물권자에게 양수한 이들의 분양자격이
앞으로 계속 인정된다고 단언하기는 어렵다

그러니까 대법원의 교통정리가 필요하기 때문에 그렇다는 것이죠

참고로 이와 유사한 소송이 대법원까지 가 있는 걸 파악했습니다
물론 대법원이 별도의 판단을 내릴지는 모르겠으나
그 판단을 통해서 교통정리가 될 것으로 보이고
재개발시장에 미치는 영향이 어마어마할 것이기 때문에
제가 잘 지켜보다가 결론이 나오면 전해드릴 수 있도록 하겠습니다
다음 시간엔 더 좋은 기사로 돌아오겠습니다
전형진이었습니다

기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장
진행 전형진 기자 편집 조민경 PD
제작 한국경제신문·한경닷컴

물딱지, 딱지로 바뀐다?…재개발 '핵폭탄' 터지나 [집코노미TV]