대출 막혔는데 분양가 또 오른다고?…무주택자 부글부글

주택도시보증공사(HUG)가 오는 22일부터 새 심사제도를 적용해 고분양가 심사 시 주변 시세의 85~90%까지 상한으로 끌어올리겠다는 발표에 무주택자들이 절망하고 있다. 분양가의 현실화를 통해 민간 주택공급을 활성화하고 주변시세 대비 '로또 청약'을 방지하기 위해서라지만, 무주택자들은 분양가가 올라 새 아파트를 공급받기 어려울 것으로 보고 있다.

14일 청와대 국민청원게시판에는 HUG의 발표이후 성토하는 글들이 올라오고 있다. 무주택으로 아파트 청약을 기다렸지만, 이제는 높아진 분양가를 감당하지 못할 것이라는 내용이다. 대출까지 막힌 상황에서 앞으로는 '현금부자'들만 청약이 가능하다는 전망도 나온다.

"벼락거지 무주택자, 이제 아파트 분양도 못 받아"

한 청원인은 이번 조치에 대해 "무주택자들의 기다림을 헛되게 하는 것"이라고 주장했다. 그는 "고분양가 관리지역의 분양가를 시세의 90%로 분양할 경우 아파트 분양가 뿐 아니라 옵션비를 포함하면 시세 100%로 분양받을 가능성도 있다"며 "어느 누가 지금 당장 거주할 수 있는 아파트를 두고 시세보다 10% 저렴한 전매제한이 걸려있는 아파트에 거주하기위해 2~3년씩 기다릴까요"라고 반문했다.

악순환으로 이어질 수 있다는 전망도 내놨다. 그는 "주택 공급이 부족한 상태에서 주택의 분양가가 시세와 별반 다르지 않은 가격으로 공급된다면 기존 주택의 매수로 이어질 가능성이 높다"며 "기존 주택의 매수가 늘어나면 시세는 상승하고 그에 따른 분양가 상승은 당연한 악순환"이라고 주장했다. 그러면서 "분양가 상승은 '현금부자'만을 위한 방안으로 무주택자 서민들이 보다 저렴하게 내 집 마련을 할 수 있는 기회를 박탈하는 것"이라고 덧붙였다.

HUG는 오는 22일부터 고분양가 심사 규정 개선안을 시행할 예정이다. / 자료=HUG 보도자료

'벼락거지 무주택자'라고 자신을 소개한 또다른 청원인도 "서민들 하나 남은 사다리마저 걷어차는 정부"라고 비판했다. 그는 "돈없는 서민들이 10년을 넘게 청약을 하려고 기다린 많은 사람들의 희망도 걷어차 버렸다"며 "5억하던 분양가가 10억이 될 수 있고, 10억은 대출도 안나오지만 이자낼 돈과 계약금 중도금이 없어서 당첨이 돼도 포기해야 할 것 같다"고 적었다.

그는 "진정으로 서민을 생각하는 마음이라면 고분양가 시세대비 반영률 낮춰서 발표해 달라"며 "공급을 늘리고자 분양가를 올린다는 역발상은 상상도 못해본 정책이고, 서민 초가삼간을 다 태우는 참으로 부끄러운 정책"이라고 호소했다.

"공급 늘리자고 분양가 올린다니…부끄러운 정책"

더불어 HUG의 이번 조치는 분양가상한제 지역에는 적용되지 않는데, 이를 두고서도 지방까지 분양가가 오를 것으로 보는 의견도 있다. HUG는 작년 12월17일 국토교통부가 지방까지 규제지역을 확대하는 발표를 내놓은 이후 고분양가 관리지역을 대폭 늘렸다. 서울, 경기, 인천 등에서는 일부를 제외하고는 전 지역이 해당된다. 지방광역시에서는 부산(중구, 기장군 제외), 대구(달성군 일부 제외), 광주 전지역, 대전 전지역, 울산 남·중구 등이 포함된다. 이 밖에도 세종, 청주, 천안, 논산, 공주, 전주, 창원, 포항, 경산, 여수, 광양, 순천 등이 고분양가 관리지역이 됐다.

