공공재개발 투자, 권리기준일·입지 잘 따져야 '쪽박' 피한다
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공공재개발 열풍
'물딱지' 안되려면…
올 3월 2차 후보지 선정
한남1구역 등 47곳 대상
지난해 9월 21일로
권리산정일 적용 방침
기준일 이후 등기되면
조합원 인정 못 받아
'물딱지' 안되려면…
올 3월 2차 후보지 선정
한남1구역 등 47곳 대상
지난해 9월 21일로
권리산정일 적용 방침
기준일 이후 등기되면
조합원 인정 못 받아
![올해 1월 공공재개발 1차 후보지로 선정된 동작구 흑석2구역. 한경DB](https://img.hankyung.com/photo/202101/AA.25187939.1.jpg)
정부가 주택공급을 확대하기 위해 공공재개발을 활성화하기로 하면서 해당 지역 다세대, 연립주택 등 빌라가 새로운 투자처로 떠오르고 있다. 빌라 거래가 두 배가량 증가하는가 하면 특정 공공재개발 후보지역은 프리미엄(웃돈)이 10억원 넘게 붙은 매물까지 등장했다. 전문가들은 그러나 “무턱대고 개발 예정지 빌라를 매입했다가는 입주권이 없는 ‘물딱지’를 살 수 있는 만큼 꼼꼼한 사전 점검이 필요하다”고 강조했다.
2차 공공재개발 사업지 3월 ‘윤곽’
![공공재개발 투자, 권리기준일·입지 잘 따져야 '쪽박' 피한다](https://img.hankyung.com/photo/202101/AA.25205050.1.jpg)
공공재개발 대상지가 되면 ‘주택공급활성화지구’로 지정돼 용적률을 법정 상한치의 1.2배(3종 일반주거지역 기준 360%)까지 올려주고 분양가 상한제에서도 제외되는 혜택을 받는다. 대신 임대주택 공급 등을 통해 공공성을 높여야 한다. 인허가 과정이 간소화돼 사업 속도가 빠른 것도 장점으로 꼽힌다.
1차 후보지 중 가장 많은 관심을 받는 흑석2구역(4만5229㎡)은 한강변에 자리해 노른자위 입지로 통한다. 현재 270여 가구에서 고밀 개발을 통해 총 1310가구로 탈바꿈할 전망이다.
아직 선정 전인데 한남1구역 3.3㎡당 1억원
공공재개발 심사는 구청에서 소유주 동의율과 주거정비지수 적합성을 따져 대상지를 걸러낸다. 동의율이 높고 시세가 저평가된 지역일수록 사업이 원활하게 진행되고 수익도 클 가능성이 있다. 2차 후보지 가운데는 옛 한남1구역을 포함해 성북구 옛 성북1구역, 옛 장위9·12구역 등이 유력하다는 평가를 받는다. 모두 주민동의율이 50%를 넘는 곳이다.한남1구역 내 있는 한 다세대주택 매물(대지지분 33㎡)은 최근 가격이 10억원까지 상승했다. 지난해만 해도 6억원 중반대였지만 공공재개발 이슈가 불거진 뒤 가격이 4억원가량 뛰었다. 인근 M공인 관계자는 “아직 후보지로도 선정되지 않았지만 집주인들이 매물을 거둬들이고 나와 있는 매물 가격도 들썩이고 있다”고 분위기를 전했다. 성북1구역에서도 중형 빌라 가격이 두 배가량 뛰었다.
권리산정일 등 투자 변수 많아
전문가들은 공공재개발 투자 때 매물이 구역 안에 있는지, 권리산정일 이후 신축된 빌라는 아닌지 꼼꼼히 살펴야 한다고 강조했다. 권리산정일은 정비사업에 따른 건축물을 분양받을 권리를 정하는 기준일이다. 이날 이후 필지를 분할하거나 용도 변경, 신축 등으로 소유자 수를 늘려도 새로운 소유자들은 입주권을 받지 못한다.1차 후보지의 권리산정기준일은 정비구역으로 지정된 날이다. 그러나 3월 선정될 신규 구역은 공모 공고일(지난해 9월 21일)을 권리산정기준일로 일괄 적용할 방침이다. 지난해 9월 22일 이후 기존 단독주택을 허물고 8가구짜리 다세대주택을 새로 지었다면 8명이 아닌 단독주택 소유주 1명만이 조합원 자격이 있다.
주민 3분의 2 이상 동의를 얻어 사업이 최종 이뤄질 수 있을지 여부도 변수다. 실제 1차 선정지 가운데 상당수 사업장이 시작부터 삐걱거리고 있다.
흑석2구역은 “정부가 제시한 조건으로는 사업성이 낮다”며 포기 가능성을 내비쳤다. 용적률 450%, 최대 40층, 분양가 3.3㎡당 3200만원 등을 적용하면 공공재개발을 하지 않을 때와 비교해 큰 메리트가 없다는 주장이다. 강북5구역, 용두1-6구역 등 다른 1차 후보지에서도 공공재개발에 대한 불만이 커지고 있는 것으로 전해졌다.
이유정 기자 yjlee@hankyung.com