다주택자가 마지막 집에 대해 양도세를 내지 않는 경우 [송지용의 절세노트]

1주택자(단일 세대)가 2년 이상 보유한 9억원 이하 주택은 양도세를 내지 않는다. 2017년 8월 2일 이후 조정대상지역에서 취득한 주택은 2년 이상 거주 요건을 채워야 한다.

양도세 비과세는 1주택자뿐만 아니라 다주택자가 집을 판 다음에 남은 마지막 1주택을 양도할 때도 적용될 수 있다. 다주택자가 2021년 1월 1일 이후, 즉 올해부터 1주택으로 비과세 혜택을 받으려면 어떤 조건을 채워야 할까. 보유기간과 거주기간을 모두 따져야 한다.

먼저 ‘최종 1주택’이 된 날부터 2년 이상 보유해야 한다. 지난해까지 다른 주택을 모두 팔아서 1주택이 된 경우는 해당 주택 보유 시점을 따져야 한다. 기획재정부의 유권해석을 종합하면 해당 주택 양도 시에는 최종 1주택이 된 날부터 2년 이상 보유해야 할 필요는 없고 보유기간이 2년 이상 경과했다면 1주택 비과세가 적용될 것이다.

2017년 8월 2일 이후 조정대상지역에서 취득한 주택은 매각할 때 1주택 비과세를 적용받기 위해서는 2년 이상 보유하고 2년 이상 거주도 해야 한다.

다주택자인 1가구가 2021년 1월 1일 이후 최종 1주택(2017년 8월 2일 이후 조정대상지역 내 취득)을 양도하는 경우에는 최종 1주택을 보유하게 된 날부터 2년 이상 보유해야 하는데 그렇다면 거주기간은 어떻게 판단해야 하나. 다주택자인 상태로 과거에 거주한 기간도 인정되는지 아니면 최종 1주택이 된 날부터 새로 2년 이상 거주해야 하는지에 대해 판단이 필요하다.

기재부는 다주택자가 2017년 8월 2일 이후 조정대상지역에서 취득한 최종 1주택을 양도하는 경우 최종 1주택이 된 날부터 2년 이상 거주해야 한다고 판단했다.

예를 들어 2018년 4월에 조정대상지역 A주택을 취득한 뒤 가구원 전원이 입주해 2020년 5월까지 2년 이상 거주했고, 2020년 5월부터는 타인 소유 주택으로 이사해 현재까지 거주 중인 상태로 B주택을 2018년 5월에 사서 2021년 2월에 팔았다고 가정해 보자. 이런 경우 A주택을 B주택 양도 이후에 2년 이상 보유하고 2년 이상 거주도 해야 1주택 비과세를 적용받을 수 있을 것이다.

일시적 1가구 2주택 비과세 규정은 올해부터 ‘최종 1주택이 된 날부터 비과세를 위한 2년 보유기간을 기산하는 규정’에서 예외로 하고 있다.

송지용 < 하나은행 자산관리사업단 세무팀장 >