HUG가 작년 12월에 발표한 고분양가 관리지역. 전국의 주요도시들이 대부분이 포함됐다. / 자료=HUG

전국의 주요도시들과 주거선호지역은 대부분 해당됐다. HUG의 조치가 지방의 분양가를 비롯해 집값까지 올릴 것이라는 전망이 나오는 이유다. 조정대상지역 등 규제로 묶이면서 이들 지역에서의 LTV(주택담보대출비율)는 40~50%로 쪼그라들었다. 여기에 HUG의 방침대로 분양가가 오르면 필요한 자금은 더 늘어날 수 밖에 없다. 이제 지방에서도 재력이 되어야만 아파트를 공급받을 수 있다.

HUG는 분양가 상한제가 적용되는 서울과 공공택지들은 제외하겠다고 했다. 하지만 서울 및 수도권 분양가 상한제 적용 지역은 오는 19일부터 전월세 금지법이 시행된다. 분양받은 이가 전월세를 놓을 수 없고 직접 거주해야 한다. 직접 거주가 안되는 예외상황이라면 LH(한국토지주택공사)에 분양가로 넘겨야 한다. 다시말해 자금을 융통하는데 문제가 없어야만 분양을 받을 수 있다는 얘기다. 전세를 주거사다리로 이용해 시간을 벌면서 내 집 마련을 하려는 무주택자들은 서울에서 새 아파트를 분양받기 어렵게 됐다.

주산연 "HUG 개선처럼 분양가 상한제도 개선되어야"

이러한 와중에 주택산업연구원은 "지년 3년간 HUG가 분양보증 위험을 줄인다는 명분으로 민간아파트의 분양가를 과도하게 인하하도록 강제한 부작용으로 아파트 20만 가구 이상이 분양을 보류하고 있다"고 분석했다. HUG가 분양가를 풀어줌으로써 20만 가구의 공급이 가능해 진다는 해석인 셈이다.

주택공급 부족이 분양가 규제 때문이라고 제시한 통계자료. / 자료=주산연

주산연은 "HUG의 분양가 심사기준 개선을 평가하면서도 민간 분양가상한제의 분양가 심사기준도 HUG와 유사한 수준으로 개선돼야 한다"고 주장했다. 분양가 상한제도 시세에 부합할 정도로 기준을 높여야 한다는 것이다.

HUG는 '주택공급에 효과가 있다'며 심사기준을 바꿨다고 하지만 시점이 오묘한 부분이 있다. 분양가 상한제가 시행되고 되레 HUG의 분양가가 높게 나오기 시작한데다, 중도금을 자납하는 조건에도 청약자들이 몰리고 있어서다.

지난달 서울 강남구 서초동 '래미안 원베일리'가 대표적인 사례였다. 분양가 상한제를 적용받으면서 HUG가 제시한 분양가 보다 더 높게 받았다. 정비업계에서는 "더 이상 HUG의 눈치를 볼 필요없게 됐다"며 택지비 상승에 따라 분양가 상한제가 분양가를 더 받을 수 있을 것으로 전망하고 있다.

강동구 공공택지에서 분양 예정인 ‘고덕강일 제일풍경채’는 분양가 상한제가 적용됨에도 분양가가 3.3㎡당 2429만8000원으로 결정됐다. 가점으로만 뽑는 전용면적 84㎡의 분양가는 8억원대 초반, 추첨이 있는 전용 101㎡는 9억원대로 책정될 예정이다. 분양가가 9억원을 넘으면 중도금 대출을 받을 수 없다.

업계 관계자는 "HUG의 심사제도 변경으로 분양가가 오르게 되면, 무주택자들은 더더욱 내 집 마련이 어려을 것으로 보인다"면서 "청약경쟁률이 떨어지고 가점이 하락하면 현금부자들이 분양받기에는 더욱 좋은 조건이 될 것"이라고 예상했다.

또다른 관계자는 "분양가 밑으로 집값이 떨어지는 경우는 경제위기와 같은 상황말고는 드물다. 분양가를 올리는 건 집값을 올리겠다는 얘기나 마찬가지다"라며 "지방까지 집값을 올려 세금을 더 걷어가려는 게 아니냐는 의심이 들 정도다"라고 말했다.

김하나 한경닷컴 기자 hana@hankyung.com