지난해 HUG가 제시한 분양가격이 너무 낮다며 반발한 서울 강동구 둔촌주공 사업장. 한경DB
지난해 HUG가 제시한 분양가격이 너무 낮다며 반발한 서울 강동구 둔촌주공 사업장. 한경DB
주택도시보증공사(HUG)가 기준을 바꾸면서 신규 아파트의 분양가가 시세 대비 최고 90%까지 책정된다. 이제까지 신축 아파트의 분양가는 시세의 50~60% 정도였다. 이에 따라 광역시를 포함한 지방과 수도권 일부 지역의 분양가격이 크게 오를 전망이다. 다만 서울 등 분양가 상한제를 적용받고 있는 지역은 HUG 기준이 적용되지 않는다.

주변 시세 90%까지 분양가 책정

HUG는 이 같은 내용의 ‘고분양가 심사제도 개선안’을 오는 22일부터 전면 시행할 계획이라고 9일 밝혔다. HUG는 새 아파트의 분양가를 산정할 때 △주변 시세의 85~90%를 상한으로 고려 △입지와 단지 특성에 따라 비교사업장 선정 △분양가 심사기준 공개 등을 하겠다고 설명했다.

일부 수도권과 부산, 대구 등 지방광역시와 같은 조정대상지역이 HUG의 고분양가 심사 대상이다. 조정대상지역에서 30가구 이상 주택을 분양하면 HUG의 분양보증을 받아야 해 정부는 사실상 이 제도를 통해 전국 아파트의 분양가격을 통제할 수 있다. 서울과 경기 과천, 광명, 하남 등 민간택지 분양가 상한제 적용 지역은 제외한다.

지금은 시세에 대한 고려 없이 비교사업장과의 차이만으로 분양가격을 책정하고 있다. HUG는 반경 2㎞ 이내에서 1년 이내 분양단지, 1년 이후 분양단지, 10년 이내 준공단지 순으로 비교 사업장을 찾고 있다. 마땅한 단지가 없으면 탐색 범위를 1㎞씩 넓혀 나가는 방식으로 분양가를 책정하고 있다. 이 때문에 신규 분양 단지가 없던 강남구 삼성동보다 서초구 서초동이나 방배동의 분양가격이 높아지는 분양가 역전 현상이 나타나기도 했다.

영등포구 여의도동 ‘브라이튼 여의도’와 강동구 둔촌동의 둔촌주공 등은 주변에 마땅한 비교 단지가 없어 시장 가격보다 터무니없이 낮은 가격에 분양가격이 책정돼 논란이 됐다. 결국 둔촌주공은 HUG의 분양가격으로 공급하기를 포기했고, 브라이튼 여의도는 후분양을 선택했다.

HUG는 심사기준도 객관화하기로 했다. 비교 사업장을 선정할 때 분양사업장 및 준공사업장을 한 곳씩 선정해 분양가 왜곡을 막기로 했다. 또 HUG는 이제까지 비교사업장을 선정할 때 입지와 단지 규모, 브랜드를 고려해 평가했다. 하지만 앞으로는 평가 기준을 입지와 단지 특성, 사업 안정성으로 바꾸고 항목별 점수로 평가하기로 했다. 이 중 총점의 차이가 가장 적은 분양·준공사업장을 비교사업장으로 선정해 객관성을 확보할 계획이다.

비공개가 원칙인 분양가 심사기준을 공개해 투명성을 강화한다. 각 영업점에서 평가하던 분양가 심사 권한을 본사로 이전하기로 했다. HUG 관계자는 “상대적으로 분양이 드문 지역은 주변의 낮은 주택가격을 기준으로 심사해 개선 요구가 컸다”며 “이번 개선을 통해 분양가와 시세 간 지나친 차이를 보완할 수 있을 것”이라고 말했다.
주변시세 90%까지…아파트 분양가 오른다

지방 등 공급 늘어날 수도

HUG가 고분양가 산정 방식을 바꾸면서 광역시 등 지방 물량이 늘어날 것이라는 전망이 나온다. 분양가격이 높아지면 조합 및 부동산개발업체의 수익성이 증가하기 때문이다. 한 건설회사 관계자는 “자체 분양 사업인 경우 분양가격이 오르는 만큼 건설사의 수익이 늘어나게 된다”며 “가능하면 더 많은 공급을 하려고 할 것”이라고 내다봤다.

분양가 산정 기준을 공개해 예측 가능성을 높인 데 대한 긍정적인 평가도 나왔다. 한 대형 건설사 분양소장은 “HUG는 어느 단지를 비교로 삼는지 가르쳐주지 않아 사업의 불확실성이 컸다”며 “이제는 분양가격을 어느 정도 수긍할 수 있고 예측도 가능해질 것으로 보인다”고 말했다.

다만 청약을 노리는 수요자로서는 높아진 분양가격에 피해를 볼 수 있다는 지적도 나왔다. 분양가격이 주변 시세와 비슷해지면 청약 당첨은 곧 ‘로또’가 되는 공식도 깨질 것으로 예상된다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “수도권과 지방에서 공급 물량이 늘어나는 것은 이점”이라면서도 “실수요자를 위한 대출 완화 정책 등도 함께 검토해야 한다”고 강조했다.

배정철/이유정 기자 bjc@hankyung.com