특별공급 줄이고 추첨제 물량 확대…3040 청약기회 늘린다

새로운 분양 기준 적용

중산층 당첨 가능성 높아져
일반공급 비중 15→50%로
전체 30%는 추첨제로 분양
9억 초과 주택 소득요건 배제

투기억제 수단도 마련

< 이번 대책은 통할까… > 홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관(왼쪽)이 4일 정부서울청사에서 ‘공공주도 3080+, 대도시권 주택공급 획기적 확대방안(2·4대책)’을 발표하고 있다. 오른쪽은 변창흠 국토교통부 장관. /사진공동취재단

정부가 ‘2·4 부동산 대책’을 통해 2025년까지 공급하는 서울 32만3000가구, 전국 83만6000가구는 새로운 분양 기준을 적용한다. 주택공급을 기다려온 신혼부부, 3040세대 등에게 충분한 내집 마련 기회를 주기 위해서다. 특정 계층에게만 돌아가는 특별공급을 줄이고, 추첨제 물량을 대폭 늘린다. 9억원 초과 고가주택 분양에 대해서는 소득 요건도 완화하기로 했다.

전용 85㎡ 이하 일반공급 50%로

정부가 4일 발표한 대책에는 전국 83만6000가구에 대한 새로운 분양 기준이 담겼다. 앞으로 정부가 주도하는 도심 공공주택 복합사업, 공공 직접시행 정비사업 등을 통한 공공분양에는 새로운 방식이 적용된다.

먼저 공공분양의 일반공급 비중이 확대된다. 현재 분양가 9억원 이하 공공분양을 할 때 전용면적 85㎡ 이하 주택은 일반공급 비중이 15%에 불과하다. 나머지 85%는 다자녀, 노부모, 신혼부부 등 특별공급에 배정돼 있다. 대부분 물량이 특별공급이기 때문에 이에 해당하지 않는 30~40대는 청약 당첨을 기대하기 힘들었다. 정부는 이 같은 지적을 반영해 전용 85㎡ 이하 주택의 공공분양에서 일반공급이 차지하는 비중을 15%에서 50%로 늘리기로 했다.

전용 85㎡ 이하 공공분양에 대한 추첨제도 신설한다. 지금은 전용 85㎡ 이하 주택의 공공분양 일반공급은 100% 순차제를 적용하고 있다. 순차제는 3년 이상 무주택자 중에서 저축 총액이 많은 신청자를 뽑는 방식이다. 청약저축 납입액(매월 10만원까지 인정)이 많은 50대 이상이 유리한 구조다. 앞으로는 전용 85㎡ 이하 주택 공공분양 일반공급 중 30%를 추첨제로 분양한다. 단, 3년 이상 무주택가구 구성원만 추첨제에 참여할 수 있다.

새로운 공공분양 방식은 3기 신도시 등 기존에 발표한 공공분양에는 적용되지 않는다. 국토교통부 관계자는 “공공이 주도하는 도심 공공주택 복합사업 등은 기존 민간택지에서 진행된다는 점을 감안해 일반공급 비중을 상향한 것”이라며 “저축 총액 순으로만 공급된 일반공급 물량에 대해서도 추첨제를 도입해 폭넓은 기회를 주기로 했다”고 말했다.

9억원 초과 고가주택에 대해서는 소득요건이 배제된다. 중산층의 청약 기회를 늘리겠다는 취지다. 현재 전용 60㎡ 이하 공공분양 일반공급에는 소득 및 자산요건을 적용하고 있다. 도시근로자 월평균 소득의 100% 이하와 부동산 2억1550만원, 자동차 2764만원 이하 등이다. 이번 공급 물량에 한해선 전용 60㎡ 이하도 분양가가 9억원을 넘기면 소득 요건을 적용하지 않기로 했다.

거래허가구역 등으로 투기 수요 차단

투기 수요를 막는 대책도 함께 내놓았다. 대책 발표일 이후 사업구역 내에서 부동산을 신규 매입한 경우, 우선 공급권을 주지 않기로 했다. 개발 사업을 염두에 두고 땅이나 집을 사도 나중에 개발이 끝나면 나오는 신규 주택을 받지 못하고 현금청산된다는 얘기다.

우선공급권은 ‘1가구 1주택’을 원칙으로 운영된다. 공유지분인 경우 대표자 1인에게 공급하는 등 기존 재개발 공급 원칙을 준용한다. 건축물이나 필지를 다수가 공유해서 분양권을 받는 이른바 ‘지분 쪼개기’를 방지하기 위해서다. 우선공급권에 대해서는 소유권이전등기 때까지 전매를 제한한다. 우선공급 대상자나 구성원은 우선공급 계약일로부터 5년 이내 투기과열지구에서 주택을 공급받거나 정비사업 조합원 분양 신청을 할 수 없다. 사업구역은 즉시 토지거래허가구역으로 지정해 부동산 매매를 제한한다.

모니터링을 통해 거래 가격이나 거래량이 예전보다 10~20% 상승하는 곳은 사업구역에서 배제한다. 부동산불법행위대응반은 20~30명 규모의 ‘부동산거래분석기획단’으로 확대 개편한다. 이상거래나 불법행위 등 투기수요에 대한 실거래 기획 조사 등을 담당하게 된다. 김흥진 국토부 주택토지실장은 “과열이 우려되면 토지거래허가구역으로 지정하거나 사업구역에서 제외하는 등 투기 수요를 철저하게 차단할 것”이라고 강조했다.

장현주 기자 blacksea@hankyung.com