서울 명동거리에 임차인을 구하는 공실 상가들이 줄지어 있다./자료=한경DB
서울 명동거리에 임차인을 구하는 공실 상가들이 줄지어 있다./자료=한경DB
신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 장기화로 상가시장은 극심한 침체에 빠졌습니다. 전국 곳곳에서는 죽은(공실) 상가가 속출하면서 세기말적 분위기가 느껴질 정도입니다.

작년 4분기 기준 중대형 상가의 투자 수익률과 임대료는 전년 동기 대비 역대 최저치로 고꾸라지고, 집합 금지 업종의 장기 휴업에 따른 영업부진은 매출 급락과 폐업이 서로 꼬리를 물었습니다. 권리금도 하락세를 면치 못하다가 아예 권리금이 자취를 감추는 사례도 늘고 있습니다. 향후 상가시장은 비전도 없고 급기야 ‘오프라인 상가(로드숍) 몰락 시대’로 접어들었다고 보는 시각도 많아졌습니다.

여기서 짚고 넘어가야 할 점이 있습니다. 과연 이러한 상가 시장의 몰락이 '코로나' 때문만이냐는 겁니다. 상가 시장은 코로나19 이전에도 변화와 어려움을 겪고 있었습니다. 작년 이맘 때에서도 상권이나 상가마다 고민이 많았습니다. △온라인(비대면) 거래 시장의 확대에 따른 구매 패턴 변화 △취향 소비 트렌드를 반영 못한 상권과 젠트리피케이션(원주민 내몰림 현상) 역풍 상권 △상가 공급과잉 상권 △수요층 빈약 상권(신도시) 내 오프라인(로드) 매장들의 매출 감소 등입니다.

상가시장, 코로나 사태 이전부터도 어려워

작년 초 갑자기 들이닥친 코로나19는 불난 상가 시장에 기름을 부은 겪이 됐습니다. 이전까지만해도 "힘들다" 정도였다면 이제는 "죽겠다" 수준이 된 겁니다. 이전에는 사업을 하다가 포기하게 되면 매매나 양도가 가능했습니다. 이제는 팔고 나가는 것 조차 불가능하게 됐습니다. 폐업에도 돈이 듭니다. 폐업을 하지 못하고 장사도 못하니 골목마다 상가마다 공실이 넘쳐나는 겁니다. 임대인도 마냥 편한 건 아닙니다. 공실이 길어지고 임차인의 월세에 기댈 수가 없으니 '애물단지'가 된 상가들도 많습니다.

"입지에 '목'을 거는 시대는 갔다"…'죽은 상가' 살리는 처방전 [박대원의 상가시장 X파일]
코로나19의 충격파는 서로 입장도 다르고 처한 상황도 다릅니다. 수많은 임차인과 임대인 모두가 현실적으로 감당하기에는 규모와 수준이 눈덩이처럼 커졌습니다. 코로나19 이전으로 돌아간다고 해도 '호황'시기는 아니었습니다. 백신과 치료제가 나와 희망이 보인다고는 하지만, 그동안 감당했던 손해들을 메꾸려면 막막할 겁니다.

이 시점에서 임대인과 임차인이 상생의 길을 모색할 수 있는 ‘죽은 상가’ 심폐소생술에 대한 몇 가지 처방전을 내보려도 합니다. 우선 배달업종을 고려해야 합니다. 과거 상가 임대인들은 배달업종을 꺼려했습니다. 새벽까지 배달을 하다보니 소음이나 민원, 오토바이들의 주차문제 등으로 건물 관리가 어렵다는 이유에서였습니다. 임차인 입장에서도 배달을 시키는 지역이나 업종도 제한되어 있다보니 굳이 인건비를 추가로 투입할 이유는 없었습니다.

하지만 코로나19로 비대면 시장은 급격히 증가했습니다. 가장 중요한 변화는 소비층들이 이러한 배달문화와 비대면 문화에 익숙해졌다는 겁니다. 이러한 익숙함은 포스트코로나 시대에도 지속될 것으로 보입니다. 상가에 새로운 임차인을 찾는다면 다양한 테이크아웃, 배달 업종을 고려해야 합니다.

