정부가 지구지정하고 공공기관이 토지 확보해 사업 추진

정부가 서울 등 도심의 역세권과 준공업지역, 저층주거지의 고밀 개발을 속도감 있게 추진하기 위해 '도심공공주택복합사업'을 도입한다.

정부가 4일 2·4 대책을 통해 발표한 도심 주택 공급방안의 핵심은 역세권·준공업지역·저층주거지에서 공공기관이 부지를 확보하고 사업을 추진하는 도심공공주택복합사업이다.
[2·4대책] 역세권·준공업·저층주거지 공공주택사업으로 19.6만호 공급
이 사업을 통해 2025년까지 서울 11만7천호, 경기·인천 3만호, 지방 광역시 4만9천호 등 총 19만6천호의 주택을 공급한다.

이를 위해 정부는 '공공주택특별법'을 개정해 도심공공주택복합사업 유형을 신설해 향후 3년간 한시적으로 운용한다.

공공주택특별법으로 추진되면 정부가 지구를 지정하고 한국토지주택공사(LH)나 서울주택도시공사(SH) 등 공공기관이 땅을 확보해 주도적으로 개발사업을 할 수 있게 된다.

조합도 필요 없다.

토지주와 민간기업, 지자체 등이 LH나 SH 등에 사업을 제안하면 국토부와 지자체 검토를 거쳐 예정지구로 지정한다.

예정지구 지정 1년 내 토지주 등의 3분의 2가 동의하면 사업이 확정된다.

이렇게 되면 공기업이 부지를 확보하고 지자체가 통합심의를 통해 인허가를 단축하는 '패스트트랙'이 가동된다.

토지 소유자는 장래 부담할 신축 아파트나 상가 값을 기존 보유 자산으로 현물선납한 후 정산하게 된다.

이 경우 양도소득세가 비과세된다.

이들 지역에 법적 상한의 최대 140%까지 용적률을 높여주고 특별건축구역으로 지정해 각종 도시규제를 완화해 준다.

용적률 인센티브에 따른 기부채납 비율은 15% 수준으로 정해졌다.

정부는 토지 소유자의 참여를 유도하기 위해 이들에게 기존 자체 사업 대비 10~30%포인트 높은 수익률을 보장하고 아파트와 상가 우선 공급권도 준다.

토지주에게 보장한 추가수익 외 개발 이익은 공공이 환수한다.

이익공유형 주택 마련 비용에 쓰거나 세입자·영세상인의 이주 및 생계지원, 지역사회 생활 SOC 확충 등에 활용된다.

전체 주택 공급물량의 70~80%는 공공분양으로 공급하고 환매조건부·토지임대부·지분적립형 등 공공자가주택, 공공임대는 20~30% 범위에서 공급하는 것을 원칙으로 한다.

기부채납으로 받는 주택을 공공임대 위주로만 활용하지 않는다는 뜻이다.

도심 개발을 통해 확보하는 주택을 분양 아파트 위주로 공급한다는 취지다.

사업 비용을 부담할 능력이 없는 실거주자에게는 이익공유형 주택이나 새로운 유형의 수익공유형 모기지를 공급한다.

이익공유형 주택은 분양가격의 일부만 지불하고 온전한 소유권을 확보하되, 이후 처분할 때는 LH 등에만 팔아 손익을 분담하는 형태다.

모기지는 기금 융자를 받아 주택을 산 후 원리금을 분할 상환하고 처분 시 대출 평균잔액 비중에 따라 이익을 기금과 공유하는 방식이다.

순환개발을 원칙으로 하고 3개월 이상 거주한 세입자에게는 이사비와 4개월치 월평균 가계 지출비를 지급한다.

상가 임차인에게는 개발사업으로 인한 휴업기간에 해당하는 영업이익을 보상해주고 인근 지역 공실상가 등을 확보해 계속 영업할 수 있도록 지원한다.

정부는 공기업과 민간업체의 공동시행도 허용하기로 했다.

이때 사업 리스크는 민간기업도 공동 부담하게 된다.

공기업이 단독 시행 사업으로 신청할 때 해당 구역은 토지거래허가구역으로 지정된다.

이날 이후 사업 구역 내 토지 등 부동산을 취득하는 경우에는 아파트·상가 우선 공급권을 받을 수 없어 결국 현금청산해야 한다.

이 사업은 역세권(주거상업고밀지구), 준공업지역(주거산업융합지구), 저층주거지(주택공급활성화지구)로 유형별로 나눠 시행된다.

역세권 사업 물량이 서울 7만8천호 등 전국 12만3천호, 준공업지역은 서울 6천호 등 전국 1만2천호, 저층주거지는 서울 3만3천호 등 전국 6만1천호다.

역세권과 준공업지역은 면적이 5천㎡ 이상, 저층주거지는 1만㎡ 이상이어야 한다.

3개 유형의 사업 모두 특별건축구역으로 지정해 일조권이나 채광기준, 높이기준, 조경설치 의무기준 등 도시규제를 완화해 준다.

역세권에선 준주거지역에 대해 700%의 용적률을 적용해 준다.

이는 법적 기준의 140%까지 높여준 것이다.

역세권 반경은 기존 350ｍ가 유지된다.

초기에는 이를 500ｍ까지 확대하는 방안이 검토됐으나 수평적 공간은 현행 기준도 충분하다는 공감대가 형성됐다.

역세권에서 주상복합의 상업비율도 준주거지역은 10%에서 5%로, 상업지역은 20%에서 10%로 낮춰준다.

대중교통 연계 대책을 확보하면 주차장 설치 의무도 감면해 준다.

준공업지역에선 용적률을 법정상한까지 올려주되 공공임대 기부채납은 받지 않기로 했다.

입주기업 종사자에겐 집을 특별공급해준다.

저층주거지에선 1단계 종상향을 해주거나 법정상한의 120%까지 용적률을 올려준다.

이렇게 되면 준주거지역에선 용적률을 500%까지 높일 수 있다.

/연합뉴스