'조정지역' 집 한채만 남기고 처분해도…2년 더 거주해야 양도세 면제

부동산 절세 방법 (8)

올해부터는 1주택자도 집을 팔 때 양도소득세 비과세 혜택을 받으려면 보유기간과 거주기간을 꼼꼼히 따져봐야 한다. 올해부터 최종 1주택 규정이 도입돼 오랫동안 실거주한 집도 비과세받지 못할 수 있기 때문이다. ‘최종 1주택’ 규정이란 2주택 이상자가 비과세를 받으려면 다른 주택을 모두 팔고 최종 1주택이 된 날부터 보유기간을 기산하는 규정이다. 논란이 많은 최종 1주택 규정이 무엇이고 어떻게 적용하는지 알아보자.

최종 1주택 규정을 이해하려면 양도소득세 비과세 규정을 정확히 알아야 한다. 양도소득세 비과세란 1가구가 1주택을 2년 이상 보유하고 팔 경우 양도차익에 대해 과세하지 않는 것을 말한다. 만약 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에서 주택을 취득했다면 보유기간 중 거주도 2년 이상 해야 한다. 다만 무주택 가구가 조정대상지역 공고일 이전에 매매계약을 맺고 계약금을 지급했으면 거주 요건을 적용하지 않는다. 경우에 따라 보유기간 요건만 있는 주택과 보유 및 거주기간 요건이 모두 있는 주택으로 구분된다.

기존에는 1가구 1주택 비과세 보유기간을 ‘주택 취득일’부터 기산했다. 2주택자도 먼저 한 채를 팔고 나면 최종 1주택은 취득 시점부터 2년 이상 보유 및 거주기간을 충족했으면 비과세받을 수 있었다. 하지만 세법 개정으로 올해부터는 최종 1주택이 된 날부터 보유기간을 기산하므로 2년을 추가로 보유해야 비과세받을 수 있다.

보유기간 요건만 있는 주택은 최종 1주택이 된 날부터 2년을 추가로 보유하면 비과세가 가능하다. 그런데 거주기간 요건도 있는 주택은 어떻게 될까. 최근 기획재정부 유권해석에 따르면 조정대상지역 지정 이후 취득한 주택은 최종 1주택이 된 날부터 2년 이상 보유 및 거주해야 비과세가 가능하다. 기존에 거주했던 주택이라도 다시 2년 이상 거주해야 비과세받을 수 있다.

최종 1주택 규정은 지난해 말까지 다른 주택을 모두 양도하고 올초부터 1주택인 경우에는 적용하지 않는다. 따라서 2주택자가 지난해 말 1주택을 양도하고, 남은 1주택을 올해 파는 경우 최종 1주택이 된 날부터가 아니라 해당 주택 취득일부터 2년 이상 보유하면 비과세가 가능하다. 또 이사, 혼인, 상속, 노부모 봉양 등의 사유로 일시적 2주택 비과세가 적용되는 경우에도 최종 1주택 규정을 적용하지 않는다.

예를 들어 A, B, C주택을 순차적으로 취득한 뒤 C주택을 양도(과세)하고, 남은 A주택과 B주택이 일시적 2주택 비과세 요건을 갖춘 경우에 A주택의 비과세 판단을 위한 보유기간은 A주택 취득일부터 기산한다. 하지만 2주택자가 1주택을 양도(과세)해 한 번 최종 1주택 규정이 적용된 이후에는 새로운 주택을 취득해 일시적 2주택이 되더라도 최종 1주택이 된 날부터 보유기간을 기산하므로 주의해야 한다.

최근 입법예고된 소득세법 시행령에 따르면 최종 1주택 규정은 양도뿐 아니라 증여 및 건축법상 용도변경 때도 적용될 예정이다. 기존에는 다주택자가 다른 주택을 ‘양도’해 최종 1주택이 된 경우에 최종 1주택 규정을 적용하도록 돼 있었다. 하지만 새로운 시행령에는 ‘양도’를 증여, 건축법상 용도변경을 포함한 ‘처분’으로 변경했다. 따라서 2주택자가 1주택을 자녀 등 별도 세대원에게 증여해 1주택만 보유하거나, 주택을 상가로 용도변경해 1주택만 보유하는 경우에도 증여, 용도변경일 이후부터 비과세 보유기간을 기산하게 된다. 개정 규정은 이달 중 시행 예정이다. 시행 이후 증여 및 용도변경하는 것부터 적용한다.

이승현 < 진진세무회계법인 대표 >