상가 위치가 다소 열악하다면 더욱 적극적으로 찾아볼 필요가 있습니다. 배달업은 소비자를 찾아가는 운영 시스템입니다. 임차인 입장에서도 점포의 입지 여건 보다는 임대료가 저렴한 곳을 찾습니다. 배달업은 실평수 10평 이내에서도 가능한 업종입니다. 임대인과 임차인의 요구가 맞는다면 소형 면적의 열악한 입지에서도 공실을 막을 수 있습니다.

배달업종 유치, 렌트프리, 수수료 매장 등 고려해볼만

다음으로 고려해볼 심폐소생술은 '렌트프리(무상임대)' 입니다. 임차인은 대다수는 생계형 창업자라 지출비용에 매우 민감합니다. 창업후 안정적 매출 발생시까지 임대료, 인건비 등 녹록치 않은 고정비용을 감당해야 합니다. 임대인은 임차인과의 상생적 차원에서 1~3개월간의 무상임대를 통해 임차인의 임대료 부분을 일부 보전해 주는 방법도 써볼만 합니다.
사진=뉴스1
사진=뉴스1
보다 더 적극적인 방법은 계약관계를 아예 전환하는 겁니다. 일반적인 관행인 ‘보증금+월세’ 계약이 아닌 ‘보증금+수수료’ 계약 시스템으로 전환해볼 필요도 있습니다. 이때 보증금은 상호 합의하에 수수료 조건에 따라 조절해도 됩니다. 수수료는 평균 매출 대비 10%대 안팎으로 정하는 게 좋습니다. 상가 세입자와의 ‘매출 연동 계약’은 임차인의 입장을 충분히 고려했다는 의미로 세입자를 구할 수 있습니다. 임차인의 업종 경쟁력과 평균 매출 수준 정도는 계약전 필히 파악해 보고 위험을 대비한 특약사항도 협의하는 것이 좋습니다.

한 점포를 여러개로 쪼개 유사 업종을 유치 하는 방법도 있습니다. 이른바 ‘공유 상가’입니다. 2~3명 이상의 임차인이 한 공간을 사용하고 월세를 똑같이 나눠내는 방식으로 월세 부담을 낮출수 있습니다. 실평 20~30평대 이상의 공실 상가 소유주(건물주)라면 ‘공유 상가’ 임대를 고민해보면 좋습니다. 한 점포를 여러 임차인들이 쓰는 방식외에 ‘낮에는 밥장사 밤에는 술장사’등으로 운영하는 숍인숍 성격의 ‘공유 상가’도 있습니다.

"입지 시대는 끝"…임대인도 '소비트렌드'에 관심 가져야

임대인이 직접 ‘오토 매장’을 운영하는 방식도 있습니다. 오토매장은 흔히 자동적인 시스템으로 운영되는 매장입니다. 투자자는 돈만 투자하고 간단한 관리만 하면 됩니다. 운영책임은 전문 매니저나 본사가 관리해 주는 방식입니다. 임대료 대신 운영수익을 가져갈 수 있고 매출이 잘 나오면 양도양수를 통해 본래의 임대인 자격으로 회귀하면 됩니다. 자금 여력이 있고 평소 창업 계획을 염두해 둔 임대인이라면 도전해볼 만 합니다.

이 밖에 깔세, 물류창고 등 용도 전환이나 단기 임대를 통해 공실을 해소할 수도 있습니다.

앞으로 상가시장은 ‘목(입지)’에 ‘목’을 거는 시대는 지났습니다. 단순 소비에서 벗어나 취향소비, 가치소비 트렌드로 소비층들이 변화중이라 상가 임대인들은 향후 소비자들의 욕구와 움직임을 예의 주시해야 합니다.

상가의 제기능은 본시 임차인이 들어와서 운영을 해야 하고 소비자들이 출입을 해야 진정 제 몸값을 합니다. 분명 작금의 시대는 어렵습니다. 그렇다고 외부 환경탓만 한다고 답을 얻지는 못합니다. 오히려 시대 상황에 맞는 적극적인 대응방안에 초점을 맞춰놓고 당장 인근 중개업소로 달려 가 새로운 ‘임차 조건’을 제시한다면 ‘죽은 상가’(공실 상가)를 살리는데 적잖은 도움이 될 수 있습니다.

<한경닷컴 The Moneyist> 박대원 상가정보연구소 소장

"외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."
독자 문의 : thepen@hankyung.com