공공 주도로 83만호 공급…"쉽게 땅 뺏겠다는 의미냐" [2·4부동산대책]

문재인 정부 25번째 부동산 대책
전국 83.6만 가구 공급…최대 공급

물량의 60%는 공공 주도 사업
사유재산 침해논란, 전세대책 전무, 주민갈등 등 문제

변창흠 국토교통부 장관이 4일 오전 서울 종로구 정부서울청사 별관 강당에서 ‘공공주도 3080+ 대도시권 주택공급 획기적 확대방안 브리핑’을 하고 있다. /뉴스1

서울 및 수도권 뿐만 아니라 부산이나 대구, 대전 등 전국에서 집값과 전셋값이 급등하면서 정부가 '공급확대'를 골자로한 25번째 대책을 내놨다. 공공 개입을 극대화해서 2025년, 4년 내에 전국에 83만6000가구를 공급하겠다는 것이다. 공급규모만 놓고 보면 현 정부들어 가장 많다.

서울에서는 역세권, 준공업지역, 저층주거지 등에서 고밀도 개발을 하고 정비사업의 시행주체를 공공이 맡으면서 사업을 앞당기고 각종 인센티브를 주는 등의 전략으로 32만3000가구를 확보한다. 수도권에서는 26만가구의 신규택지를 중심으로 총 29만3000가구를 공급하고 지방에서는 다양한 방법을 통해 22만가구를 확보하겠다는 것이다.

전문가들은 공급을 확대하는 기조에 대해서는 긍정적인 평가를 하면서도, 서울 공급에 있어서 결국 민간이 땅이나 권리를 내놓지 않으면 공급이 불가능하다는 점을 지적하고 있다. 민간이 참여하지 않는 이상 실현 가능성이 낮고 한편으로 사유재산을 침해할 수 있다는 우려의 목소리도 있다. 당장의 전세난을 해결하기에는 역부족이라는 평가도 있다.

전국 83.6만가구 공급…서울에선 32만가구 나와

국토교통부·기획재정부·서울시 등은 4일 정부서울청사에서 2025년까지 전국에 83만6000가구를 공급하는 ‘공공주도 3080+ 대도시권 주택공급 획기적 확대방안(2·4 부동산 대책)’을 발표했다. 문재인 정부의 25번째 부동산 대책으로 이번 정부 들어 최대 규모의 공급안이다.

2025년까지 수도권 61만6000가구와 지방 약 22만가구를 포함해 전국에 총 83만6000가구에 달하는 신규 부지를 확보하겠다는 계획이다. 이번 대책에 따르면 서울에는 분당 신도시 3개 규모인 32만3000가구가 공급된다. 정부는 기존 주거복지로드맵 및 3기 신도시 등을 통해 추진 중인 수도권 127만가구 공급계획을 합하면 약 200만가구 이상이 부동산시장에 나온다고 강조했다.

이번 대책으로 공급되는 83만6000가구 중 약 57만3000가구는 도심내 신규 사업을 통해 확보한다. 나머지 26만3000가구는 신규 공공택지 지정 등을 통해 공급하게 된다.

도심 내 신규 사업 물량 중 30만6000가구 가량은 도심 공공주택 복합사업을 3년간 한시로 신규 도입해 마련하게 된다. 적절한 개발수단이 없어 방치됐던 역세권‧준공업지‧저층주거지 등을 신속 정비하겠다는 방침이다. 토지주‧민간기업‧지자체 등이 저개발된 도심 입지를 발굴해 LH‧SH 등에 주택 조성을 제안하면 정부의 검토를 거쳐 개발 사업을 추진한다.

공공 직접 정비사업도 한다. 이를 통해선 약 13만6000가구를 공급한다. 주민들의 동의를 거치면 LH․SH공사 등이 재개발·재건축 사업에 직접 뛰어들게 된다. 조합원 과반수가 요청해 공기업이 정비사업에 나서면 기존 13년 이상의 사업 기간을 5년 이내로 대폭 단축할 수 있다고 정부는 주장했다. 조합총회 및 관리처분인가 절차를 생략하고 통합심의 등이 적용하면 가능하다는 게 정부의 설명이다.

도시재생 사업에서도 공공이 주도해 약 3만가구를 확보할 방침이다. 공공이 쇠퇴지역에 지구단위 주택정비를 추진하는 ’주거재생혁신지구‘를 신설해 신규주택 공급을 활성화한다. 또한 정비사업과 도심공공주택복합사업 등을 연계해 재정 지원에 나서는 ’주거재생 특화형 뉴딜사업‘연간 120곳 이내 사업지를 선정할 예정이다.

