주택을 증여할 때 전세보증금 또는 대출을 함께 증여하면 세법상으로 ‘부담부증여’에 해당한다. 채무를 부담할 것을 부수적(附隨的) 조건(부관)으로 하는 증여라는 의미다. 전세보증금 및 대출을 함께 증여하면 채무를 증여하는 것이므로 유상이전으로 분류되고 이는 양도소득세 과세 대상이 된다.
증여하는 사람이 1주택자인 경우 부담부증여에 해당하는 채무는 ‘1주택 비과세’ 혜택을 받을 수 있다. 1주택자가 아니더라도 증여세 계산 시 채무는 증여재산에서 차감되므로 증여세가 줄어드는 효과가 있어 그동안 절세방법으로 많이 활용돼왔다.
하지만 다주택자에 대한 중과세율이 적용되면서 부담부증여 채무에 대해서도 동일하게 양도세 중과세율이 적용된다. 양도 시점은 6월 1일 전후로 갈린다. 이전에 양도하면 조정대상지역 2주택자인 경우 기본세율(6~45%)에 10%가 중과되며, 3주택 이상인 경우 기본세율에 20%가 중과된다. 양도일이 6월 1일 이후라면 2주택자는 20% 중과, 3주택 이상은 30% 중과된다.
따라서 다주택자인 경우 단순증여보다 부담부증여 시 증여세 절감효과보다 양도세 부담이 커질 수 있다는 점에 유의해야 한다. 부담부증여에 해당하지 않게 증여하는 방법이 필요하다는 의미다.
부담부증여에 해당하는 채무 범위는 증여재산에 담보된 채무와 이 재산을 타인에게 임대한 경우의 당해 임대보증금을 말한다. 이때 과세가액에서 차감하되, 증여자의 일반채무와 제3자 채무의 담보로 제공된 경우는 증여세 과세가액에서 차감하는 채무에 해당하지 않는다. 그렇다고 부동산 대출이 꽉 막힌 상황에서 부담부증여를 피하기 위해 기존 대출을 상환해야 할 필요는 없다. 제3자 부동산 담보대출을 활용할 수 있기 때문이다.
제3자 부동산 담보대출이란 채무자와 담보제공자가 다른 경우를 말하는데, 부동산을 증여할 땐 대출조건변경을 통해 대출과 채무자는 유지하면서 담보제공자만 증여받는 사람으로 바꿀 수 있다. 기존대출은 증여자가 기존 상환계획에 따라 원리금을 상환하면 되고, 증여받는 사람은 채무를 인수하지 않기 때문에 부담부증여에 해당하지 않고 단순증여로서 증여세를 부담하면 된다.
