"파격 공급, 시장 안정에 장기적 기여…전·월세 대책 빠져 한계"

2·4 부동산 대책 - 전문가 긴급 진단

민간 참여에 따라 공급량 달라져 효과 '제한적'
단기적으론 개발 호재…가격 더 오를 수도
초기 재건축·재개발 단지, 공공방식 선택 가능성

정부는 도심 주택난을 해소하기 위해 2025년까지 서울에만 약 32만3000가구를 공급할 계획이다. 남한산성에서 바라본 서울 일대 전경. /연합뉴스

전문가들은 ‘2·4 부동산 대책’에 대해 “공공 주도의 재건축 규제 완화와 공급 물량 측면에서 시장의 예상을 뛰어넘는다”고 평가했다. 장기적으로 부동산시장 안정에도 어느 정도 기여할 것으로 전망했다. 하지만 인센티브가 공공이 주도하는 사업에만 국한된 데다 공공의 정비사업 전문성, 민간의 참여 정도 등에 따라 공급량이 달라질 수 있다는 점은 한계라고 지적했다. 최근 가중되는 전·월세난에 대한 해결 방안이 빠져 있는 것도 시장 불안 요인으로 꼽혔다.

초과이익환수제 배제 등 전향적

전문가들은 변창흠 국토교통부 장관이 처음 내놓은 부동산 대책에 대해 “그동안 내놨던 대책의 한계점을 상당히 보완했다”고 평가했다.

안명숙 우리은행 부동산투자지원센터장은 “재건축 사업의 최대 걸림돌 중 하나였던 재건축초과이익환수제 적용 면제가 포함됐다는 점에서 의미가 있다”며 “특히 초기 단계 재건축은 개발 속도가 빠른 공공방식을 선택할 가능성이 있다”고 말했다. 박원갑 국민은행 부동산수석전문위원은 “재건축 소유자들은 사실상 개발 카드를 하나 더 받은 셈”이라며 “이미 조합을 설립한 사업장 역시 어떤 방식을 택할지에 대한 고민이 많아질 것”으로 예상했다.

공급 물량에 대해서도 긍정적인 평가가 나왔다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “서울에 32만 가구, 전국에 83만 가구 공급은 예상을 웃도는 화끈한 물량”이라며 “계획대로 공급된다면 시장에 영향을 줄 것”이라고 말했다. 함영진 직방 빅데이터랩장도 “5년간 한 해 16만7200가구가 공급되는 셈”이라며 “최근 6년간 서울 아파트 연평균 준공 물량이 3만8000여 가구인 점을 고려하면 상당히 파격적인 수치”라고 평가했다.

정부는 이번 대책을 통해 공공분양을 늘리고 30~40대 등을 겨냥한 추첨 물량도 확대하기로 했다. 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 “공공이 주도하지만 기존 소유자들이 원하는 형태의 분양아파트를 공급하는 방식이기 때문에 실현 가능성이 높다”며 “30대 등 젊은 층이 무리해서 서둘러 주택을 구입하는 식의 부작용이 완화될 것”이라고 내다봤다. 함영진 랩장은 “일반 공급 비중이 늘어나는 데다 추첨 물량이 대폭 확대돼 젊은 층의 분양시장 진입 문턱이 낮아질 것”으로 기대했다.

민간 참여와 공공의 추진 능력이 변수

전문가들은 공공의 사업 관리 능력, 민간 재건축 단지의 참여 여부, 재원 마련 등이 이번 대책의 성공을 가르는 변수로 꼽았다. 권대중 교수는 “아직 구체적인 공급 지역이나 내용은 없는 상태”라며 “실현 가능성이 문제”라고 지적했다.

송인호 KDI 경제전략연구부장은 “조합원 관리까지 공공이 해야 하는데 그만한 실력이 있느냐는 질문이 남는다”며 “지자체 협의나 중앙정부의 입장이 정부가 바뀌어도 지속 가능할 수 있을지도 중요한 문제”라고 했다. 안명숙 센터장은 “막대한 초기 비용과 조합 내 갈등 등 다양한 문제를 경험이 부족한 공공사업자가 제대로 컨트롤해 낼 수 있느냐가 관건”이라고 말했다.

착공 및 준공까지의 시차를 고려하면 단기적으로는 집값 안정에 미칠 효과가 제한적일 것으로 보는 시각이 적지 않았다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “입주 때는 가격 안정 효과가 있을 수 있겠지만 단기적으로는 개발 호재로 보고 가격이 더 오르는 부작용이 나타날 수 있다”고 내다봤다. 송인호 부장은 “올해와 내년 입주 물량은 여전히 부족한 상황”이라며 “당장의 공급이 늘어나는 것은 아니기 때문에 단기적으로는 상승폭을 둔화하는 수준에 그칠 것”이라고 예상했다.

이번 대책에는 전·월세난 관련 해결 방안은 포함되지 않았다. 심교언 교수는 “3기 신도시에 공공주택 추첨제 도입까지 더해져 청약을 기다리는 수요는 더 많아질 것”이라며 “전세가 불안이 더 가중될 수 있다”고 우려했다. 양지영 양지영R&C연구소장은 “재건축이 활발해지면 이주 수요가 발생하는 것도 전세시장의 불안 요소”라고 지적했다.

이유정/배정철 기자 yjlee@hankyung.com