공공택지 신규지정으로는 약 26만3000가구가 풀린다. 다만 구체적인 입지나 물량은 발표하지 않았다. 전국 15~20곳이 지정된 것이라는 전망이다. 수도권역은 서울 인근이나 서울 접근성이 우수한 지역을 중심으로 사업이 시행된다. 지방에선 광역시를 중심으로 대상지를 선정할 계획이다. 세종시 행복도시 예정지역에도 용적률을 상향하거나 유보지를 활용해 1만3000가구가 추가 공급된다.

정부는 이번 대책에 따른 전체 주택공급 물량 중 70~80% 이상을 분양 아파트로 공급하겠다는 계획이다. 일반공급 비율을 높이는 한편 일부는 추첨제로 공급하기로 했다. 30~40대 무주택자에게 충분한 내 집 마련 기회를 보장하기 위해서다.

실효성 논란…사유재산 침해 비판도

부동산 전문가들은 예상을 뛰어넘는 공급물량을 내놨다는 자체에 대해서는 긍정적으로 보고 있다. 그동안의 임대위주의 공급방식에서 이번에는 총 물량 중 70~80%이상 분양주택으로 공급대상자의 중심이 변화된 점도 좋게 보는 이유다. 공공이 직접 재건축·재개발 사업을 시행하면서 재건축초과이익환수제(재초환)나 조합원 2년 실거주 의무를 면제해주기로 한 것도 과감하다고 평가하고 있다.

하지만 정부 의도대로 재건축 단지들이 움직일지, 민간에서 사업부지를 내놓을지 등은 한계가 있다는 비판도 있다. 공공이 개입해 사업속도를 높이고 각종 인센티브를 준다지만 이러한 방법들이 유인책이 될 수 있는지는 의문이라는 얘기다. 이번 대책에선 ‘도심 공공주택 복합사업’(19만6000가구), ‘공공 직접시행 정비사업’(13만6000가구) 등 물량의 60%가량이 공공주도 개발로 이뤄진다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “예를 들어 '이익공유형 환매조건부나 환매조건부 모기지'를 살펴보면 공공지분에 대한 이자를 지급할텐데 만약 통상적인 재개발사업에서 추가분담금의 폭이 큰만큼 공공의 지분이 커진다면 당사자들이 저소득층일수록 부담이 커져 사업 참여에 선뜻 나서기 어려울 것”이라며 “기존의 (토지)단독소유주가 고밀도개발에 참여하는 경우에도 사업 과정에서 지분소유자로 바뀔 가능성이 높은데 이 경우 참여 유인이 있을지는 의문”이라고 말했다.

서울의 빌라촌 모습. /연합뉴스

사유재산 침해에 대한 우려도 크다. 이번 대책에서 정부는 공공 주도 공급 사업을 시행하는 데 있어 주민 동의율을 낮춰 요건을 충족할 시 사업에 착수하게 된다. 이 경우 사업에 동의하지 않은 주민들도 의사와 관계없이 사업에 참여하게 된다. 이 경우 공공 주택 사업지에서 발생하는 상업 젠트리피케이션나 주거 젠트리피케이션에 대한 문제가 불거질 수 있는데 이에 대한 해결책이 전무하다.

전세대책과 관련된 문제가 빠졌다는 지적도 있다. 정부가 청약제도를 보완해 3040세대들의 기회를 늘리겠다고 했지만, 공급이 나오기까지 무주택자들을 위한 대책은 전무하다는 것이다. 양지영 양지영R&C연구소장은 "전세시장 대책에 대한 문제가 빠져 있다"며 "청약 대기자가 발생하면서 전세수요가 늘어나고, 재건축이 활발해게 되면 이주 수요 발생으로 전셋값 불안을 가져 올 수 있다"고 말했다.

한 부동산업계 전문가는 “주민 동의만 일정 비율로 받으면 공공이 사업에 참여하는 것에 제약이 없다는 것은 간단히 말하면 나머지 동의하지 않은 자들은 강제 수용하겠다는 것”이라며 “쉽게 말하면 정부가 개인의 땅을 손쉽게 빼앗아갈 수 있다는 의미가 된다"고 비판했다. 이어 "낙후 지역에선 집주인들도 값싼 주택에서 실거주를 하고 있는 서민층일 가능성이 높다"며 "주택 공급만 할 수 있다면 개인의 권리가 침해받아도 어쩔 수 없다는 논리”라고 덧붙였다.

안혜원 / 김하나 한경닷컴 기자 anhw@hankyung.com